Thị trường bất động sản đang sàng lọc khách hàng

Dự án One Central tại TPHCM được chào bán với giá từ 700 triệu/m2

Mua đầu tư hay mua để ở đều giảm mạnh

Ông T.M.Đ, Tổng giám đốc CTCP K.N cho biết, doanh nghiệp đang triển khai xây dựng một dự án chung cư tại Khu đô thị Nam thành phố với 400 căn hộ, hiện đã xây dựng đến tầng 20, nhưng đến thời điểm này mới có 30 căn hộ được khách hàng ký hợp đồng mua bán. Đây là những khách hàng mua để ở, còn hầu hết khách hàng mua đầu tư hoặc cho thuê lại hầu như… biến mất.

Theo ông Đ., khách hàng là nhà đầu tư trong vài năm trở lại đây hầu như không tham gia. Có nhiều nguyên nhân, như việc giao thời của nhiều chính sách liên quan đến thị trường BĐS đã tác động không nhỏ đến nhà đầu tư, tạo ra tâm lý chờ đợi; những thông tin khá nhạy cảm như việc “định danh BĐS”; các chính sách và thủ tục liên quan đến thuế cũng tác động không nhỏ.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây lãi suất vay mua BĐS phổ biến ở mức 12-14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15-16%/năm. Lãi suất tăng nhanh sau thời gian ưu đãi đã tạo ra áp lực tài chính cho người mua, khiến giới đầu tư trở nên thận trọng tối đa trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Việc lãi suất cho vay mua BĐS như hiện nay khiến cả người mua để ở cũng chùn tay. Chị A. một môi giới BĐS chia sẻ, những năm trước, thu nhập của nhiều gia đình ổn định nên dám mua vì chủ động được nguồn trả nợ vay. Nhưng hơn một năm nay kinh tế khó khăn, mọi việc bấp bênh, thu nhập không ổn định mà lãi suất lại cao, vay ngân hàng để mua BĐS trong giai đoạn này rất mạo hiểm.

Sức mua giảm mạnh

Lãi suất cho vay tăng cao đã trực tiếp kéo tụt các chỉ số giao dịch trên toàn thị trường. Tổng lượng hấp thụ BĐS sơ cấp 6 tháng đầu năm chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, ghi nhận mức giảm sâu 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Trong đó, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.

Báo cáo của DXS-FERI cho thấy, thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như "đóng băng" giao dịch.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

"Phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững", bà Dung chia sẻ.

Chủ đầu tư chủ động giảm giá

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, nhận thấy nhu cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong quý II-2026. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán chính thức thấp hơn so với mức dự tính công bố trước đó, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận của người mua.

Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình trong quý II-2026 đạt 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái.

Mặt bằng giá sơ cấp tại TPHCM trong quý II-2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa theo khu vực. Tại khu trung tâm, giá bán sơ cấp đạt khoảng 103 triệu đồng/m², duy trì tương đối ổn định so với quý trước.

Ngược lại, khu vực Bình Dương (cũ) đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh kỳ vọng của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực sau khi sáp nhập vào TPHCM.

Thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ, sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.

BÌNH MINH