Thị trường mở bán mới toàn chung cư hạng sang, cao cấp

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ.

Lượng chung cư mở bán trong quý II/2026 chủ yếu tập trung phân khúc chung cư hạng sang, cao cấp. Ảnh: HG

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai mạnh. Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao.

Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới tương đương gần 25.400 căn, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, tăng mạnh so với quý trước. Căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Theo dữ liệu của VARS, xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m2. Tại TP HCM, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Tại Đà Nẵng, giá bán sơ cấp duy trì khoảng 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở các dự án chất lượng cao.

Xu hướng cao cấp hóa nguồn cung trên thị trường trong 6 tháng đầu năm được đánh giá là khó tránh khỏi khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, giá đất và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu vực lõi đô thị và vùng ven liên tục leo thang, đẩy tổng chi phí đầu vào của các dự án lên mức cao.

Với mặt bằng chi phí trên, tại Hà Nội và TP HCM, chủ đầu tư buộc phải phát triển các dự án có giá bán hàng trăm triệu đồng mỗi m2 mới có thể đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân khiến phần lớn nguồn cung mới tại khu vực trung tâm tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền sẽ dần dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh - nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển dự án thấp hơn.

Theo góc nhìn chuyên gia, khi nguồn cung tăng lên, lợi thế không còn nghiêng tuyệt đối về phía chủ đầu tư. Người mua có thêm thời gian để so sánh giữa nhiều dự án về vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, đơn vị vận hành và chính sách thanh toán trước khi quyết định xuống tiền. Khi đó cuộc cạnh tranh của thị trường không còn là ai có sản phẩm để bán mà là ai tạo ra sản phẩm đủ hấp dẫn để khách hàng lựa chọn.

Thông Chí