Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn tài sản an toàn trong năm 2026?

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính của Chính phủ, dù tăng trưởng kinh tế năm nay cao (phấn đấu tăng trên 10%), nhưng nguồn cung nhà ở tăng mạnh hơn nên giá bất động sản có thể chững lại. Tuy nhiên đầu tư bất động sản là đầu tư vào giá trị tương lai, nếu kinh tế trong tương lai bền vững thì đương nhiên bất động sản là một kênh đầu tư an toàn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, năm 2026 thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh, hoạt động sôi động hơn khi hàng trăm dự án được gỡ khó.

Nguồn cung nhà ở có thể tăng 2-3 lần so với năm 2025, tương ứng tăng 200.000 - 300.000 sản phẩm, cung tăng mạnh, cầu cũng tăng nhưng không theo được tốc độ tăng nguồn cung nên cạnh tranh thị trường sẽ rất quyết liệt.

Việc nguồn cung tăng giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn về vị trí, mức giá và chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, điều này cũng tạo áp lực cạnh tranh lớn đối với chủ đầu tư, buộc họ phải tối ưu chi phí, nâng cao chất lượng xây dựng, dịch vụ và tiện ích nếu muốn giữ được sức hấp dẫn trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, lợi thế không còn nằm ở việc sở hữu quỹ đất đơn thuần mà ở khả năng phát triển dự án bền vững, quản lý vận hành hiệu quả và tạo ra giá trị sử dụng thực cho người mua.

Bất động sản được dự báo vẫn là kênh đầu tư an toàn trong năm 2026.

Năm 2026 được xem là điểm khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới, nơi bất động sản không chỉ là kênh tích trữ tài sản mà phải chứng minh được vai trò trong tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị và nâng cao chất lượng sống.

Chu kỳ này hứa hẹn nhiều cơ hội nhưng cũng khắt khe hơn với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Sân chơi sẽ dành cho những chủ thể có năng lực thật, tôn trọng pháp luật và biết tận dụng dữ liệu để ra quyết định dài hạn. Trong một thị trường ngày càng minh bạch, lợi thế bền vững sẽ thuộc về những người đi chậm hơn nhưng chắc chắn hơn.

Với nhà đầu tư, chiến lược “lướt sóng” dựa trên thông tin không kiểm chứng ngày càng trở nên rủi ro. Công nghệ cho phép người mua dễ dàng tiếp cận dữ liệu quy hoạch, pháp lý và tiến độ dự án, đồng thời cũng buộc họ phải chủ động thẩm định kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền. Đầu tư giá trị, gắn với nhu cầu thực và tiềm năng khai thác dài hạn, đang dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Trong khi đó, theo ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) - bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư.

Theo vị này, đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

Cần đưa giá nhà về mức hợp lý

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, việc giá nhà quá cao đã khiến người mua ngần ngại hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%. Trong đó, chỉ riêng năm 2025, mức tăng đã dao động 10 - 30%, tùy từng phân khúc và khu vực. So sánh với hơn 100 quốc gia, Việt Nam đứng thứ 10 về số năm tích lũy thu nhập cần thiết để mua nhà (số càng thấp thì càng khó tiếp cận nhà ở).

“Trong năm 2025, 1 hộ gia đình cần trung bình khoảng 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ, cao gần gấp đôi mức bình quân của thế giới”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý không còn là vấn đề nên hay không nên, mà là yêu cầu bắt buộc nếu muốn thị trường phát triển bền vững. Trước mắt, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 cần được kiểm soát, không vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế.

Về dài hạn, ông Lực cho rằng thị trường cần sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia và phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Song song với đó, chính sách thuế đối với nhà đất cần được nghiên cứu và triển khai theo lộ trình, khi dữ liệu thị trường đã đủ minh bạch.

Các chuyên gia cho rằng, cần đưa giá nhà về mức hợp lý để thị trường bất động sản phát triển bền vững. (Ảnh: Minh Đức).

Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao, ông Lực cho rằng, trước hết, những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong tổ chức thực thi vẫn còn, dù đã được chú trọng tháo gỡ. Độ trễ trong hoàn thiện và áp dụng các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản khiến nhiều dự án chậm phê duyệt, nguồn cung mới hạn chế, từ đó tạo áp lực tăng giá.

Thứ hai, chi phí đầu vào của dự án liên tục leo thang, bao gồm tiền thuê và sử dụng đất, chi phí đền bù - giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, cùng giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả và dòng tiền.

Thứ ba, cung - cầu chưa cân đối. Số dự án được cấp phép còn ít, trong khi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp, chiếm trên 70% nguồn cung, kéo mặt bằng giá bình quân lên cao, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.

Thứ tư, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, chạy theo tâm lý đám đông vẫn xuất hiện, nhất là tại những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên cao, thậm chí tăng “ảo” so với giá trị thực.

Thứ năm, đầu cơ còn phổ biến. Kết quả khảo sát của Propertyguru Việt Nam cho thấy 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Mua vào ở mức giá cao khiến nhiều nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, không dễ hạ giá bán, làm quá trình điều chỉnh diễn ra chậm.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản chưa đủ sức điều tiết, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa thực sự hạn chế đầu cơ hay góp phần đưa giá về mức hợp lý, bền vững.

Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu rà soát và cắt tất cả thủ tục rườm rà không cần thiết, tạo phiền hà, sách nhiễu và tăng chi phí tuân thủ. Đặc biệt, Thủ tướng cũng đề nghị phải kéo giảm giá nhà ở thương mại, nhất là chung cư xuống mức hợp lý, phù hợp sự phát triển chung của đất nước.

Châu Anh