Giá chung cư sẽ giảm nhẹ trong năm nay?

Năm 2025: Giá tăng, nguồn cung cũng tăng

Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, giá chung cư tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn tiếp tục duy trì ở mức cao so với quý trước. Trong năm 2025, giá chung cư tăng 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực tăng hơn 40%, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Quý IV/2025, giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh tăng nhẹ so với quý trước; giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024. Với các sản phẩm bất động sản khác như biệt thự, nhà liền kề, trong năm 2025, giá tăng 10-20% so năm 2024, tập trung ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và khu vực trung tâm.

Dự báo nguồn cung tăng mạnh, cộng thêm lãi suất vay mua nhà tăng sẽ khiến giá chung cư có điều chỉnh nhẹ. Ảnh: HG.

Thời gian tới, nguồn cung các sản phẩm bất động sản mới tương đối lớn. Hiện nay, có 1.862 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được triển khai xây dựng với quy mô gần 772.000 căn, lô, nền. Trong đó: Nhà chung cư hơn 363.000 căn, nhà ở riêng lẻ gần 300.000 căn và đất nền hơn 108.000 lô, nền. Bên cạnh đó, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 là hơn 32.000 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Cụ thể, chung cư gần 11.000 căn; nhà ở riêng lẻ hơn 9.800 căn; đất nền hơn 12.000 lô/nền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá, năm 2025 nguồn cung bất động sản tăng mạnh, ghi nhận mức cao nhất kể từ năm 2020 khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và quay trở lại thị trường. Giao dịch phục hồi rõ rệt, tiệm cận giai đoạn phát triển ổn định trước năm 2020. Giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh đầu năm nhưng đã chững lại vào giữa năm và đang được kiểm soát tốt hơn nhờ sự điều tiết của Nhà nước.

Sẽ điều chỉnh giá?

Tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia VinaCaptal dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.

Các chuyên gia VinaCaptal cho rằng, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính "nhanh" với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích "lướt sóng".

Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

“Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị "đóng băng" và lượng hàng tồn kho gia tăng”, phân tích của nhóm chỉ ra.

Theo chuyên gia VinaCaptal, với tình thế hiện tại, một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm 2025, đặc biệt tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản của VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Mặc dù vậy, các chuyên gia của VinaCaptal không cho rằng thị trường sẽ chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay.

Thông Chí