Lấy giá một căn hộ ở Hà Nội hay TP HCM, chia cho thu nhập hàng tháng, rồi nhẩm xem mất bao năm không ăn tiêu thì mua được.

Đáp án luôn khiến họ muốn bỏ cuộc, vì cảm thấy hụt hơi. Cha mẹ họ từng có thể mua được nhà sau khoảng chục năm tích lũy. Họ thì không.

Giá nhà tại Hà Nội và TP HCM hiện ở mức 30-32 lần thu nhập trung bình năm - gấp khoảng sáu lần ngưỡng lành mạnh theo chuẩn quốc tế. Trong khi đó, nhà bỏ hoang giữa lòng đô thị, người lao động thu nhập thấp ngủ trong phòng trọ mười mét vuông. Nhà ở xã hội được mua rồi sang tay kiếm lời. Tiết kiệm cả đời đổ dồn vào đất thay vì vào tiêu dùng, sinh con hay khởi nghiệp.

Nhà ở trở thành một nút thắt tăng trưởng, không khác nhiều nút thắt hạ tầng.

Thông điệp chủ trương "nhà là để ở, không phải để đầu cơ" và "xây nhà cho thuê cần trở thành trụ cột" chạm đúng vào gốc rễ đó.

Nhưng tín hiệu đúng chưa đủ. Điều quan trọng hơn là Việt Nam sẽ chọn con đường nào để đi đến đó.

Thế giới có sẵn nhiều bài học và mỗi nơi lại giải một điểm mù khác nhau của Việt Nam. Tokyo là siêu đô thị hiếm hoi giữ được giá thuê tương đối ổn định trong nhiều thập kỷ trong khi Paris, London, New York đã bỏ xa. Bí quyết không nằm ở kiểm soát giá mạnh tay, mà ở việc liên tục tăng cung đến mức không khan hàng, đầu cơ khó còn cửa. Một bộ phận lớn người Nhật ở nhà thuê cùng gia đình cả đời. Do nhà thuê quá phổ biến, cảm giác "không có nhà bị coi thường" gần như không tồn tại.

Hơn một nửa người Đức cũng thuê nhà vì luật pháp bảo vệ họ. Hợp đồng ổn định. Kiểm soát tăng giá. Người thuê không bị đuổi vô lý.

Từng du học ở Đức và Nhật, mọi thứ chỉ nhờ vào học bổng, tôi vẫn có cơ hội sống trong các khu kiểu nhà ở xã hội giá rẻ mà tốt, nên có thể an tâm học hành.

Vấn đề lớn của Hà Nội và TP HCM hiện nay là thị trường nhà ở phát triển quá nóng, giá tăng phi mã "đón đầu" hạ tầng. Giá nhà thuê cũng "phi" theo. Chừng nào người thuê nhà ở Việt Nam vẫn có thể bị tăng giá đột ngột hoặc bị lấy lại nhà bất ngờ, thì mọi lời kêu gọi "hãy coi thuê nhà là giải pháp an cư" đều chỉ là vận động tinh thần.

An cư không nhất thiết đồng nghĩa với sở hữu. Bằng chứng là dân các nước phát triển vẫn an cư lạc nghiệp trong căn nhà thuê cả đời.

Vienna - một hình mẫu ở châu Âu - cho bài học khác. Hơn 60% dân số sống trong hệ thống nhà thuê công được trợ giá, nhưng thành phố nhiều năm liền nằm trong nhóm đáng sống nhất thế giới. Điều đáng học nhất ở Vienna không phải bao cấp mạnh tay, mà là cách họ từ chối tạo ra "khu của người nghèo".

Nhà thuê công được xây với chất lượng gần như nhà thương mại. Các tầng lớp thu nhập sống đan xen. Trường học, công viên và giao thông công cộng đi cùng ngay từ đầu.

Nếu Việt Nam chỉ xây nhà thuê giá rẻ ở vùng ven, xa việc làm và xa giao thông công cộng, chúng ta sẽ vô tình tạo ra những khu đô thị thiếu sức sống và giao thông con thoi ngoại ô - nội đô để kiếm sống mỗi ngày.

Singapore không nổi bật vì khuyến khích thuê nhà dài hạn như châu Âu, nhưng họ coi nhà ở là hạ tầng trọng yếu quốc gia. Hơn 80% dân số sinh sống trong các khu chung cư HDB được quy hoạch đồng bộ gần metro, trường học, thương mại và việc làm.

Việt Nam thường quy hoạch nhà ở như một dự án bất động sản riêng lẻ, thay vì như một hệ sinh thái sống - làm việc - vui chơi (live-work-play) hoàn chỉnh.

Từ những bài học đó, có thể nhìn ra những việc cần làm.

Trước hết, Việt Nam cần một tổ chức vận hành chuyên trách cho nhà thuê quy mô lớn - không hoàn toàn hành chính nhưng cũng không phải doanh nghiệp thương mại thuần túy.

Mô hình UR rất thành công của Nhật là một tham khảo hữu ích: pháp nhân bán công nhận đất từ nhà nước, vận hành dài hạn và tập trung vào chất lượng sống ổn định thay vì tối đa hóa lợi nhuận ngắn hạn. Quan trọng hơn, phải xây dựng quỹ bảo trì ngay từ đầu. Nếu không, 20 năm sau toàn bộ hệ thống sẽ xuống cấp, trở thành gánh nặng ngân sách.

Song song với đó là luật hóa quyền của người thuê. Hợp đồng đủ dài để người dân yên tâm sống và nuôi con. Cơ chế tăng giá có giới hạn. Tranh chấp được giải quyết nhanh và minh bạch. Pháp luật cũng cần đồng bộ hóa quyền tiếp cận trường học, y tế và dịch vụ công cho người thuê dài hạn. Ở Nhật, chủ nhà sẽ không thể cắt hợp đồng nếu người thuê còn con nhỏ đang học tiểu học trong khu. Đây là nền móng của toàn bộ hệ thống.

Mọi dự án nhà thuê lớn cũng cần xây gần giao thông công cộng theo mô hình TOD. Người lao động có thể chấp nhận thuê căn nhà nhỏ, nhưng tiện đi lại.

Nhưng có hai cái bẫy mà nếu không tránh, mọi nỗ lực đều có thể thất bại.

Bẫy thứ nhất là nhà xa việc làm, hạ tầng yếu, người dân không muốn ở.

Bẫy thứ hai tinh vi hơn: để nhà thuê trở thành "nhà ở xã hội phiên bản 2.0" - bị thuê hộ rồi cho thuê lại kiếm lời. Nhà ở xã hội để bán từng méo mó theo cách đó. Nhà ở cho thuê cũng sẽ méo mó nếu thiếu cơ chế xét duyệt minh bạch và nguyên tắc không thể chuyển nhượng suất thuê.

Rào cản tài chính còn phức tạp hơn. Bất động sản hiện gắn chặt với hệ thống ngân hàng và nguồn thu địa phương. Hạ nhiệt là tốt, nhưng quá nhanh có thể tạo rủi ro hệ thống. Nên cải cách cần có lộ trình đủ thận trọng để không gây sốc. Nhưng đó là lý do để thiết kế lộ trình tốt hơn, không phải lý do để ngần ngại bắt đầu.

Một rào cản lớn khác là lợi ích nhóm. Ngân sách địa phương phụ thuộc vào bán đất. Giới đầu tư bất động sản có tiếng nói lớn. Đánh thuế nhà thứ hai và thuế lũy tiến để siết đầu cơ, ưu tiên nhà thuê thay vì nhà bán - mỗi bước đều đụng đến những người đang hưởng lợi từ hệ thống cũ.

Chính sách đúng chưa bao giờ dễ dàng vì nhiều mâu thuẫn lợi ích. Nó cần một ý chí chính trị đủ mạnh và sự đồng lòng cao từ các bên để bứt qua các lực cản, không chỉ trong một nhiệm kỳ.

"Nhà là để ở" - câu nói nghe đơn giản đến mức hiển nhiên. Nhưng với hàng triệu người trẻ đang làm phép tính rồi bỏ cuộc mỗi ngày, nó vẫn còn là một lời hứa chưa thành hiện thực.

Tô Kiên