Để bảo đảm thanh khoản, nguồn cung mới cần phù hợp năng lực tài chính và nhu cầu ở thực

Khu đô thị phía tây Hà Nội. (Ảnh: HNV)

Chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, quá trình phân hóa sẽ diễn ra ngày càng sâu sắc, không chỉ giữa các khu vực mà còn giữa các phân khúc, dự án và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, tâm lý khách hàng/nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn. Vì vậy, để bảo đảm thanh khoản, nguồn cung mới trên thị trường cần phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và năng lực tài chính của người mua.

Tâm lý khách hàng/nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn. (Ảnh: HNV)

Đặc biệt, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân” có thể đưa vào sử dụng ngay. "Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường", Tiến sĩ Đính nói.

Dữ liệu Chỉ số giá của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu đưa vào quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. (Ảnh: HNV)

Thêm nguồn cung nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc hơn

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.

Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026, khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn; trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, thu hồi công nợ và khả năng tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng tới quyết định mua. Khả năng hấp thụ của thị trường vì vậy tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.

Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.

Việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời nâng cao tính ổn định của dòng vốn cho các dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ.

Cần tiếp tục tháo gỡ điểm nghẽn để duy trì động lực tăng trưởng

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách để “giải cứu” thị trường hoặc duy trì mặt bằng giá mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Một thị trường bất động sản vận hành thông suốt sẽ giúp các dự án có đầy đủ pháp lý được triển khai liên tục, nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả, doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư và người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp.

Hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới ngân hàng, vật liệu, nội thất, vận tải, thương mại, dịch vụ và việc làm. Vì vậy, việc tạo lập môi trường thuận lợi để thị trường phát triển lành mạnh không chỉ phục vụ ngành địa ốc mà còn góp phần duy trì nhiều chuỗi sản xuất, kinh doanh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, xác định trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của người dân, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản. Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.

LÊ NGUYỄN