Sức mua giảm, giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng cao. Ảnh: Hoàng Anh.

Nguồn cung chung cư hạng sang tăng gần gấp đôi

Mặc dù giá bán trên thị trường thứ cấp đã bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh, song giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội vẫn đang neo ở mức rất cao.

Số liệu từ One Mount Group cho thấy, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội đã chạm ngưỡng 121 triệu đồng mỗi mét vuông trong quý II năm 2026.

Dù con số này có vẻ đi ngang so với quý trước, nhưng mức tăng trưởng về giá đang đạt tới 46% theo năm, một tốc độ tăng giá rất cao chỉ trong một thời gian ngắn.

Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu là do nguồn cung tập trung chủ yếu tại các dự án thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, các chủ đầu tư đang có xu hướng ngày càng tập trung vào chất lượng hoàn thiện cao và các tiện ích đặc quyền để thu hút nhóm khách hàng thượng lưu.

Theo đó, xét về nguồn cung mở bán mới, quý II/2026 ghi nhận một cột mốc quan trọng khi thị trường Hà Nội, bao gồm cả khu vực Văn Giang (Hưng Yên), đón nhận khoảng 9.300 căn hộ, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm 2025.

Điều đáng chú ý nhất trong cấu trúc nguồn cung lần này chính là sự thống trị tuyệt đối của phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc cao cấp chiếm tới 69% tổng lượng hàng mới, trong khi nguồn cung hạng sang đã có bước nhảy vọt đầy ấn tượng khi đạt 2.900 căn, tăng trưởng mạnh mẽ 95% so với cùng kỳ năm trước.

Sự trở lại của các dự án mới tại khu vực trung tâm đã trực tiếp đẩy mạnh con số này, điển hình như dự án Hanoi Seasons Garden do Masterise Homes phát triển, vốn chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực nội thành sau nhiều năm vắng bóng các dự án quy mô lớn.

Sự phân bổ của các dự án cũng cho thấy một xu hướng rõ nét về sự dịch chuyển ra các cực đô thị mới. Khu Tây tiếp tục là tâm điểm của sự sôi động khi chiếm 41% thị phần nguồn cung mới trong quý, với bảy dự án mở mới, trong đó có tới bốn dự án nằm dọc theo trục vành đai 3.5.

Trong khi đó, khu vực Văn Giang tại Hưng Yên, dù lượng cung mới giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái, vẫn đóng góp khoảng 18% thị phần với bốn dự án lớn tiếp tục mở bán.

Đáng chú ý, các dự án tại Văn Giang duy trì mức giá ổn định, xung quanh ngưỡng 67 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 45% so với khu vực trung tâm, tiếp tục giữ vai trò là khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn đối với người mua ở thực và nhà đầu tư.

Nhìn về giai đoạn 2026-2027, thị trường căn hộ Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung dồi dào hơn nữa khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, ước tính đạt khoảng 35.000 đến 40.000 căn mỗi năm.

Về giá, One Mount dự báo khu vực trung tâm vẫn sẽ duy trì đà tăng khoảng 10-13% trong năm 2026, trong khi Văn Giang có thể tăng nhẹ từ 3-5% nhờ ưu thế về nguồn cung mới dồi dào.

Tuy nhiên, sang đến năm 2027, tốc độ tăng giá có thể sẽ chậm lại khi nhiều đại dự án tại các khu vực phía Nam và phía Bắc bắt đầu gia nhập thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lớn trên thị trường và mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng.

Thanh khoản đã giảm trong ba quý liên tiếp

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và giá căn hộ liên tục tăng mạnh, thanh khoản thị trường đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt. Trong quý II/2026, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp trong quý, giảm 3% theo quý và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở mới đã sụt giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn đạt mức 50%. Trong đó, cả phân khúc cao cấp và hạng sang đều chịu ảnh hưởng với mức giảm tỷ lệ hấp thụ lần lượt là 16 và 27 điểm phần trăm.

Theo các chuyên gia của One Mount Group, tâm lý thận trọng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan. Theo một khảo sát của đơn vị này cho thấy, dù bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất, nhưng tỷ lệ này đã giảm từ 87% của năm trước xuống còn 64%.

Bên cạnh đó, có tới 67% khách hàng chưa có nhu cầu mua sắm bất động sản lựa chọn đứng ngoài quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn từ thị trường trước khi ra quyết định.

Mặt khác, áp lực tài chính cũng là một "tảng đá" đè nặng lên các quyết định của người mua nhà. Với mặt bằng lãi suất tiền gửi liên tục tăng và lãi suất cho vay thả nổi đang duy trì ở mức cao, dao động từ 11% đến 14% mỗi năm, tiềm ẩn nhiều rủi ro cao cho những khách hàng muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà.

Khoảng 40% khách hàng thừa nhận rằng, chi phí vay mua nhà là nỗi lo lớn nhất ngăn cản họ ra quyết định. Do đó, một lượng lớn dòng tiền đầu tư đã bắt đầu có xu hướng dịch chuyển sang các kênh an toàn và có tính thanh khoản cao hơn như tiền gửi tiết kiệm, vốn đang có lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng bình quân tăng lên mức 8,4% mỗi năm.

Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cũng cho rằng, thanh khoản đang có xu hướng chậm lại rõ rệt do giá nhà ở đang vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà. Bên cạnh đó, tâm lý người mua nhà thân trọng hơn trước bối cảnh lãi suất tăng cao.

Trong thời gian tới, theo bà Hằng, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, trong đó các khu vực phía Đông, phía Tây, phía Bắc và phía Nam đảm nhiệm những chức năng đô thị khác nhau. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường nhà ở không còn phụ thuộc quá lớn vào lõi trung tâm, mà dần hình thành các khu vực dân cư mới gắn với trung tâm việc làm, dịch vụ và hạ tầng công cộng.

Dưới tác động của quy hoạch mới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ về nguồn cung với các dòng sản phẩm đa dạng, bám sát các trục giao thông trọng điểm.

Tùy theo chức năng từng khu vực, thị trường sẽ được gia tăng các phân khúc nhà ở dưới 50 triệu/m2 nhằm đáp ứng nhu cầu thực đang bị nén của thị trường, qua đó tạo điều kiện cho người mua nhà được sở hữu nhà ở với giá phù hợp, bà Hằng nhìn nhận.

Phương Linh