Đề xuất nâng tiền đặt trước đấu giá đất ở lên 20-50% giá khởi điểm

Nâng tiền đặt trước đấu giá đất, bổ sung chế tài với người bỏ cọc

Sáng 19/10, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án LuậtĐấu giá tài sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự án Luật nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng của Đảng về phân cấp, phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số. Đồng thời, dự án hướng tới phát triển dịch vụ đấu giá tài sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nâng cao hiệu quả phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước.

Dự thảo gồm 7 chương, 64 điều, kế thừa những quy định đang phát huy hiệu quả, khắc phục các hạn chế, bất cập hiện hành và bổ sung nhiều quy định mới.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng.

Về tiêu chuẩn đấu giá viên, dự thảo Luật mở rộng đối tượng được hành nghề, cho phép cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên, thay vì giới hạn trong một số lĩnh vực như luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh như quy định hiện hành.

Đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản, dự thảo luật hóa các quy định của Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP về phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp đấu giá tài sản được thành lập, tổ chức và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, có đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản.

Về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá, dự thảo quy định chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với tài sản là bất động sản.

Đáng chú ý, dự thảo luật hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, nâng tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên mức 20-50% giá khởi điểm.

Dự thảo cũng bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, người không có nhu cầu mua thực sự vẫn tham gia đấu giá để trục lợi.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định thủ tục đấu giá rút gọn đối với một số tài sản có giá khởi điểm nhỏ hoặc cần xử lý nhanh; luật hóa Nghị quyết số 66.21/2026/NQ-CP, bổ sung quy định đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với một số loại tài sản. Các quy định về hủy kết quả đấu giá trong một số trường hợp cũng được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với pháp luật liên quan.

Dự thảo bổ sung một chương riêng về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tự nguyện. Theo đó, chủ sở hữu tài sản có thể thỏa thuận trình tự, thủ tục linh hoạt, lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp. Tổ chức hành nghề đấu giá được phép hợp tác với các tổ chức hành nghề đấu giá trong và ngoài nước.

Về chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá, dự thảo bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc” tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Người trúng đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá hoặc pháp luật liên quan dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Đề nghị đánh giá mức đặt trước tối đa 50%, bảo vệ người mua ngay tìnhTrình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định ngay trong Luật các nguyên tắc, tiêu chí cơ bản và phạm vi áp dụng đối với việc lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản.

Đối với tài sản có giá khởi điểm hoặc tổng giá khởi điểm thấp, Chính phủ quy định cụ thể ngưỡng giá, trường hợp và phương thức lựa chọn. Nếu áp dụng cơ chế chỉ định, cần làm rõ điều kiện, tiêu chí, phạm vi, trách nhiệm giải trình và công khai kết quả. Trường hợp có từ hai tổ chức hành nghề đấu giá trở lên đáp ứng yêu cầu, việc lựa chọn phải bảo đảm khách quan, công khai, bình đẳng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi.

Về đăng ký tham gia đấu giá và xác định người trúng đấu giá khi không có giá trả hợp lệ, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát các Điều 28, 29, 32, 33 và 34 để bảo đảm tính đồng bộ; phân định rõ các giai đoạn đăng ký, tham dự phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá; làm rõ hậu quả pháp lý và việc xử lý tiền đặt trước trong từng trường hợp.

Nếu tiếp tục duy trì cơ chế bốc thăm, cần quy định rõ điều kiện, phạm vi, trình tự, phương thức thực hiện và phương án xử lý khi tất cả người tham dự phiên đấu giá không chấp nhận bốc thăm.

Đối với tiền đặt trước, Ủy ban Kinh tế và Tài chính ghi nhận việc nâng mức đặt trước lên 20-50% giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, mức tối đa 50% được đánh giá là tương đối cao, có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh. Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán và hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước; làm rõ căn cứ lựa chọn mức 20-50% và tiêu chí xác định mức cụ thể trong khoảng này, bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và tính cạnh tranh.

Về đấu giá trực tuyến, đối với quy định bắt buộc đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn, khoa học của ngưỡng này, đồng thời nghiên cứu cơ chế ngăn việc chia nhỏ tài sản hoặc cố tình xác định giá khởi điểm không phù hợp để né tránh quy định.

Về xác định người trả giá liền kề, cần hoàn thiện cơ chế xử lý, nhất là trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả một mức giá trong đấu giá bằng bỏ phiếu hoặc đấu giá trực tuyến. Các tiêu chí cần khách quan, như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật có thể kiểm chứng; nếu không thể xác định, có thể áp dụng bốc thăm công khai để hạn chế tranh chấp.

Đối với bước giá, dự thảo cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết. Cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí ngay trong Luật để tránh bước giá quá cao hoặc quá thấp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và khả năng hình thành giá sát thị trường. Với tài sản công giá trị lớn hoặc tài sản đặc thù, cần bảo đảm căn cứ khách quan, minh bạch và có thể kiểm tra, giám sát.

Về hủy kết quả đấu giá và bảo vệ người mua ngay tình, cơ quan thẩm tra đề nghị xác định rõ phạm vi bảo vệ người mua đã thanh toán đầy đủ, nhận tài sản hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng sau đó kết quả đấu giá bị hủy.

Dự thảo cần làm rõ cơ chế xử lý tài sản, tiền đã thanh toán, chi phí hợp lý, trách nhiệm bồi thường và quyền lợi của bên thứ ba ngay tình; bổ sung hậu quả pháp lý đối với trường hợp người có tài sản tự ý hủy giao kết, hủy hợp đồng mua bán, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả. Đồng thời, cần rà soát tính thống nhất về thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu hủy kết quả đấu giá với pháp luật dân sự, tố tụng dân sự và tố tụng hành chính.

Hải Nam