Giải mã Luật phát triển đô thị 2026: Từ “lằn ranh” sinh thái lấn biển đến động lực tăng trưởng bứt phá

Đạo luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2026 này không chỉ mang đến cơ chế đột phá, phân quyền mạnh mẽ nhằm thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng "2 con số", mà còn thiết lập một "lằn ranh sinh thái" nghiêm ngặt với quy định khống chế chuyển nhượng 50% tại các dự án lấn biển.

Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Phát triển đô thị. Ảnh: Phạm Thắng

Thể chế hóa tư duy phân quyền và khơi thông nguồn lực đất đai

Điểm nhấn vĩ mô của Luật Phát triển đô thị vừa được thông qua là việc xác lập các cơ chế, chính sách vượt trội, đặc biệt hướng tới các đô thị lớn, đô thị đặc biệt (như TP.HCM).

Từ "Hòn ngọc Viễn Đông" của thế kỷ XX, TP.HCM đang bước vào thế kỷ XXI với khát vọng trở thành một siêu đô thị toàn cầu.

Luật được xây dựng trên nguyên tắc đổi mới tư duy lập pháp, đẩy mạnh phân cấp với phương châm "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm". Tinh thần này trao quyền cho các địa phương tháo gỡ điểm nghẽn, chủ động phát huy tiềm năng và khơi thông hiệu quả nguồn lực đất đai để triển khai các dự án trọng điểm.

Đối với một quốc gia có đường bờ biển dài và hàng loạt đô thị ven biển đang vươn mình, sự tự chủ này đồng nghĩa với không gian phát triển rộng mở để kiến tạo các cực tăng trưởng mới từ biển. Tuy nhiên, quyền hạn lớn đi kèm trách nhiệm giải trình cao độ, đặc biệt là trong các siêu dự án có sự can thiệp trực tiếp vào cấu trúc tự nhiên, đòi hỏi các địa phương phải cân bằng được bài toán kinh tế và năng lực chịu tải của môi trường.

"Chốt chặn" sinh thái lấn biển và cuộc thanh lọc nhà đầu tư ESG

Song hành cùng mục tiêu phát triển nhanh trong "kỷ nguyên mới", Luật đặt ra những "bộ lọc" vô cùng khắt khe để phòng ngừa rủi ro sinh thái. Cụ thể, đối với các dự án lấn biển, nhà đầu tư chiến lược chỉ được chuyển nhượng tối đa 50% diện tích đất lấn biển đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật khung. Quy định này là đòn bẩy chấm dứt triệt để tình trạng phân lô bán nền, đầu cơ "lướt sóng" trục lợi quỹ đất mà bỏ quên an sinh xã hội.

Không dừng lại ở đó, mọi quyết định đầu tư lấn biển phải dựa trên đánh giá toàn diện về sức tải môi trường, điều kiện hải văn, và khả năng thích ứng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Phối cảnh dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước với tổng vốn đầu tư gần 54.800 tỷ đồng dự kiến tái khởi động từ quý III năm nay và hoàn thành vào giữa năm 2033.

 Cơ quan quản lý giờ đây có đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu hạch toán chi phí môi trường và định hướng nhà đầu tư áp dụng mô hình kinh tế tuần hoàn (sử dụng vật liệu tái chế sinh thái, tận dụng vật liệu nạo vét luồng lạch thay vì khai thác cạn kiệt khoáng sản).

 Cùng với vòng đời dự án lên tới 70 năm, đây là dư địa khổng lồ nhưng chỉ dành riêng cho những "nhà đầu tư xanh" thực sự cam kết tích hợp tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị).

Từ "khai thác triệt để" sang "đồng kiến tạo" bền vững

Nhận định về sự kết hợp sắc bén giữa các chính sách phân quyền đột phá và quy định quản trị rủi ro sinh thái trong bộ luật mới, các chuyên gia của Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam (VIASEE) đánh giá: "Quy định khống chế tỷ lệ chuyển nhượng không quá 50% diện tích đất lấn biển đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật là một công cụ kinh tế môi trường mang tính bước ngoặt. Nó giải quyết được căn bệnh 'đầu tư ngắn hạn' bấy lâu nay tại các khu vực ven biển".

Theo các chuyên gia, việc Luật trao quyền lớn cho địa phương đồng thời siết chặt trách nhiệm của doanh nghiệp sẽ tạo ra bệ phóng thực chất cho việc thực hành ESG.

"Thay vì chỉ tối ưu hóa lợi nhuận từ việc bán đất nền, giờ đây các doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng đến chi phí bảo vệ hệ sinh thái, giảm thiểu tác động đến dòng chảy hải văn và sinh kế của cộng đồng cư dân bản địa. Đây là sự dịch chuyển đột phá, từ tư duy 'khai thác triệt để' không gian biển sang 'đồng kiến tạo' và nuôi dưỡng các giá trị bền vững lâu dài", chuyên gia nhấn mạnh.

Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết về giảm thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với cá nhân và doanh nghiệp. Ảnh: Phạm Thắng

Xuân Hòa