Chủ đầu tư hoãn mở bán, bất động sản đang thừa hàng?

Nửa đầu năm 2026, thị trường địa ốc chứng kiến một bức tranh khá đặc biệt. Sau khi nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, ước đạt từ 52.000-60.000 sản phẩm. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động khoảng 50-60%.

Thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu

Trong bối cảnh sức mua không theo kịp tốc độ mở bán, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn lùi kế hoạch tung hàng mới. Nhiều dự án căn hộ tại TP.HCM (gồm Bình Dương và Long An cũ), Đồng Nai... dù đã chuẩn bị đầy đủ pháp lý và chiến dịch bán hàng vẫn quyết định kéo dài thời gian giữ chỗ hoặc chuyển lịch mở bán sang quý IV.

Ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng không nằm ngoài xu hướng này. Novaland liên tục điều chỉnh kế hoạch bán hàng tại Aqua City (Đồng Nai) và các tổ hợp nghỉ dưỡng tại Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, ưu tiên hoàn thiện pháp lý và hạ tầng trước khi đẩy mạnh bán hàng.

Tương tự, dự án The Grand Hồ Tràm dự kiến mở bán trong tháng 8/2026, nhưng vừa quyết định lùi kế hoạch bán hàng, chờ thị trường ổn định hơn. Một dự án căn hộ khác tại khu vực Bình Dương cũ lên kế hoạch bán hàng trong tháng 7 này, song cũng dời sang quý IV/2026.

Thị trường bất động sản vẫn thừa hàng giá cao, thiếu nhà vừa túi tiền.

Theo ông Dương Minh Tiến, Phó Tổng giám đốc DKRS, nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường chững lại đến từ sự thay đổi của mặt bằng lãi suất.

"Từ đầu quý II/2026, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, chấm dứt thời kỳ các gói tín dụng ưu đãi sâu. Khi chi phí trả nợ tăng lên, nhóm khách hàng mua để ở có xu hướng chuyển sang thuê nhà, còn các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng không còn đủ nguồn lực để tiếp tục mua sản phẩm mới", ông Tiến phân tích.

Điều đáng chú ý là thanh khoản giảm không đồng nghĩa thị trường mất đi nhu cầu. Nói cách khác, việc các chủ đầu tư giãn tiến độ tung sản phẩm không phản ánh việc thị trường "thừa hàng" theo nghĩa truyền thống, mà cho thấy sức mua đang suy yếu.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, đánh giá nửa cuối năm 2026 thị trường sẽ tiếp tục phân hóa rất mạnh. Nguồn cung mới vẫn khá dồi dào, nhưng phần lớn đều thuộc phân khúc cao cấp nên khó tạo ra sự bứt phá về giao dịch.

Cùng góc nhìn, ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho rằng thị trường đang dịch chuyển từ tâm lý đầu tư sang nhu cầu ở thực. Khách hàng hiện ưu tiên những dự án có tổng giá trị phù hợp, pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Cụ thể, theo Knight Frank, các căn hộ có giá từ 60-120 triệu đồng/m² chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, trong khi nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt khoảng 20%.

Khoảng cách rất lớn này cho thấy thị trường không thiếu khách hàng mà thiếu sản phẩm đáp ứng khả năng tài chính của đa số người dân.

Cuộc cạnh tranh chưa từng có

Nếu giai đoạn 2021-2022, nhiều dự án gần như bán hết ngay sau lễ giới thiệu thì hiện nay, doanh nghiệp buộc phải thay đổi hoàn toàn chiến lược.

Nhiều chủ đầu tư đã triển khai hàng loạt chính sách kích cầu như chiết khấu tới 10%, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất cố định nhiều năm hoặc ưu đãi lớn cho khách thanh toán sớm...

Tuy nhiên, thị trường nửa cuối năm vẫn được dự báo cạnh tranh khốc liệt khi lượng hàng mới vẫn liên tục được bổ sung. Theo dự báo của One Mount Group, riêng 6 tháng cuối năm 2026 sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 30.000-35.000 căn.

Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2027, TP.HCM mở rộng sẽ có thêm khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó hơn 31.700 căn thuộc khu vực nội thành.

Nguồn cung liên tục gia tăng đồng nghĩa áp lực bán hàng sẽ ngày càng lớn. Những dự án từng trì hoãn mở bán sẽ không thể kéo dài mãi bởi doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực dòng tiền, lãi vay và tiến độ triển khai.

Cuộc cạnh tranh vì thế sẽ không còn là ngoại lệ mà trở thành trạng thái bình thường của thị trường. Đặc biệt, theo ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc TPI Land, việc hàng loạt dự án bị nén nguồn cung trong thời gian dài sẽ tạo ra một làn sóng cạnh tranh rất mạnh khi đồng loạt mở bán.

Với những diễn biến từ thực tế, các chuyên gia từ FERI dự báo trong nửa cuối năm nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức 13-15%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thể xuống dưới 20%, bất chấp nguồn cung vẫn tăng.

Ở kịch bản tích cực hơn, khi lãi suất duy trì khoảng 11-13%, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 25-40%, dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.

Điều đó cho thấy lãi suất là yếu tố quan trọng, nhưng chưa phải tất cả. Vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở cơ cấu nguồn cung. Khi phần lớn dự án mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp, còn người mua chủ yếu tìm kiếm sản phẩm vừa túi tiền, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng "thừa vẫn thừa mà thiếu vẫn thiếu".

Cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong thời gian tới chắc chắn sẽ ngày càng gay gắt. Song, cạnh tranh bằng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hay kéo dài tiến độ thanh toán chỉ là giải pháp ngắn hạn. Muốn thị trường phục hồi bền vững, các doanh nghiệp cần thay đổi chiến lược phát triển theo hướng tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực hơn là chạy theo phân khúc cao cấp.

Khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân còn quá lớn, thị trường sẽ vẫn chứng kiến nghịch lý nguồn cung tăng, chủ đầu tư cạnh tranh quyết liệt, nhưng thanh khoản vẫn khó bứt phá vì điều người mua cần không phải là nhiều căn hộ hơn, mà là những căn hộ họ thực sự có thể mua được.

Hưng Nguyên