Đại gia bất động sản và 'canh bạc' với các dự án mới

Năm 2026 được kỳ vọng sẽ đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của hàng loạt dự án mới. Tuy nhiên, thực tế lại không diễn ra như kỳ vọng. Các chương trình mở bán quy mô lớn không còn tạo nên cảnh chen chân đặt cọc, nhiều dự án dù được đầu tư kỹ lưỡng vẫn ghi nhận lượng giao dịch thấp hơn dự kiến.

Sức cầu chưa hồi phục

Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng dự án mới đồng loạt ra mắt sau thời gian dài hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thế nhưng, sự cải thiện về nguồn cung lại diễn ra trong bối cảnh sức cầu chưa theo kịp.

Theo OneHousing, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% cùng kỳ năm 2025. Điều này phản ánh rõ tâm lý dè dặt của người mua trước những biến động của môi trường kinh tế.

Khảo sát thực tế tại nhiều dự án mới ở Phú Thượng, Thanh Xuân, Tố Hữu, Đông Anh, Gia Lâm hay khu vực Nguyễn Trãi đều cho thấy tình trạng tương tự. Các sự kiện giới thiệu dự án vẫn thu hút khách đến tìm hiểu, nhưng số lượng đặt cọc khá khiêm tốn.

Áp lực bán hàng của các chủ đầu tư hiện tại là không nhỏ trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường chậm lại.

Đáng chú ý, sự thận trọng không còn chỉ xuất hiện ở giới đầu tư mà đã lan sang cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, tiến độ xây dựng, chính sách tài chính cũng như triển vọng của từng khu vực trước khi quyết định xuống tiền.

Trong khi đó, một trong những áp lực lớn nhất hiện nay đối với chủ đầu tư đến từ mặt bằng lãi suất. Theo MBS Research, trong quý II/2026, lãi suất huy động đã tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất vay mua bất động sản lên mức 13-14%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí vốn tăng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân giảm đáng kể. Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp tung ra hàng loạt chương trình hỗ trợ như cố định lãi suất 7-8% trong hai năm đầu, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu hoặc tặng voucher lên tới hàng trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, các chính sách này mới chỉ giải quyết được phần ngọn. Điều khách hàng lo ngại nhất là sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất sẽ quay về mức thả nổi trong khi thu nhập chưa có nhiều cải thiện. Chính nỗi lo này khiến nhiều người quyết định tiếp tục gửi tiết kiệm hoặc trì hoãn kế hoạch mua nhà.

Áp lực gia tăng

Nếu như trước đây, doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh với những dự án cùng phân khúc thì hiện nay, áp lực đã mở rộng hơn rất nhiều.

Nguồn cung nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh, tạo thêm lựa chọn cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cho thuê cũng phát triển nhanh hơn, giúp nhiều người có thêm thời gian chờ đợi trước khi quyết định mua nhà.

Bên cạnh đó, việc thành phố Hà Nội công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng khiến không ít nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát để chờ những khu vực hưởng lợi rõ nét hơn từ quy hoạch.

Cũng cần nói thêm, điểm khác biệt lớn nhất của thị trường năm 2026 nằm ở sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có tới 60% người mua ưu tiên chất lượng xây dựng và bàn giao; 54% quan tâm uy tín chủ đầu tư; 46% chú trọng hệ thống tiện ích; trong khi các yếu tố như cộng đồng cư dân hay thiết kế mặt bằng cũng ngày càng được coi trọng.

Những con số này cho thấy bất động sản không còn được nhìn nhận đơn thuần như một tài sản đầu cơ. Người mua đang chuyển sang đánh giá dự án dựa trên khả năng sử dụng thực tế, chất lượng sống và khả năng tạo dòng tiền lâu dài.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang chuyển từ tư duy tích lũy tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá.

Diễn biến từ thực tế khiến các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Những dự án chỉ dựa vào quảng cáo, vị trí hay kỳ vọng tăng giá sẽ khó cạnh tranh với các sản phẩm có quy hoạch bài bản, tiện ích hoàn chỉnh và chất lượng xây dựng cao.

Vì vậy, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, thách thức lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp không còn là tối đa hóa lợi nhuận mà là xây dựng mức giá phù hợp với sức mua.

Chi phí đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng khiến giá thành phát triển dự án ngày càng cao. Trong khi đó, người mua lại kỳ vọng mức giá hợp lý hơn do áp lực lãi suất và thu nhập.

Khoảng cách giữa giá bán mà doanh nghiệp mong muốn với khả năng chi trả của khách hàng vì thế ngày càng lớn. Doanh nghiệp nào chấp nhận giảm biên lợi nhuận để đưa giá bán về sát nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội cải thiện thanh khoản hơn trong giai đoạn tới.

Ngược lại, những dự án định giá quá cao sẽ phải đối mặt với áp lực tồn kho kéo dài và chi phí tài chính ngày càng lớn.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang chuyển sang một chu kỳ phát triển mới, nơi thanh khoản không còn được quyết định bởi những cơn sốt ngắn hạn mà bởi giá trị thực của dự án.

Với các chủ đầu tư, tung dự án mới giờ đây không đơn thuần là bài toán bán hàng, mà là bài kiểm tra toàn diện về năng lực phát triển, khả năng định giá, sức khỏe tài chính và mức độ thấu hiểu nhu cầu của người mua. Chỉ những doanh nghiệp thích ứng nhanh với những thay đổi từ thực tiễn mới có thể biến áp lực thành cơ hội trong chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.

Hưng Nguyên