Có nên chờ giá nhà giảm khi nguồn cung tăng?

Vì vậy, câu hỏi với người mua nhà không chỉ là “giá có giảm hay không?”, mà là có nên tiếp tục chờ một mặt bằng giá thấp hơn hay lựa chọn thời điểm phù hợp để xuống tiền?

Nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm sâu

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung đang bước vào giai đoạn mở rộng, nhưng sự gia tăng này chưa đồng nghĩa với một cuộc cạnh tranh bằng giá.

Trong tháng 7, miền Bắc ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, chủ yếu tại Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Miền Nam có khoảng 3.900 sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%, tập trung đáng kể ở phân khúc căn hộ cao tầng.

Đáng chú ý, dù sức hấp thụ có dấu hiệu chậm lại, giá sơ cấp vẫn ổn định. Các chủ đầu tư không chọn cách giảm mạnh giá niêm yết mà sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán và các ưu đãi tài chính để kích cầu.

Điều này cho thấy nguồn cung tăng chưa đủ tạo áp lực giảm giá diện rộng. Phần lớn nguồn hàng mới được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, có năng lực tài chính và quỹ đất. Trong khi đó, doanh nghiệp nhỏ vẫn thận trọng triển khai dự án.

Giá nhà khó giảm sâu dù nguồn cung được dự báo tăng mạnh.

Hơn nữa, chi phí phát triển dự án vẫn cao khi giá đất, vật liệu, nhân công và chi phí tài chính chưa giảm đáng kể. Vì vậy, ngay cả khi thị trường có thêm hàng hóa, chủ đầu tư cũng không dễ chấp nhận giảm giá sâu.

Một yếu tố đáng chú ý là nguồn cung phía Nam đang được bổ sung không chỉ từ dự án mới mà còn từ những dự án từng đình trệ nay được tháo gỡ pháp lý.

Tại TPHCM, Tropic Tower thuộc Tropic Riverside vừa khởi công với khoảng 250 sản phẩm. One Central Saigon đã tái khởi động và công bố ra mắt. The Grand Manhattan tăng tốc xây dựng sau khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Lancaster Lincoln cũng vừa khởi công sau nhiều năm tạm dừng.

Những dự án này cho thấy nguồn cung đang dần trở lại, nhưng chưa chắc tạo ra một cuộc giảm giá. Nhiều dự án phải gánh chi phí vốn, xây dựng và hoàn thiện pháp lý sau thời gian dài đình trệ. Do đó, nguồn hàng tăng lên có thể giúp người mua có thêm lựa chọn, thay vì ngay lập tức kéo mặt bằng giá xuống.

DXS-FERI dự báo trong tháng 8, nguồn cung tiếp tục tăng nhưng chủ đầu tư có xu hướng chia nhỏ giỏ hàng, vừa bán vừa đánh giá sức cầu. Thanh khoản khó tăng mạnh khi lãi suất và giá bất động sản vẫn gây áp lực lên khả năng chi trả.

Có nên chờ giá nhà giảm?

Ba kịch bản của DXS-FERI cho nửa cuối năm chỉ ra câu trả lời cho câu hỏi “có nên đợi giá nhà giảm hay không” không đơn giản. Ở kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi 13-15%, nguồn cung tăng 15-20%, giá bán chỉ giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Ở kịch bản kỳ vọng, được đánh giá có xác suất cao nhất, lãi suất 11-13%, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%.

Ngay cả kịch bản lý tưởng với lãi suất giảm về 9-11%, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán vẫn được dự báo tăng 5-10%. Kịch bản này khó xảy ra, nhưng cho thấy nguồn cung tăng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá nhà.

Giá bất động sản còn phụ thuộc vào chi phí đất, xây dựng, vốn, pháp lý, hạ tầng và chiến lược của chủ đầu tư. Muốn giá giảm sâu phải đồng thời xuất hiện dư cung thực sự, sức cầu suy yếu kéo dài, áp lực tài chính buộc chủ đầu tư bán tháo và chi phí đầu vào giảm. Hiện các điều kiện này chưa hội tụ đầy đủ.

Vì vậy, người mua không nên mặc định rằng cứ chờ thêm vài tháng sẽ mua được nhà rẻ hơn đáng kể. Với người mua ở thực, điều quan trọng không phải là bắt đúng đáy thị trường mà là tìm được tổng chi phí sở hữu phù hợp với năng lực tài chính.

Các chuyên gia từ Avison Young Việt Nam nhận định trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, chất lượng tài sản sẽ quan trọng hơn tốc độ mở rộng danh mục hay kỳ vọng tăng giá. Những tài sản đáp ứng nhu cầu thực, tạo dòng tiền ổn định và vận hành hiệu quả có khả năng phục hồi nhanh hơn tài sản mang tính đầu cơ.

Đây cũng là lúc người mua có lợi thế hơn. Khi nguồn cung tăng, họ có thể so sánh nhiều dự án, lựa chọn sản phẩm tốt hơn và đàm phán chính sách bán hàng thuận lợi hơn. Quyền lựa chọn tăng lên đôi khi quan trọng hơn việc chờ một mức giá giảm danh nghĩa.

Cần phải nhấn mạnh rằng tâm lý chờ giá giảm là dễ hiểu khi mặt bằng giá nhà đã cao so với thu nhập. Tuy nhiên, không ai có thể xác định chính xác đâu là đáy.

Nếu lãi suất giảm và thanh khoản phục hồi, người bán có thể không còn động lực giảm giá. Người từng chờ đợi có thể phải quay lại thị trường ở mức giá tương đương hoặc cao hơn. Ngược lại, nếu kinh tế khó khăn, giá giảm nhưng lãi suất và điều kiện vay vốn có thể trở nên bất lợi hơn.

Do đó, giá tài sản giảm chưa chắc đồng nghĩa khả năng mua nhà được cải thiện. Với người mua để ở, có thu nhập ổn định, vốn tự có đủ lớn, khoản trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn và tìm được dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, chính sách thanh toán hợp lý, không nhất thiết phải chờ một đợt giảm giá diện rộng.

Ngược lại, người phải vay quá nhiều, phụ thuộc vào lãi suất ưu đãi ngắn hạn hoặc mua với mục tiêu lướt sóng nên tiếp tục thận trọng.

Nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ không phải là một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt. Thị trường phục hồi theo hướng phân hóa, với lợi thế thuộc về dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

Vì thế, câu trả lời cho câu hỏi “nguồn cung tăng mạnh, có nên đợi giá nhà giảm để mua?” là không nên chỉ chờ giá giảm, mà nên chờ một cơ hội mua tốt nhất để xuống tiền.

Hưng Nguyên