Luật Phát triển đô thị có thể tác động thế nào tới người dân và thị trường bất động sản?

Ngày 11.8, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Phát triển đô thị. Trước đó, Chính phủ ban hành Nghị quyết 198/NQ-CP ngày 24.7.2026, cơ bản thống nhất với nội dung dự án luật và hồ sơ trình Quốc hội.

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là tăng phân cấp, phân quyền, thúc đẩy phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), khai thác nguồn lực đất đai và xử lý các dự án tồn đọng. Đây đều là những chính sách có thể tác động trực tiếp đến nguồn cung, giá trị bất động sản và khả năng tiếp cận nhà ở.

Các đại biểu tham dự Phiên họp. Ảnh: Quochoi.

Hạ tầng đi tới đâu, giá trị bất động sản có thể dịch chuyển tới đó

TOD là một trong những nội dung đáng chú ý của dự án luật. Khi đô thị được tổ chức gắn với các tuyến đường sắt đô thị, nhà ga và đầu mối giao thông công cộng, những khu vực có khả năng kết nối tốt sẽ có thêm dư địa phát triển nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Điểm đáng chú ý là tư duy này không chỉ dừng ở phát triển giao thông. Các cơ chế TOD đang được triển khai cho thấy quỹ đất quanh nhà ga, đầu mối giao thông công cộng có thể trở thành một nguồn lực để phát triển đô thị.

Chẳng hạn, Nghị quyết 66/2026/NQ-HĐND của Hà Nội quy định thành phố rà soát, quản lý và khai thác quỹ đất quanh nhà ga, đề-pô, đầu mối giao thông công cộng; đồng thời khuyến khích góp quyền sử dụng đất, góp tài sản, hợp thửa, điều chỉnh đất, tái phân lô và các hình thức hợp pháp khác để phát triển TOD, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng.

Dự thảo Luật Phát triển đô thị cũng đặt vấn đề khai thác nguồn lực từ quá trình phát triển đô thị, trong đó TOD hướng tới việc kết hợp hạ tầng giao thông với phát triển không gian đô thị.

Với bất động sản, điều này đồng nghĩa giá trị đất có thể dịch chuyển theo quy hoạch và hạ tầng. Một tuyến giao thông mới không chỉ rút ngắn thời gian đi lại mà còn có thể làm thay đổi khả năng tiếp cận của cả một khu vực, tạo ra những cực phát triển mới.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng, Đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Tại Quốc hội, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) đánh giá cao định hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và phát triển đô thị theo TOD. Ông lưu ý việc trao thêm quyền phải đi cùng trách nhiệm giải trình, cơ chế giám sát và tiêu chí rõ ràng, tránh phát sinh cơ chế “xin - cho”.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng với bất động sản. Nếu quy hoạch minh bạch, người dân có thể chủ động hơn khi mua bán, chuyển đổi hoặc sử dụng đất. Ngược lại, thông tin quy hoạch thiếu minh bạch có thể tạo điều kiện cho đầu cơ, gom đất và đẩy giá tại những khu vực chuẩn bị có hạ tầng mới.

Vì vậy, Luật Phát triển đô thị khó có thể khiến giá bất động sản đồng loạt tăng hay giảm. Tác động rõ hơn là làm thay đổi “bản đồ giá trị” của thị trường, khi dòng tiền và nhu cầu có xu hướng tìm đến những khu vực được đầu tư hạ tầng, có khả năng kết nối và được tổ chức lại không gian đô thị.

Gỡ dự án tồn đọng: Cơ hội tăng nguồn cung nhưng phải kiểm soát lợi ích

Một trong những kỳ vọng lớn đối với dự án luật là tạo cơ sở xử lý những dự án chậm triển khai, qua đó đưa nguồn lực đất đai và đầu tư đang bị “đóng băng” trở lại nền kinh tế.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng,Ủy viên chuyên trách Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, đề nghị đánh giá đầy đủ kết quả thực hiện các cơ chế, chính sách đặc thù trước khi luật hóa và mở rộng áp dụng nhằm bảo đảm tính khả thi. Ông cũng kiến nghị tiếp tục rà soát phạm vi điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế giám sát đối với các chính sách thí điểm và tăng cường công cụ kiểm soát trong định giá đất, giao đất, lựa chọn nhà đầu tư.

Những đề xuất này có ý nghĩa trực tiếp với thị trường bất động sản, bởi đất đai, định giá đất và lựa chọn nhà đầu tư đều tác động tới chi phí cũng như hiệu quả của dự án.

Nếu những dự án đủ điều kiện được tháo gỡ, một lượng đất và sản phẩm có thể được đưa trở lại thị trường. Nguồn cung tăng sẽ giúp thị trường có thêm lựa chọn, doanh nghiệp có cơ hội thu hồi vốn và người mua nhà có thêm sản phẩm.

Tuy nhiên, tháo gỡ dự án không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm.

Một dự án được đưa trở lại thị trường vẫn phải đối mặt với chi phí đất, vốn, xây dựng và các nghĩa vụ tài chính khác. Nếu sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, việc tăng nguồn cung cũng chưa chắc giải quyết được bài toán nhà ở vừa túi tiền.

Quan trọng hơn, quá trình tháo gỡ phải bảo đảm không biến việc xử lý dự án kéo dài thành lợi thế bất hợp lý cho một số doanh nghiệp. Đây cũng là lý do yêu cầu kiểm soát trong định giá đất, giao đất và lựa chọn nhà đầu tư được đặt ra ngay trong các ý kiến tại Quốc hội.

Vì vậy, tác động tích cực nhất của luật với thị trường không chỉ là có thêm dự án, mà là có thêm nguồn cung minh bạch, hợp pháp và phù hợp nhu cầu thực tế.

Người dân được gì khi đô thị phát triển nhanh hơn?

Với người dân, lợi ích dễ nhận thấy nếu các cơ chế mới được thực thi hiệu quả là hạ tầng và chất lượng đô thị được cải thiện.

Đường sá, giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, không gian công cộng và các dịch vụ đô thị được đầu tư đồng bộ có thể giúp giảm chi phí đi lại, nâng chất lượng sống và tạo thêm cơ hội phát triển kinh tế tại các khu vực mới.

Nhưng đô thị phát triển cũng có một nghịch lý: hạ tầng càng tốt, giá trị bất động sản tại khu vực hưởng lợi càng có thể tăng.

Do đó, không thể chỉ đặt câu hỏi luật có giúp giá nhà giảm hay không. Cần nhìn rộng hơn vào khả năng người dân được hưởng lợi từ giá trị gia tăng mà quá trình đô thị hóa tạo ra.

Đáng chú ý, ngay trong cơ chế TOD của Hà Nội, yêu cầu “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng” đã được đặt ra khi khai thác quỹ đất và phát triển khu vực quanh nhà ga. Quy định này cho thấy bài toán không chỉ là tạo thêm giá trị từ đất mà còn là phân bổ giá trị đó như thế nào.

Nếu tháo gỡ đúng điểm nghẽn, Luật Phát triển đô thị có thể mở thêm nguồn cung và tạo động lực phát triển các đô thị mới. Ảnh: Tuấn Đông

Tại Quốc hội, đại biểu Nguyễn Đại Thắng cũng nhấn mạnh phân quyền mạnh phải đi cùng trách nhiệm giải trình, cơ chế giám sát và tiêu chí rõ ràng để xác định nơi đủ điều kiện áp dụng cơ chế đặc thù, tránh phát sinh cơ chế “xin - cho”.

Đây là yêu cầu có ý nghĩa đặc biệt với bất động sản, bởi các quyết định về quy hoạch, đất đai và hạ tầng có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài sản.

Nếu làm tốt, đô thị hóa có thể tạo vòng tròn tích cực: đầu tư hạ tầng → tăng giá trị đất → khai thác hợp lý nguồn lực → tái đầu tư hạ tầng → nâng chất lượng đô thị.

Ngược lại, nếu giá trị tăng thêm chủ yếu bị đẩy vào giá đất, người dân có nhu cầu ở thực có thể phải trả chi phí ngày càng cao để tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, tác động cuối cùng của Luật Phát triển đô thị không chỉ nằm ở việc thị trường bất động sản có thêm bao nhiêu dự án, mà ở việc những giá trị mới được tạo ra từ quy hoạch, đất đai và hạ tầng sẽ được phân bổ như thế nào.

Nếu tháo gỡ đúng điểm nghẽn, luật có thể mở thêm nguồn cung và tạo động lực phát triển các đô thị mới. Nhưng để người dân thực sự hưởng lợi, quá trình này phải đi cùng minh bạch quy hoạch, kiểm soát quyền lực và cơ chế để giá trị gia tăng từ đô thị hóa quay trở lại phục vụ cộng đồng.

TUẤN ĐÔNG