Thanh khoản ì ạch, vì sao dự án chung cư vẫn đua khởi công, giá leo thang?

Nhìn vào những con số mới nhất có thể thấy bức tranh thị trường căn hộ năm 2026 đang tồn tại hai gam màu đối lập. Một bên là sức mua chậm lại rõ rệt. Bên còn lại là làn sóng khởi công, tái khởi động và tung hàng mới diễn ra trên diện rộng.

“Thế khó” của doanh nghiệp

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), nguồn cung mới trong 2 quý đầu năm 2026 đạt 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong cùng giai đoạn, thị trường ghi nhận tới 31 dự án khởi công, 73 dự án tổ chức “kick-off” gây chú ý và 42 sự kiện mở bán.

Tuy nhiên, bất chấp nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường chỉ dao động từ 20% đến 30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025 và giảm tới 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Bất chấp thanh khoản chậm, nguồn cung bất động sản vẫn đang tăng mạnh.

Sự tương phản giữa nguồn cung và thanh khoản khiến giới quan sát đặt ra câu hỏi: vì sao doanh nghiệp vẫn đẩy mạnh triển khai dự án trong khi giao dịch chưa phục hồi?

Câu trả lời đầu tiên nằm ở chính đặc thù của ngành bất động sản.

Không giống nhiều lĩnh vực kinh doanh khác, một dự án nhà ở phải trải qua quá trình chuẩn bị kéo dài nhiều năm, từ khâu tạo lập quỹ đất, giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục pháp lý, phê duyệt quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Khi dự án đã hoàn tất các thủ tục cần thiết, doanh nghiệp gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài việc triển khai theo đúng tiến độ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng nhiều dự án từng vướng mắc pháp lý trong nhiều năm nay đã được tháo gỡ, tạo điều kiện để doanh nghiệp tái khởi động hoạt động xây dựng. Khi dự án đã đủ điều kiện triển khai, chủ đầu tư buộc phải đẩy nhanh tiến độ, bởi việc trì hoãn có thể dẫn đến nguy cơ bị thu hồi.

Quan điểm này cũng được ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Việt Á Real, chia sẻ. Theo ông Kiên, sau khi đã bỏ ra một lượng vốn lớn để mua đất, hoàn tất quy hoạch và được cấp phép xây dựng, việc tiếp tục triển khai gần như là yêu cầu bắt buộc.

Thực tế cho thấy, chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra cho một dự án không chỉ dừng lại ở tiền sử dụng đất. Đó còn là chi phí bồi thường, chi phí vốn, chi phí xây dựng, lãi vay, quản lý, bán hàng và hàng loạt nghĩa vụ tài chính khác.

Nếu dự án bị đình trệ, toàn bộ dòng vốn đã đầu tư sẽ bị chôn lại, trong khi các khoản chi phí vẫn tiếp tục phát sinh. Trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự giảm mạnh, việc kéo dài thời gian triển khai đồng nghĩa với việc gia tăng áp lực tài chính.

Vì sao giá leo thang?

Làn sóng tái khởi động các dự án tại TPHCM là minh chứng rõ nét cho việc các doanh nghiệp không còn lựa nào khác ngoài khởi công dự án sau khi được gỡ vướng.

Dự án One Central Saigon trên khu đất đối diện chợ Bến Thành đã được tái khởi động từ tháng 3 và dự kiến hoàn thành sau khoảng 30 tháng thi công. The Grand Manhattan cũng đang tăng tốc xây dựng sau khi các vướng mắc pháp lý từng bước được tháo gỡ. Trong khi đó, Lancaster Lincoln chính thức khởi công trở lại sau nhiều năm đình trệ do các vấn đề liên quan đến quy hoạch.

Điểm chung của các dự án này là đều từng bị gián đoạn trong thời gian dài. Khi những nút thắt được tháo gỡ, việc đưa dự án trở lại đường đua là điều tất yếu.

Không chỉ chịu áp lực từ yếu tố pháp lý, các doanh nghiệp còn đặt cược vào triển vọng dài hạn của thị trường căn hộ. Theo dự báo của DXS-FERI, hơn 30 dự án mới sẽ được mở bán trong nửa cuối năm, cung cấp thêm khoảng 33.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.

Miền Nam dự kiến tiếp tục dẫn đầu với khoảng 15.000 sản phẩm, chiếm 40% nguồn cung mới. Miền Bắc đóng góp khoảng 12.000 sản phẩm, tương đương 36%.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh theo các trục hạ tầng. Khu vực phía Tây chiếm tới 41% tổng nguồn cung mở bán trong quý II, với 7 dự án mới, trong đó có 4 dự án nằm dọc tuyến Vành đai 3,5.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá bất động sản sơ cấp cũng tiếp tục leo thang do cơ cấu sản phẩm và bài toán chi phí.

Theo báo cáo của One Mount Group, trong quý II/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, có tới 69% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp. Đặc biệt, số lượng căn hộ hạng sang đạt khoảng 2.900 căn, tăng tới 95% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khi phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang, mặt bằng giá chung tất yếu bị đẩy lên. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp hiện đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2025.

Chuyên gia của VARS-IRE nhận định người mua hiện nay ngày càng thận trọng và có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Sức mua suy giảm không phải vì nhu cầu nhà ở biến mất, mà bởi khả năng chi trả đang ngày càng bị thu hẹp bởi giá cao, chi phí tăng.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng không còn nhiều dư địa để giảm giá. Giá đất, chi phí bồi thường, vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí vốn, chi phí pháp lý và nghĩa vụ tài chính đều tăng lên.

Nếu giảm trực tiếp giá bán, doanh nghiệp không chỉ đối mặt với nguy cơ thua lỗ mà còn có thể làm ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng.

Thực tế trên cũng là lý do không ít chủ đầu tư thường lựa chọn phương án chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì giảm giá niêm yết.

Nghịch lý của thị trường căn hộ năm 2026 vì thế không nằm ở việc doanh nghiệp bất chấp thanh khoản để đua nhau xây dựng, mà phản ánh quá trình tái định vị của toàn bộ thị trường. Nguồn cung vẫn tăng vì các dự án đã đến giai đoạn buộc phải triển khai. Giá nhà vẫn leo thang vì chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ và cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp.

Hưng Nguyên