Thị trường bất động sản phục hồi đến đâu khi giá nhà và lãi suất cùng gây áp lực?

Cung tăng mạnh, cầu thực vẫn “đuối sức” vì giá nhà leo thang

Theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước thoát đáy và tiến gần hơn tới trạng thái ổn định nhờ nguồn cung được cải thiện, quá trình phục hồi vẫn đối mặt với những điểm nghẽn mang tính cấu trúc.

Nổi bật trong số đó là giá nhà tiếp tục neo ở mức cao, trong khi áp lực lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt, khiến khả năng phục hồi theo chiều sâu của thị trường còn nhiều hạn chế.

Thực tế năm 2025 cho thấy, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất kể từ năm 2019. Tuy nhiên, theo VARS, việc nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa với việc bài toán nhà ở được giải quyết, bởi mặt bằng giá vẫn liên tục được đẩy lên, vượt xa khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực tại các đô thị lớn.

Nguồn cung trở lại, nhưng thị trường vẫn mắc kẹt trong “bẫy giá cao”. Ảnh: H.P

Rủi ro lớn nhất tiếp tục nằm ở tình trạng lệch pha kéo dài giữa cung và cầu. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm, trong khi phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn.

Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện có mức giá vượt 100 triệu đồng/m², chủ yếu đến từ một số chủ đầu tư lớn. Cơ cấu nguồn cung này khiến giá nhà gần như không có dư địa điều chỉnh, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện đáng kể.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng mạnh, phổ biến từ 20-30% so với năm 2024, thậm chí một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%.

Bình quân giá bán sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi tại TPHCM lên tới khoảng 111 triệu đồng/m², mặt bằng giá đang tạo áp lực ngày càng lớn lên cả người mua ở thực lẫn thanh khoản dài hạn của thị trường.

Lãi suất - nút thắt then chốt thử sức chịu đựng của thị trường

Theo VARS, nhiều dự án mở bán trong năm 2025 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, song lực cầu chủ yếu đến từ dòng tiền đầu tư hơn là nhu cầu ở thực… không ít dự án rơi vào tình trạng khan hàng cục bộ.

Tuy nhiên, một trong những yếu tố kìm hãm khả năng phục hồi bền vững nhất chính là áp lực chi phí vốn - thể hiện rõ qua lãi suất vay mua nhà. Thực tế những tháng đầu năm 2026 cho thấy lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao so với tiềm lực tài chính của nhiều gia đình.

Một số ngân hàng tung ra gói ưu đãi với lãi suất ban đầu thấp, chẳng hạn PVcomBank triển khai gói vay với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm cho các khoản vay mua nhà kèm thời gian miễn trả gốc. Trong khi các ngân hàng khác như VIB, HDBank hay TPBank cũng có các lựa chọn lãi suất ưu đãi từ khoảng 3,6-6,5%/năm trong giai đoạn đầu tùy gói vay và thời hạn cố định.

Tuy vậy, người vay cần lưu ý rằng lãi suất sau thời gian ưu đãi có thể tăng mạnh, có trường hợp sau 12-24 tháng cố định ban đầu, lãi suất được tính theo cơ chế thả nổi cộng biên độ, đẩy mức thực tế lên hơn 10%/năm nếu thị trường lãi suất cơ sở tăng.

Điều này khiến chi phí mua nhà qua vay vốn ngân hàng trở thành gánh nặng lớn với cả người mua ở thực và nhà đầu tư, đặc biệt khi giá nhà vẫn neo cao so với thu nhập bình quân.

Tuy nhiên, VARS cho rằng giá tăng nhanh trong khi nền tảng tài chính của người mua chưa kịp cải thiện là tín hiệu cho thấy rủi ro đang tích tụ. Đặc biệt, khi thị trường vận hành dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, biến động lãi suất sẽ nhanh chóng trở thành yếu tố quyết định thanh khoản.

Thị trường đang đứng trước lựa chọn giữa phục hồi hình thức và nền tảng bền vững. Ảnh: H.P

Phục hồi hình thức hay nền tảng bền vững

Thực tế, từ cuối năm 2025, khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng và lãi suất có xu hướng đi lên, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao và theo đuổi chiến lược lướt sóng ngắn hạn đối mặt với rủi ro lớn hơn, trong khi người mua ở thực cũng thận trọng hơn trước các quyết định vay vốn dài hạn trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.

Sự phân hóa theo đó diễn ra ngày càng rõ nét. Một số dự án vẫn duy trì được giao dịch nhờ vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực tế, nhưng nhiều dự án khác bắt đầu chững thanh khoản dù mặt bằng giá không giảm. Điều này cho thấy giá nhà đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của thị trường, trong khi lãi suất trở thành phép thử đối với sức cầu thực.

Đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông trong những năm gần đây tiếp tục mở rộng không gian phát triển bất động sản ra vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi mặt bằng giá thấp hơn khu vực trung tâm. Riêng năm 2025, cả nước khởi công và khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỉ đồng.

Tuy nhiên, VARS lưu ý rằng hạ tầng chỉ tạo điều kiện cần, không phải điều kiện đủ để hình thành nhu cầu ở thực, đặc biệt khi giá nhà vẫn cao và lãi suất vay mua nhà chưa thực sự dễ chịu.

Song song đó, việc tháo gỡ pháp lý giúp nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung được đưa ra thị trường nhanh hơn. Khi nguồn cung tăng đồng loạt, cạnh tranh trở nên thực chất hơn, nhưng khả năng hấp thụ ngày càng phụ thuộc vào mức giá hợp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị sử dụng thực tế bắt đầu gặp khó về thanh khoản.

Theo VARS, tại các đô thị lớn, giá bất động sản đã vượt xa thu nhập bình quân, trong khi lãi suất vay mua nhà tiếp tục tạo áp lực lên cả người mua lẫn doanh nghiệp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn, còn cơ hội sinh lời nhanh đối với nhà đầu tư ngày càng thu hẹp.

Về dài hạn, hiệp hội cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu nhưng cũng khó tăng nóng. Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục neo cao trong khi lãi suất không được điều hành linh hoạt, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái phục hồi hình thức: nguồn cung tăng, nhưng thanh khoản yếu và rủi ro trung - dài hạn tích tụ.

Để tháo gỡ hai nút thắt lớn này, VARS nhấn mạnh vai trò của việc sớm điều chỉnh chính sách giá đất phù hợp với thực tiễn thị trường, đồng thời điều hành lãi suất theo hướng thận trọng, có chọn lọc. Nếu không, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó đi vào chiều sâu, dù bề ngoài vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Bình Dương