Quy hoạch, hạ tầng và dữ liệu đang định hình lại thị trường bất động sản 2026

Bất động sản nửa đầu năm 2026 đang bước vào giai đoạn chọn lọc sâu. (Ảnh: HNV)

Quy hoạch dài hạn cùng các dự án hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai và cao tốc đang tái phân bổ nguồn cung và lực cầu từ lõi trung tâm ra các vùng cận trung tâm, vệ tinh tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, thị trường ngày càng chuyên nghiệp hơn nhờ các chính sách chuẩn hóa giao dịch và xây dựng dữ liệu đất đai, thúc đẩy người mua quyết định dựa trên dữ liệu, tin xác thực thay vì cảm tính.

Đặc biệt, tâm lý khách hàng đã dịch chuyển rõ rệt từ kỳ vọng tăng giá sang tối ưu chất lượng sống và giá trị sử dụng thực tế. Chung cư trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm ưu thế vượt trội về mức độ quan tâm và tiềm năng tăng trưởng nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền ổn định, trong khi phân khúc đất nền đầu cơ có xu hướng chững lại. Người mua hiện nay cũng khắt khe hơn khi ưu tiên lựa chọn dự án dựa trên chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư và tiện ích nội khu.

Ba trụ cột đang định hình lại thị trường

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam của Batdongsan.com.vn (ảnh bên), thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình một chu kỳ phát triển mới, dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực, diễn ra đồng thời.

Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các định hướng quy hoạch dài hạn, cùng với những dự án hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai, cao tốc liên vùng, đang từng bước làm thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Nguồn cung mới không còn chỉ tập trung ở lõi trung tâm, mà dịch chuyển ra các khu vực cận trung tâm, vùng vệ tinh và những trục phát triển mới.

Thứ hai, thị trường đang đi vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Các chính sách liên quan chuẩn hóa giao dịch, xây dựng dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Những thay đổi này có thể chưa tạo tác động tức thì lên thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch.

Thứ ba, thị trường đang phân hóa mạnh. Nếu giai đoạn 2021 - 2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt. Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định.

Trong khi đó, đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực. Cụ thể, dữ liệu thị trường quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, trong khi đất nền chiếm 23% và nhà riêng 22%, nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.

Chia sẻ tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" diễn ra sáng 16/7, tại Hà Nội, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, sự phân hóa này còn diễn ra trong cùng một loại hình bất động sản. Cùng là chung cư, nhưng dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Cùng là đất nền, nhưng đất tại khu vực có hạ tầng thực, dân cư thật và quy hoạch rõ ràng sẽ khác đất chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.

Quy hoạch hạ tầng định hình không gian phát triển

Tổng hợp dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại Thành phố Hồ Chí Minh đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận nguồn cung tăng, phản ánh xu hướng phát triển theo các hành lang hạ tầng lớn như metro, vành đai và cao tốc.

Tỷ trọng nguồn cung tại khu đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Tuy nhiên, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024–2026, dữ liệu quan tâm từ người mua mới bắt đầu phản ánh rõ hơn xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và hình thành cộng đồng cư dân rõ.

Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Nguồn cung mới mở rộng ra các khu vực cận trung tâm, bám theo các tuyến vành đai, đại đô thị và trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong 6 tháng đầu năm 2026; vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%. Ngược lại, lõi trung tâm và lõi trung tâm mở rộng đều giảm tỷ trọng.

Diễn biến tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.

Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.

Theo khảo sát môi giới vào quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối hạ tầng tốt.

Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5–10%.

Người mua dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13-14%.

Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới trong quý II/2026 phản ánh, trong nửa đầu năm 2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.

Người mua bán bất động sản có xu hướng quyết định dựa trên dữ liệu thay vì cảm tính.

Diễn biến trên cho thấy, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm: 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.

Những con số này cũng cho thấy khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản có nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.

Đáng chú ý, khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã tốt hơn so với 2 năm trước.

Trên nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với Tin xác thực tăng mạnh từ năm 2023 và đạt mức cao mới trong quý 2/2026. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các nguồn thông tin đã được kiểm tra, có hồ sơ, hình ảnh hoặc video hỗ trợ xác minh.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 bước sang giai đoạn chọn lọc sâu. Quy hoạch và hạ tầng xác lập không gian phát triển; chất lượng sản phẩm quyết định sức cầu; còn dữ liệu và mức độ minh bạch trở thành nền tảng cho quyết định mua bán.

LÊ NGUYỄN