Điều này gần như không cần phải bàn cãi. Tuy nhiên, thực tế triển khai chính sách hiện nay lại đang cho phép điều ngược lại.

Sau 5 năm, một căn nhà ở xã hội hoàn toàn có thể bước ra thị trường như một tài sản thương mại: không giới hạn người mua, không còn trần giá. Một tài sản được hình thành từ ưu đãi của Nhà nước lại có thể vận hành như một hàng hóa thị trường.

Chính sách an sinh vì thế vô tình trở thành kênh đầu tư có ưu đãi.

Luật Nhà ở 2023 và các quy định trước đây đã lựa chọn cách tiếp cận tương đối "mở". Theo đó, trong 5 năm đầu, nhà ở xã hội được kiểm soát chặt. Người mua không được bán tự do. Nếu chuyển nhượng, chỉ có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện, với mức giá bị khống chế. Tuy nhiên, sau mốc 5 năm, nếu đã có Giấy chứng nhận, cơ chế thay đổi hoàn toàn. Chủ sở hữu được bán theo giá thị trường, không còn giới hạn về đối tượng nhận chuyển nhượng. Một căn nhà "xã hội" từ đó có thể trở thành nhà "thương mại".

Cách tiếp cận này tôn trọng quyền tài sản - một điều cần thiết, nhưng lại tạo ra sự cám dỗ đầu cơ. Khi một chính sách tạo ra đủ chênh lệch giữa "giá ưu đãi" và "giá thị trường", việc nó bị khai thác là điều khó tránh.

Trong khi đó, nhu cầu thực về nhà ở xã hội vẫn tăng đều. Mỗi năm có hàng trăm nghìn lao động trẻ bước vào thị trường, nhiều người trong số đó thuộc nhóm có thể đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Nhưng nếu các căn hộ liên tục trôi ra thị trường sau 5 năm, quỹ nhà ở xã hội sẽ dần thu hẹp. Khi đó, câu chuyện không còn nằm ở từng giao dịch riêng lẻ, mà là vấn đề của thiết kế chính sách dài hạn.

Trong bối cảnh đó, hồ sơ chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi) định hướng chỉ cho phép chuyển nhượng trong "hệ sinh thái" nhà ở xã hội - là một bước đi hợp lý. Không phải vì cần "siết", mà vì cần đúng logic. Nhà ở xã hội, ngay từ đầu, đã không phải là hàng hóa thị trường thuần túy. Nó được hình thành từ các ưu đãi của Nhà nước và giới hạn đối tượng được mua. Nếu đầu vào đã bị giới hạn, thì đầu ra không thể hoàn toàn tự do. Điều này không tước bỏ quyền tài sản. Người sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng, nhưng quyền đó được thực hiện trong một khuôn khổ phù hợp với bản chất của loại tài sản. Quyền không mất đi, mà chỉ được đặt lại đúng vị trí của nó trong chính sách.

Quan trọng hơn, cách thiết kế này giúp giữ lại nguồn cung nhà ở xã hội. Người bán đi, sẽ có người đủ điều kiện khác tiếp cận. Nhà ở vì thế có thể vận hành theo hướng tuần hoàn, thay vì bị đẩy ra thị trường.

Tuy nhiên, để một định hướng đúng trở thành chính sách hiệu quả, vẫn cần làm rõ một số điểm quan trọng.

Trước hết, vấn đề then chốt nằm ở cơ chế xác định đối tượng trong các giao dịch thứ cấp. Nếu dự kiến giới hạn người mua lại, thì phải trả lời một cách dứt khoát: ai xác nhận, xác nhận bằng cách nào, và hệ thống nào chịu trách nhiệm kiểm soát.

Việc ứng dụng công nghệ - chẳng hạn - như cơ chế xác nhận đủ điều kiện, thông qua tài khoản định danh điện tử (VNeID) - nên được xem là một yếu tố trong thiết kế chính sách, nhằm bảo đảm tính minh bạch và khả năng kiểm soát trong thực thi.

Thứ hai là vấn đề chuyển tiếp, một điểm nhạy cảm không kém về mặt chính sách. Hàng trăm nghìn người đã mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành, không ít trong số đó hình thành kỳ vọng hợp pháp quyền chuyển nhượng sau một thời gian nhất định. Nếu chính sách thay đổi mà không đi kèm cơ chế chuyển tiếp phù hợp, thì rủi ro không chỉ nằm ở thiệt hại kinh tế, mà còn ở việc xói mòn niềm tin vào tính ổn định và khả năng dự đoán của pháp luật.

Bởi lẽ, người dân đã ra quyết định dựa trên một khuôn khổ pháp lý cụ thể; nếu khuôn khổ đó bị thay đổi đột ngột, thì chi phí của sự điều chỉnh sẽ bị đẩy hoàn toàn về phía họ. Vì vậy, yêu cầu đặt ra không chỉ là "đúng về định hướng", mà còn phải "đúng về cách chuyển đổi". Điều này đòi hỏi một lộ trình đủ rõ, thậm chí có thể cân nhắc áp dụng theo nguyên tắc không hồi tố, hoặc thiết kế hiệu lực chậm hơn đối với các trường hợp đã phát sinh, nhằm giảm thiểu xáo trộn và bảo đảm công bằng chính sách.

Khi quay lại điểm xuất phát, "nhà ở xã hội không phải để đầu tư" không thể chỉ là nguyên tắc trên giấy, mà phải được thể hiện nhất quán trong thiết kế chính sách, từ điều kiện tiếp cận đến cơ chế chuyển nhượng.

Nếu không, chủ trương sẽ đẹp về ngôn từ, nhưng rỗng về hiệu lực.

Phạm Thanh Tuấn