Bentonville là nơi khai sinh "đế chế" Walmart của Mỹ và là nơi đặt đại bản doanh của tập đoàn này từ hàng chục năm trước. Với mục tiêu "giá rẻ mỗi ngày", Walmart đã trở thành gã khổng lồ bán lẻ hàng đầu thế giới và thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của Bentonville.

Walmart đã trở thành động lực chính cho sự chuyển mình của vùng tây bắc Arkansas. Xét theo doanh thu, đây là doanh nghiệp lớn thứ hai nước Mỹ, đạt hơn 700 tỷ USD mỗi năm.

Khu vực này thu hút thêm khoảng 33 người mới chuyển đến mỗi ngày, khiến giá bất động sản tăng vọt. Hiện những căn nhà trong phạm vi có thể đạp xe tới trụ sở mới của Walmart, khai trương năm 2025, được rao bán với giá hơn một triệu USD, hơn gấp đôi mức trung bình toàn quốc.

Giá bất động sản tăng phản ánh sự chuyển mình của vùng nông thôn hẻo lánh ở tây bắc Arkansas thành khu đô thị thịnh vượng, nhờ thành công của Walmart và khoản đầu tư từ các hậu duệ của nhà sáng lập Sam Walton. Việc làm tăng nhanh, hạ tầng phát triển đã thu hút nhiều lao động thu nhập cao tới đây làm việc, sinh sống.

"Nơi đây đã trở nên đắt đỏ hơn rất nhiều, nhưng cũng đáng sống hơn nhiều. Điều thú vị là khu vực đang thu hút cả những người hoàn toàn không làm trong ngành bán lẻ", Scott Benedict, chuyên gia tư vấn bán lẻ và cựu quản lý Walmart tại Arkansas, nói.

Khu vực trải dài khoảng 48 km từ Bentonville, nơi Walmart đặt trụ sở, tới Fayetteville, nơi có Đại học Arkansas, ghi nhận số việc làm tăng trung bình 3,4% mỗi năm trong giai đoạn 2021-2026, gần gấp đôi mức toàn quốc.

Trong 5 năm qua, dân số khu vực tăng thêm 130.000 người, lên 622.000 người, đưa tây bắc Arkansas vào nhóm 20 vùng đô thị tăng trưởng nhanh nhất nước Mỹ, theo Cục Điều tra Dân số. Các dự báo cho rằng dân số vùng này có thể đạt một triệu người vào năm 2050.

Thu nhập hộ gia đình cũng tăng mạnh. Trong giai đoạn 2019-2024, tây bắc Arkansas có tốc độ tăng thu nhập nhanh nhất trong số 7 khu vực được Đại học Arkansas thu thập dữ liệu.

Tuy nhiên, giá nhà tăng có nguy cơ làm suy yếu một trong những lợi thế lớn nhất của khu vực, nơi chi phí phải chăng từ lâu giúp thu hút người dân và doanh nghiệp, theo Gregory Meyer, bình luận viên Financial Times.

"10 năm trước, chúng tôi có thể tự tin nói nếu nhận việc ở tây bắc Arkansas, bạn sẽ có chất lượng sống rất cao và giá nhà có lẽ chỉ bằng 1/2 nơi bạn đang sống. Ngày nay, chúng tôi không chắc còn có thể nghiêm túc nói điều đó", Wes Craiglow, lãnh đạo Viện Đất đai Đô thị Tây Bắc Arkansas, nói.

Gần 30.000 hộ gia đình tại 4 thành phố lớn nhất khu vực hiện phải dành hơn 30% thu nhập cho nhà ở, theo dữ liệu của Quỹ Gia đình Walton. Chỉ số của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho thấy khả năng mua nhà của người dân đã giảm 1/2 kể từ năm 2020. Nhà ở tại đây hiện còn khó tiếp cận hơn các vùng đô thị Chicago, Dallas hay Austin, bang Texas.

"Lượng giao dịch của người mua nhà lần đầu đã xuống mức thấp nhất từ trước tới nay. Họ không đủ khả năng mua căn nhà mình mong muốn", Cody Duley, một môi giới bất động sản địa phương, nói.

Hồi tháng 4, hãng xây nhà cao cấp Toll Brothers đồng ý mua Buffington Homes, doanh nghiệp tại tây bắc Arkansas chuyên xây các căn có giá từ 400.000 USD đến hơn một triệu USD. Giám đốc điều hành Karl Mistry thừa nhận nhu cầu với nhà cao cấp tăng, trong khi nguồn cung cho nhóm thu nhập trung bình thiếu hụt.

Nhu cầu nhà ở tăng khiến các dự án bất động sản bắt đầu mọc lên trên các đồng cỏ và cánh rừng ở ngoại vi Bentonville cùng nhiều đô thị lân cận, gây quá tải hệ thống nước thải. Một số địa phương đã phải tạm dừng phê duyệt dự án bất động sản mới.

Alice Walton, con gái nhà sáng lập Walmart và là nhà tài trợ cho Bảo tàng Nghệ thuật Mỹ Crystal Bridges, vừa đồng ý cho thành phố vay 239 triệu USD để nâng cấp hệ thống thoát nước.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng nhanh, giới chức quy hoạch trong khu vực đang sửa luật phân khu và điều chỉnh chính sách xây dựng, hướng tới mô hình đô thị thuận tiện cho người đi bộ, với nhà ở vừa túi tiền.

Bentonville hồi tháng 4 bãi bỏ luật về sử dụng đất, thay bằng cơ chế khuyến khích xây dựng nhà ở dọc các tuyến phố thân thiện với người đi bộ.

Thành phố Rogers lân cận cũng sửa quy định phân khu vào năm ngoái, giảm sự tách biệt cứng nhắc giữa đất ở, thương mại và công nghiệp, đồng thời tạo thuận lợi cho chuyển đổi công năng sử dụng đất.

Tháng này, thành phố triển khai chương trình "quy hoạch mẫu", cung cấp sẵn bản vẽ đã được thẩm định cho các nhà phát triển để rút ngắn thời gian và chi phí xin phép xây dựng. Thành phố 75.000 dân cũng ngừng mở rộng địa giới, chuyển sang tăng mật độ phát triển và tận dụng quỹ đất trống trong nội đô.

Giá nhà tăng dọc hành lang bắc - nam theo cao tốc I-49 đang đẩy người dân và các nhà phát triển sâu hơn vào vùng nông thôn ven đô. Duke McLarty, Giám đốc điều hành Groundwork thuộc Hội đồng Tây Bắc Arkansas, cho biết áp lực mở rộng ra bên ngoài hiện rất lớn.

Mùa xuân năm nay, hội đồng công bố kế hoạch kêu gọi hàng chục địa phương phối hợp bảo vệ không gian mở và tập trung phát triển nhà ở gần nơi làm việc. "Tăng trưởng là tất yếu, nhưng kết quả không phải điều đã định sẵn", hội đồng tuyên bố.

Quỹ Gia đình Walton tài trợ kế hoạch, đưa chuyên gia quy hoạch tới hỗ trợ các địa phương thiếu nhân lực và góp vốn vào nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền, trong đó có một số căn nhà nhỏ dành cho giáo viên và nhân viên trường học tại Bentonville.

Meredith Bergstrom, quan chức cấp cao của quỹ, cho rằng khu vực cần hành động sớm để duy trì khả năng chi trả và tránh phát triển đô thị tràn lan. Bà nói chi phí nhà ở là mối lo thực tế với cả cư dân lẫn người có ý định chuyển đến, trong khi khu vực đang triển khai nhiều biện pháp để ổn định chi phí và bảo đảm người dân ở mọi tầng lớp có chỗ ở ổn định.

Đức Trung (Theo Financial Times, WSJ, Washington Post)