Bất động sản bước vào 'kỷ nguyên giá trị thật': Dự án sống bằng kỳ vọng sẽ khó tồn tại

Theo các chuyên gia, pháp lý, chất lượng, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực sẽ ngày càng quyết định giá trị cuối cùng của bất động sản. (Ảnh: Tấn Hiệp)

Tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 được tổ chức vừa qua, nhiều chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào quá trình tái định vị sâu sắc.

Theo đó, các đơn vị nghiên cứu cho rằng cuộc chơi bất động sản đang dần thay đổi. Nếu trước đây giá trị của một sản phẩm thường được thúc đẩy mạnh bởi kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thì hiện nay dòng tiền ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và phù hợp với nhu cầu sử dụng lâu dài. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ cuộc chơi của “kỳ vọng” sang cuộc chơi của “giá trị thật”.

TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng những yếu tố từng dẫn dắt thị trường trong nhiều năm qua đang dần thay đổi. Nhu cầu sử dụng thực, chất lượng quy hoạch, năng lực kết nối hạ tầng và khả năng khai thác tài sản ngày càng đóng vai trò quyết định sức hấp dẫn của bất động sản.

Quá trình thanh lọc đang diễn ra trên nhiều tầng nấc, từ doanh nghiệp, sản phẩm, dòng vốn đến hành vi của nhà đầu tư và người mua. Đây không chỉ là sự điều chỉnh mang tính chu kỳ mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu hơn của thị trường.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, quá trình thanh lọc là bước tiến hóa tất yếu khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn. Bất động sản không thể phát triển tách rời quá trình tái cấu trúc sản xuất, dịch vụ và đô thị.

Một điểm đáng chú ý là khái niệm nhu cầu thực không còn chỉ được hiểu là nhu cầu mua nhà để ở. Theo các chuyên gia, nhu cầu thực còn bao gồm tích lũy tài sản, cho thuê, nghỉ dưỡng hoặc khai thác kinh doanh, miễn là sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và tạo ra giá trị sử dụng thực tế.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy, cho rằng mọi phân khúc bất động sản đều có thể tồn tại nhu cầu thực nếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của từng nhóm khách hàng.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng giá trị bất động sản trong giai đoạn mới sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng chi trả của người dân, chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp và sự đa dạng hóa nguồn vốn.

Nhìn nhận từ góc độ phát triển đô thị, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng: “Bài toán lớn của thị trường hiện nay là sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực”.

Theo ông Kiệt, việc phát triển các đô thị vệ tinh cần đi cùng hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ. Nếu thiếu hạ tầng, việc mở rộng không gian đô thị sẽ khó chuyển hóa thành nhu cầu ở thực.

Tại phiên thảo luận, các chuyên gia cũng đồng tình, sự thay đổi của thị trường đang thể hiện rõ trong hành vi người mua. Khách hàng hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính, tiến độ thanh toán và hiệu quả sử dụng tài sản.

Theo bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz, người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế. Xu hướng này đặc biệt rõ ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền, năng lực vận hành, pháp lý và cơ chế khai thác, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá trong tương lai.

Về vấn đề tiếp thị dự án trong giai đoạn này, theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch VARS, sự thay đổi của thị trường cũng đặt ra yêu cầu mới đối với lực lượng môi giới. Trong giai đoạn tới, môi giới không chỉ là người bán hàng mà phải trở thành chuyên gia tư vấn, làm chủ dữ liệu, ứng dụng công nghệ, đồng hành với khách hàng trong suốt quá trình sở hữu và khai thác tài sản, qua đó góp phần nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.

Ông Bình cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào quá trình điều chỉnh cần thiết để hình thành một chu kỳ phát triển mới với nền tảng vững chắc hơn. Quá trình thanh lọc sẽ tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các chủ thể, nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực thực sự, phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và kiên định với chiến lược phát triển dài hạn.

“Kỷ nguyên giá trị thật” đang dần hình thành trên thị trường bất động sản. Một dự án muốn tồn tại sẽ không thể chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá trong tương lai. Pháp lý, chất lượng, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu sử dụng thực sẽ ngày càng quyết định giá trị cuối cùng của bất động sản.

Tấn Hiệp