Thực hư 'cú sập' bất động sản cuối năm: Tín hiệu thực hay đòn tâm lý?

Tung tin xấu để mua rẻ - một kịch bản không mới

Cứ mỗi dịp cuối năm, thị trường bất động sản lại xuất hiện những luồng thông tin quen thuộc, chẳng hạn: giá nhà đất chững lại, giá nhà đất giảm sâu, người bán cần tiền cắt lỗ, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh,... Những thông tin này nhanh chóng lan truyền trên các diễn đàn, mạng xã hội, các nhóm môi giới và cả trong những cuộc trò chuyện không chính thức giữa người mua và người bán, tạo nên một tâm lý chờ đợi khá phổ biến, đó là đợi giá giảm thêm rồi mới xuống tiền.

Tuy nhiên, nếu quan sát kỹ diễn biến thực tế của thị trường trong nhiều năm trở lại đây, đặc biệt là giai đoạn 2024-2025, có thể thấy một nghịch lý khá rõ ràng. Trong khi tin đồn về việc giá bất động sản đi xuống xuất hiện dày đặc thì mặt bằng giá thực tế ở nhiều phân khúc, nhiều khu vực lại không hề giảm, thậm chí còn tăng lên mức mới. Điều này đặt ra câu hỏi không mới nhưng chưa bao giờ cũ, rằng bất động sản có thực sự giảm giá hay chỉ đang được “kể” theo một kịch bản quen thuộc của thị trường?

Nhìn vào các số liệu chính thức, bức tranh thị trường không giống với cảm giác “ảm đạm” mà nhiều thông tin lan truyền trên mạng xã hội. Theo báo cáo của cơ quan quản lý nhà nước, trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh so với năm trước đó, phổ biến từ 20-30%, cá biệt có khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%. Giá bán sơ cấp căn hộ tại nhiều dự án mới đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², thiết lập một mặt bằng giá mới cho phân khúc nhà ở đô thị. Không chỉ ở hai thành phố lớn, giá chung cư và đất nền tại nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận xu hướng đi lên, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng phát triển, nằm trong các trục kết nối mới.

Thanh khoản thị trường cũng không cho thấy dấu hiệu “đóng băng”, “sắp sập” như một số nhận định cảm tính. Số lượng giao dịch bất động sản trong năm 2025 tăng so với năm trước, trong đó đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn, phản ánh nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản dài hạn của người dân chưa hề suy giảm. Dù tốc độ giao dịch không còn sôi động như giai đoạn sốt nóng nhưng rõ ràng thị trường vẫn vận động, chứ không rơi vào trạng thái tê liệt.

Hàng loạt nội dung tương tự đăng tải trên các trang/nhóm MXH nhằm "thao túng" thị trường.

Gom hàng xong, thị trường lại “ấm”

Một trong những luận điểm thường được đưa ra để củng cố cho nhận định “bất động sản sắp có cú sập” là lượng tồn kho bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, nếu bóc tách kỹ cấu trúc tồn kho hiện nay, có thể thấy phần lớn là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện, khác với tồn kho ở các giai đoạn khủng hoảng trước đây, khi hàng đã hoàn thiện nhưng không tiêu thụ được. Điều này phản ánh việc nguồn cung đang được bổ sung trở lại sau thời gian dài bị nén bởi vướng mắc pháp lý, chứ không hẳn là dấu hiệu tiêu cực về sức cầu.

Trong bối cảnh đó, câu chuyện về việc tung tin xấu vào cuối năm để “mua rẻ” lại được nhắc đến nhiều hơn. Theo các chuyên gia, cuối năm luôn là thời điểm nhạy cảm của thị trường bất động sản. Đây là lúc nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ chịu áp lực dòng tiền, chi phí lãi vay, tâm lý thu hồi vốn hoặc “đóng sổ” tài chính. Những yếu tố này khiến người bán dễ chấp nhận nhượng bộ về giá, ít nhất là trên bề mặt chào bán.

Cũng chính trong giai đoạn này, các thông tin tiêu cực như thanh khoản giảm, giá đi xuống, thị trường trầm lắng dễ được khuếch đại. Không loại trừ khả năng, một bộ phận nhà đầu tư lớn - thường được gọi là “cá mập”, tận dụng bối cảnh đó để làm giảm kỳ vọng giá của thị trường trong ngắn hạn. Khi tâm lý người bán yếu đi, họ âm thầm gom lại những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiềm năng dài hạn, với mức giá dễ chịu hơn so với giai đoạn cao điểm.

Chiêu trò hay quy luật thị trường?

Bản chất của chiến lược này không mới. Bất động sản là thị trường chịu tác động rất mạnh từ thông tin và kỳ vọng. Chỉ cần một giai đoạn thông tin tiêu cực được lặp lại đủ nhiều, đủ lâu, tâm lý thị trường có thể thay đổi, dù các yếu tố nền tảng chưa hề xấu đi. Trong khi đó, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, tầm nhìn dài hạn thường không mua theo cảm xúc, mà mua khi thị trường chùng xuống về mặt tâm lý.

Điều đáng chú ý là sau những giai đoạn “ảm đạm” như vậy, thị trường thường nhanh chóng xuất hiện các thông tin tích cực mới: hạ tầng được khởi công, quy hoạch được phê duyệt, chính sách tín dụng dần nới lỏng, niềm tin quay trở lại. Khi đó, những sản phẩm đã được gom trước đó trở thành hàng hiếm, giá được đẩy lên một mặt bằng mới, cao hơn trước. Người mua nhỏ lẻ, vì chờ đợi “giảm thêm”, lại tiếp tục đứng ngoài cuộc và buộc phải mua lại với giá cao hơn nếu muốn tham gia thị trường.

Thực tế giao dịch cho thấy, khái niệm “giảm giá” trên thị trường bất động sản thường không đồng nhất với “giảm giá trị”. Nhiều trường hợp, giá chào bán được điều chỉnh giảm vài phần trăm để tạo cảm giác nhượng bộ, nhưng giá chốt cuối cùng không thấp hơn đáng kể so với vài tháng trước. Một số sản phẩm bị rao “cắt lỗ” thực chất vẫn cao hơn giá mua ban đầu, nếu tính theo mặt bằng chung của thị trường hiện tại.

Nếu phân tích theo từng phân khúc, có thể thấy mức giảm (nếu có) chủ yếu rơi vào những sản phẩm kém thanh khoản, pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm hoặc bị đẩy giá quá cao trong các giai đoạn sốt trước. Đây là sự điều chỉnh mang tính chọn lọc, phản ánh quy luật đào thải tự nhiên của thị trường, chứ không phải sự sụt giảm diện rộng. Ngược lại, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật, đất nền tại khu vực có hạ tầng đồng bộ, bất động sản có khả năng khai thác lâu dài vẫn giữ giá tốt, thậm chí tăng nhẹ bất chấp những thông tin tiêu cực.

Không thể phủ nhận rằng bất động sản vẫn vận hành theo quy luật cung - cầu, và thị trường nào cũng có chu kỳ. Tuy nhiên, bất động sản không chỉ là câu chuyện của những con số, mà còn là câu chuyện của tâm lý. Khi thông tin bị dẫn dắt theo một chiều hướng nhất định, người yếu thế thường là người mua ở thật và nhà đầu tư nhỏ lẻ - những người thiếu khả năng tiếp cận thông tin sâu và ít dư địa tài chính để chờ đợi dài hạn.

Vì vậy, câu chuyện “giá bất động sản giảm cuối năm” cần được nhìn nhận một cách tỉnh táo và phân tích cụ thể. Giảm ở đâu, giảm loại hình nào, giảm do yếu tố nội tại hay chỉ là hiệu ứng tâm lý ngắn hạn? Nếu không bóc tách rõ ràng thì rất dễ rơi vào bẫy khái quát hóa, từ đó đưa ra những quyết định thiếu chính xác.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, bài học lớn nhất cho người mua không nằm ở việc chạy theo tin đồn giảm giá, mà ở việc quay về giá trị thực của bất động sản. Pháp lý minh bạch, vị trí, kết nối hạ tầng, nhu cầu ở thật và khả năng khai thác lâu dài mới là những yếu tố quyết định. Bất động sản có thể chững lại theo chu kỳ, nhưng hiếm khi giảm sâu và bền vững đối với những sản phẩm tốt.

Cuối cùng, câu hỏi “giảm thật hay chiêu trò” có lẽ không có một đáp án chung cho mọi phân khúc. Nhưng có một điều khá rõ, rằng trong 'cuộc chơi' thông tin trên thị trường bất động sản, người thiếu thông tin và thiếu kiên nhẫn phân tích luôn là người chịu rủi ro lớn nhất.

Hà Chi