Chung cư Hà Nội còn hấp dẫn giới đầu cơ?

4 tháng trước, anh Đông, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội quyết định rao bán căn hộ cao cấp hai phòng ngủ tại một dự án ở phía Tây Hà Nội với mức giá 11,4 tỷ đồng. Căn hộ này được anh mua vào cuối năm 2023 với giá khoảng 9,2 tỷ đồng, trong đó 2 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng.

Không dễ “thoát hàng” nhanh

Sau hơn 2 năm nắm giữ, anh Đông tính toán nếu bán thành công sẽ thu về hơn 1 tỷ đồng lợi nhuận sau khi trừ lãi vay, thuế, phí và các chi phí phát sinh. Thế nhưng, thực tế lại không diễn ra như kỳ vọng.

Suốt nhiều tháng, căn hộ vẫn không tìm được người mua. Anh liên tục phải điều chỉnh giá, từ 11,4 tỷ đồng xuống còn 11 tỷ đồng rồi tiếp tục hạ xuống 10,5 tỷ đồng. Cùng với mỗi lần giảm giá, khoản lợi nhuận dự kiến cũng thu hẹp, từ hơn 1 tỷ đồng xuống còn khoảng 900 triệu đồng rồi chỉ còn xấp xỉ 700 triệu đồng.

"Nếu cách đây 2 năm, mức giá này đã có người chốt ngay. Bây giờ người mua có quá nhiều lựa chọn nên bán khó hơn rất nhiều", anh Đông chia sẻ, đồng thời cho biết điều khiến anh tiếc nuối không chỉ là khoản lợi nhuận bị bào mòn mà còn bởi nếu tính trên số vốn tự có bỏ ra, mức sinh lời hiện nay thậm chí thấp hơn gửi tiết kiệm ngân hàng.

Thị trường chung cư Hà Nội đang phân hóa mạnh, trong bối cảnh thanh khoản giảm sút.

Câu chuyện của anh Đông phản ánh khá rõ sự thay đổi đang diễn ra trên thị trường chung cư Hà Nội sau nhiều năm tăng nóng. Thị trường từng chứng kiến những giai đoạn nhà đầu tư chỉ cần xuống tiền, chờ vài tháng đến một năm đã có thể bán chênh hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.

Tuy nhiên, chu kỳ ấy dường như đang dần khép lại khi thanh khoản giảm, tốc độ tăng giá chậm lại và người mua ngày càng thận trọng hơn trước các quyết định xuống tiền.

Những số liệu mới nhất cũng cho thấy bức tranh chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu đổi màu. Theo báo cáo của CBRE, giá bán căn hộ thứ cấp trung bình tại Hà Nội vào cuối quý II/2026 đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022, đánh dấu sự đảo chiều sau gần bốn năm tăng liên tục.

Nếu như giai đoạn 2024-2025, giá căn hộ thứ cấp tăng tới 24-25% mỗi năm thì hiện nay tốc độ tăng chỉ còn khoảng 13%, tức gần bằng một nửa thời kỳ đỉnh cao.

Dữ liệu của PropertyGuru Vietnam cũng phản ánh xu hướng tương tự. Giá bán căn hộ phổ biến tại Hà Nội, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 trong tháng 5, tương đương mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong vòng 3 tháng.

Thị trường sang chu kỳ mới

Không chỉ giá bán, thanh khoản cũng đang có dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Theo CBRE, trong quý II/2026, tổng lượng căn hộ giao dịch thành công chỉ tương đương khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên vượt 90%.

Điều đó cho thấy người mua không còn xuống tiền nhanh như trước mà dành nhiều thời gian hơn để cân nhắc về dòng tiền, lãi suất và triển vọng thị trường.

Sự thay đổi trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính tăng lên đáng kể.

Với những nhà đầu tư vay ngân hàng, áp lực trả lãi khiến biên lợi nhuận ngày càng bị thu hẹp. Đồng thời, sau nhiều năm giá căn hộ tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân, mặt bằng giá hiện nay đã tiến tới ngưỡng mà sức mua khó có thể theo kịp. Khi khả năng chi trả của người mua thực bị giới hạn, việc tiếp tục kỳ vọng giá tăng mạnh như giai đoạn trước trở nên thiếu thực tế.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào thị trường chuyển nhượng sẽ rất dễ đưa ra kết luận rằng chung cư Hà Nội đã bước vào chu kỳ giảm giá. Thực tế, bức tranh toàn thị trường lại phức tạp hơn nhiều.

Ở phân khúc sơ cấp, giá bán vẫn tiếp tục neo ở mức rất cao. Báo cáo quý II/2026 của One Mount Group cho biết giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2025 và thậm chí vượt mặt bằng giá tại TP.HCM.

Trong khi đó, CBRE ghi nhận giá sơ cấp bình quân toàn thị trường đạt khoảng 95 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp tại khu vực nội đô, kéo mặt bằng giá tiếp tục đi lên.

Điều này cho thấy thị trường đang diễn ra một sự phân hóa rõ rệt. Trong khi nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp phải chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận để tìm người mua thì các dự án mới vẫn giữ giá nhờ nguồn cung chất lượng cao và chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.

Nói cách khác, đợt điều chỉnh hiện nay mới chỉ diễn ra cục bộ ở một số phân khúc và khu vực, chưa đủ tạo thành xu hướng giảm giá trên diện rộng.

Dẫu vậy, có một thực tế khó phủ nhận là thị trường đang bước sang một chu kỳ hoàn toàn khác so với giai đoạn 2022-2025. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với tâm lý "mua hôm nay, bán ngày mai" thì hiện nay chiến lược đó không còn phù hợp.

Từ những diễn biến trên có thể thấy, chung cư Hà Nội chưa mất đi sức hấp dẫn nhưng đối tượng hấp dẫn đã thay đổi. Nếu trước đây đây là "mỏ vàng" của giới đầu cơ lướt sóng thì hiện nay cơ hội kiếm lợi nhuận nhanh đang dần thu hẹp.

Thay vào đó, thị trường đang mở ra nhiều hơn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch, nhu cầu ở thực cao, khả năng khai thác cho thuê tốt và sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn.

Hưng Nguyên