Bất động sản năm 2026: Ưu thế thuộc về phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực

Thị trường bất động sản được dự báo sôi động hơn từ năm 2026. Ảnh: Minh Phương.

Giới chuyên gia nhận định, năm 2026 thị trường bất động sản sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển dựa trên giá trị thực, không còn là thị trường của những cơn sốt ngắn hạn.

Bất động sản không còn là kênh đầu tư lướt sóng

Tại hội thảo, nhiều ý kiến cho rằng, những sản phẩm thiếu pháp lý, định giá cao so với giá trị sử dụng thực tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản, thậm chí rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài. Ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, phù hợp quy hoạch, gắn với hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn ghi nhận mức độ quan tâm và hấp thụ tích cực.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang dần quay trở lại đúng vai trò phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thay vì trở thành kênh đầu cơ ngắn hạn. Dòng tiền đầu tư vì thế cũng có sự thay đổi rõ rệt. Thay cho tâm lý “lướt sóng”, dòng vốn đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, có nền tảng ổn định và khả năng tạo giá trị trong dài hạn.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn của các tổ chức, quỹ đầu tư và nhà đầu tư dài hạn cũng đang từng bước quay trở lại thị trường, với cách tiếp cận bài bản, chuyên nghiệp hơn. Điều này góp phần nâng cao chất lượng dòng tiền và giảm thiểu rủi ro cho toàn thị trường.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô. Dù bối cảnh quốc tế tiếp tục tiềm ẩn nhiều bất ổn, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì đà phục hồi với mức tăng trưởng GDP khoảng 8,02%, cao hơn đáng kể so với năm 2024. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường từng bước ổn định.

Đối với lĩnh vực bất động sản, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt và đồng bộ của Chính phủ, nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận bước chuyển mạnh mẽ về thể chế trong phát triển nhà ở xã hội (NOXH), khi chỉ tiêu phát triển phân khúc này không chỉ hoàn thành mà còn vượt kế hoạch.

Theo ông Hưng, NOXH không chỉ mang ý nghĩa an sinh mà còn đóng vai trò quan trọng trong điều tiết cung - cầu, góp phần ổn định thị trường và tạo nền tảng cho giai đoạn 2026 - 2030.

Một nội dung trọng tâm được các diễn giả phân tích tại hội thảo là tác động của hệ thống chính sách, pháp luật mới đến thị trường năm 2026. Theo ông Hưng, có 6 nhóm chính sách lớn đã và đang định hình xu hướng vận động của thị trường trong giai đoạn tới.

Trước hết là đột phá về thể chế NOXH với Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH và các nghị định hướng dẫn. Việc chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động hơn cho chủ đầu tư, gắn với hậu kiểm, đã giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, khơi thông nguồn lực xã hội và gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Tiếp theo là việc sửa đổi Luật Xây dựng và các quy định về quy hoạch đô thị, giúp giảm chi phí tuân thủ, khắc phục tình trạng chồng chéo pháp luật và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hoàn thiện thể chế đất đai tiếp tục là yếu tố then chốt. Song song đó, các chính sách khơi thông dòng vốn, như việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia hay xử lý nợ xấu gắn với bất động sản, đã giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp và lành mạnh hóa thị trường tín dụng.

Bên cạnh đó, việc phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho địa phương và xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ nâng cao tính công khai, hạn chế đầu cơ và thao túng giá.

Thị trường sôi động trong sự thận trọng

Nêu ý kiến tại hội thảo, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, giai đoạn 2024-2025 là bước bản lề trong việc khơi thông nguồn lực đất đai cho thị trường bất động sản. Điểm nhấn quan trọng là Nghị quyết số 254/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án đã đưa ra cơ chế đột phá để xử lý những dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo đó, với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong khu vực dự án, Nhà nước sẽ tham gia hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại để đẩy nhanh tiến độ. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ gỡ bế tắc cho nhiều dự án “đắp chiếu” kéo dài, đồng thời gia tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Các chuyên gia chung nhận định, với hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các nghị quyết thí điểm, thị trường đã có đủ điều kiện để bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn từ năm 2026.

Đáng chú ý, sau một thời gian dài khá trầm lắng, năm 2026, thị trường được nhận định sẽ “sôi động trong sự thận trọng”. Phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2026 sẽ chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của thị trường khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động. Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2 - 3 lần so với năm 2025, tương đương bổ sung khoảng 200.000-300.000 sản phẩm mới. Tuy nhiên, dù cầu phục hồi, tốc độ tăng không theo kịp nguồn cung, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường trở nên quyết liệt hơn. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực được dự báo sẽ chiếm ưu thế.

T.Xuân