'Tàn địa' nhà siêu méo

Tô Kiên

Chuyên gia Quy hoạch và Thiết kế đô thị

Những mặt tiền mỏng như mảnh tường. Những căn nhà vài ba mét vuông, kê giường thì khỏi đặt bếp. Đó là những gì mọc lên sau khi Dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm khởi công trở lại. Trong 263 trường hợp bị thu hồi một phần đất, 49 trường hợp còn dưới 9 m².

Rạch Xuyên Tâm phơi bày thế kẹt: phá thì mất chỗ ở và sinh kế, cho xây thì hợp thức hóa cái phi lý, giữ nguyên thì bất cập về không gian sống và mỹ quan.

Đây không phải chuyện riêng của TP HCM. Tại Hà Nội, sau các dự án Vành đai 2,5, đường Nguyễn Tuân, Vành đai 1, những mảnh đất siêu nhỏ cũng xuất hiện. Hà Nội từng thống kê được hàng trăm nhà siêu mỏng, siêu méo từ hơn một thập niên trước; đến năm 2026, chúng vẫn tiếp tục mọc lên.

Nhà siêu mỏng, siêu méo là "tàn dư vật chất" của cách làm quy hoạch cũ: chỉ tính phần đất cần lấy, chưa tính cả phần diện tích "đầu thừa đuôi thẹo" còn lại. Đường không phải vật thể độc lập. Nó làm biến đổi giá đất, hình dạng thửa đất, khả năng xây dựng và sinh kế. Cùng một mảnh đất méo có ba góc nhìn: với công chúng và du khách, là vết sẹo mặt phố; với nhà quản lý, công trình không đạt chuẩn; với chủ nhà, có thể là món tài sản cuối cùng. Chính sách phải nhìn thấy cả ba.

Nhìn sang các đô thị Đông Á, Tokyo là một trong những nơi trải qua bài toán ấy sớm và dữ dội nhất. Sau động đất Kanto 1923 và những trận bom năm 1945, thành phố nhiều lần tái thiết trên nền đất bị xé nhỏ bởi lịch sử, chiến tranh và phân chia, thừa kế. Thay vì chỉ thu hồi đất mở đường rồi để từng chủ đất tự xoay xở, Nhật phát triển công cụ Land Readjustment (Tái điều chỉnh đất đai): các hộ thỏa thuận góp 15-20% diện tích làm đường, hạ tầng và không gian chung. Nhà nước đứng ra tổ chức, điều phối, trộn phần còn lại rồi tái phân chia thành những thửa vuông vắn, tiếp cận tốt hơn và có giá trị hơn.

Được luật hóa thành hệ thống hoàn chỉnh năm 1954 và áp dụng trên 370.000 ha khắp cả nước, Land Readjustment được JICA gọi là "mẹ đẻ của quy hoạch đô thị Nhật Bản", và được OECD đánh giá là một công cụ land value capture (thu hồi giá trị gia tăng từ đất) quan trọng.

Công cụ này không chỉ tái chia đất, mà còn tái chia giá trị: phần giá trị tăng thêm do hạ tầng tạo ra có thể quay lại tài trợ cho tái thiết. Trong Luật thu hồi đất (Tochi Shūyō-hō), Nhật còn nhìn đến "phần đất còn lại" gọi là zanchi (tàn địa). Nếu thu hồi khiến phần đất còn lại mất giá trị hoặc khó sử dụng, tổn thất có thể được bồi thường. Trong những trường hợp nhất định, chủ đất có thể yêu cầu nhà nước thu hồi nốt. Nguyên tắc là không để người dân thành chủ sở hữu bất đắc dĩ của mảnh đất mà dự án công đã làm cho vô dụng.

Hàn Quốc phát triển mạnh logic này trong thời kỳ đô thị hóa thần tốc. Các dự án ở Seoul, đặc biệt Yeongdong 1 và 2, góp phần hình thành Gangnam. Tại Yeongdong, dự án rộng 26,8 km², triển khai từ 1967 đến 1991, giá đất tăng lên gần 13.000 lần. Quỹ đất dự trữ và cơ chế điều chỉnh giá trị đất đủ tài trợ phần lớn hạ tầng cấp địa phương mà không cần ngân sách công bổ sung.

Đó là Land Value Capture ở dạng rõ nhất: không chỉ chờ đất tăng giá, dự án có thể chủ động tạo quỹ đất phát triển để bán hoặc khai thác, lấy giá trị tăng thêm bù chi phí hạ tầng. Với những mảnh đất nhỏ, Hàn Quốc còn áp dụng cơ chế "Chuyển nhượng Quyền Phát triển" (TDR) để tạo động lực hợp thửa thay vì mỗi người giữ một "mảnh đất chết".

Còn tại Thượng Hải, chiến lược "vi tái thiết" đi theo nguyên tắc đơn giản: mở đường không chỉ vẽ phần đường, mà phải thiết kế cả hai bên tuyến. Theo hướng dẫn quy hoạch của Thượng Hải từ sau 2015, những dải đất kẹp dưới 15-20 m² được nhà nước thu hồi đồng bộ, ưu tiên chuyển thành công viên mini, trạm sạc công cộng hoặc hạ tầng tiện ích phù hợp. Con đường vì thế không đi qua khu phố như một nhát cắt, mà là "mũi khâu tái thiết" cho cả phần đô thị còn lại.

Ba quốc gia cùng gặp ở một điểm: phần đất dư không phải "việc của chủ nhà". Nó là phần còn lại của chính dự án hạ tầng. Làm xong đường không có nghĩa là xong dự án.

Để Luật Đất đai 2024 thực sự xóa bỏ "vết sẹo" nhà mỏng, méo, cần đổi cách nhìn: giải phóng mặt bằng không chỉ là thu đủ diện tích cho con đường, mà là tái cấu trúc không gian và giá trị đô thị.

Thứ nhất, phải có "bản vẽ phần còn" ngay từ khi thiết kế dự án. Hồ sơ không chỉ xác định đường đi đến đâu, thu hồi bao nhiêu mà phải dự báo hình dạng, diện tích và khả năng sử dụng của từng thửa sau khi bị cắt.

Tiếp theo, luật hóa quyền "yêu cầu thu hồi toàn bộ". Nếu sau khi mở đường, phần đất còn lại vẫn rơi vào ngưỡng không đủ điều kiện tồn tại, người dân phải có quyền yêu cầu thu hồi toàn bộ, và tính vào tổng mức đầu tư ngay từ đầu. Cách này làm tăng vốn đầu tư trước mắt nhưng tránh được hàng chục năm xử lý "mảnh đất chết" sau này.

Kế đến, kích hoạt cơ chế tài chính khuyến khích hợp thửa và tái điều chỉnh đất. Hiệu quả nhất là ưu đãi mật độ xây dựng (BCR) và thưởng hệ số sử dụng đất (FAR). Chẳng hạn hộ tự nguyện hợp thửa để xóa triệt để mảnh nhỏ hay góc chết đô thị được hưởng FAR cao hơn mức cơ sở, từ 2 lên 3,0-3,5 tùy vị trí và loại đường. Một phần quỹ đất sau tái điều chỉnh cũng có thể được dành để phát triển hoặc đấu giá, lấy giá trị đất tăng thêm tài trợ hạ tầng và giảm gánh nặng ngân sách. Có thể kết hợp hỗ trợ thuế phí và lợi ích quy hoạch để các hộ liền kề mua lại, góp đất cùng tái thiết. Đất phía trước quá mỏng có thể hợp với đất phía sau. Nếu hợp thửa không thành, Nhà nước thu hồi phần đất dư để làm công viên mini, hạ tầng kỹ thuật, điểm dừng xe buýt hoặc không gian công cộng.

Cuối cùng, chuyển từ "đền diện tích" sang bồi thường cả hệ giá trị và sinh kế: tức là tính đến cả giá trị sử dụng suy giảm và sinh kế bị ảnh hưởng. Muốn tạo đồng thuận cao, người dân phải được nhìn nhận như người cùng hưởng lợi từ con đường mới, không chỉ là người phải trả giá cho nó.

Một quy hoạch tốt không phải là quy hoạch lấy được đất làm đường với chi phí thấp nhất, mà là tạo nên một không gian đô thị tốt hơn sau khi con đường đi qua. Bài toán vì thế không phải phá được bao nhiêu nhà siêu mỏng, siêu méo, mà là không tạo ra chúng ngay từ đầu.

Tô Kiên