Chung cư: có hạn hay vĩnh viễn?

Phạm Trọng Thuật

Kiến trúc sư

Không công trình nào vĩnh cửu, nhưng căn cứ vòng đời một chung cư để xác định thời hạn sở hữu căn hộ là vấn đề cần cân nhắc.

Tòa chung cư là một tài sản hữu hình, còn quyền sở hữu căn hộ là quan hệ pháp lý gắn với tài sản đó. Cuộc tranh luận hiện nay dường như đang tự rơi vào thế kẹt khi đặt ra hai lựa chọn. Hoặc công nhận sở hữu vĩnh viễn rồi bất lực nhìn công trình xuống cấp mất an toàn khi không đạt được sự đồng thuận của cư dân, hoặc áp thời hạn sở hữu để dễ phá dỡ và xây lại.

Cách đặt vấn đề này đã làm mờ đi nhiều khái niệm khác nhau bao gồm quyền sở hữu căn hộ, tuổi thọ công trình, quyền sử dụng đất chung và bài toán tái thiết đô thị. Sau khi chung cư bị đập bỏ, căn hộ có thể không còn, nhưng phần quyền sử dụng đất, tài sản chung và phương án tái thiết vẫn nguyên vẹn.

Lập luận ủng hộ sở hữu có thời hạn thường viện dẫn tuổi thọ thiết kế 50 hay 100 năm. Nhưng đó chưa bao giờ là ngày khai tử đếm ngược của một công trình. Tuổi thọ thực tế thay đổi phụ thuộc vào chất lượng thi công, vật liệu, môi trường và quan trọng nhất là quy trình bảo trì.

Kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy sở hữu thời hạn không phải điều kiện tiên quyết để tái thiết đô thị. Singapore thường được viện dẫn với căn hộ HDB có thời hạn 99 năm, nhưng đây là chương trình nhà ở công đặc thù, trong đó Nhà nước kiểm soát đất đai, quy hoạch, phân phối và hỗ trợ tài chính. Vì vậy, không thể tách riêng con số 99 năm để làm căn cứ áp dụng thời hạn sở hữu cho mọi căn hộ thương mại.

Đối với chung cư tư nhân, Singapore áp dụng cơ chế bán tập thể với tỷ lệ đồng thuận từ 80 đến 90%. Bang New South Wales của Australia đặt ngưỡng 75%, kèm định giá độc lập và phán quyết từ tòa án. Trung Quốc quy định thời hạn sử dụng đất ở là 70 năm nhưng mặc định cơ chế tự động gia hạn.

Điều đáng học hỏi ở đây không nằm ở các con số 70, 75 hay 99, mà ở cơ chế ứng xử với tài sản chung khi công trình hết vòng đời. Đó là kiểm định độc lập, biểu quyết theo đa số, định giá theo thị trường, giải quyết tranh chấp có thời hạn và bảo vệ hợp lý cho nhóm thiểu số. Đây là cách gỡ nút thắt quản trị, thay vì chọn giải pháp dễ nhất là cắt đứt sợi dây quyền tài sản.

Khi một tòa nhà bị tuyên bố nguy hiểm, lệnh di dời phải mang tính bắt buộc. Bảo vệ quyền tài sản không đồng nghĩa với việc cho phép bất kỳ cá nhân nào có quyền phủ quyết an toàn của cả cộng đồng. Dù vậy, mệnh lệnh hành chính ấy bắt buộc phải đi kèm một phương án rõ ràng về chỗ ở tạm thời, lộ trình xử lý và quyền lợi sau tái thiết.

Quy hoạch tái thiết cũng có thể thay đổi cơ cấu sử dụng đất, dành thêm diện tích cho giao thông, cây xanh hay không gian công cộng. Những phương án này phải được công khai ngay từ đầu để người dân hiểu rõ khu đất sẽ biến chuyển thế nào, phần quyền nào được bảo lưu và phần giá trị gia tăng nào đến từ nguồn lực đầu tư chung của đô thị. Bởi lẽ giá trị công trình và không gian ở sau tái thiết không thuộc về riêng ai. Một phần xuất phát từ vị trí và quyền sử dụng đất hiện hữu của cư dân. Phần khác được tạo bởi hạ tầng xung quanh, điều chỉnh quy hoạch và gia tăng địa tô đô thị.

Ở chiều ngược lại, có một thực tế không thể né tránh là nghĩa vụ tài chính của chính chủ sở hữu. Căn hộ vừa là tài sản, vừa là một hàng hóa tiêu dùng lâu dài có hao mòn. Không thể có câu chuyện mặc định cứ chung cư cũ phá bỏ là nghiễm nhiên được một căn hộ mới tương đương mà không phải bỏ ra bất cứ chi phí nào.

Nếu quy hoạch cho phép tăng mật độ, phần diện tích gia tăng có thể hỗ trợ cho chi phí xây dựng mới. Nhưng ở những khu vực hạ tầng đã quá tải, việc nén thêm mật độ để bù chi phí chẳng khác nào cứu một tòa nhà nhưng lại làm suy yếu cơ thể đô thị.

Để bài toán khả thi, cần hình thành quỹ tái thiết từ nhiều nguồn, gồm quỹ bảo trì tích lũy, đóng góp của chủ sở hữu và các khoản tín dụng dài hạn. Cư dân tái định cư tại chỗ có thể linh hoạt chọn đóng thêm tiền lấy căn hộ tương đương, thu nhỏ diện tích, trả chậm qua thế chấp, hoặc bán lại phần quyền của mình. Riêng người cao tuổi, hộ thu nhập thấp hay đối tượng chính sách cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hoặc bố trí nhà ở tái định cư phù hợp, tuyệt đối không áp một công thức cào bằng cho tất cả.

Suy cho cùng, câu hỏi cốt lõi không phải là căn hộ chung cư được sở hữu vĩnh viễn hay không. Câu hỏi đúng mà chính sách cần giải quyết là khi tòa nhà kết thúc vòng đời, quyền tài sản được chuyển tiếp ra sao, chi phí tái thiết phân chia thế nào và lợi ích phát triển được điều hòa bằng cơ chế gì.

Chính sách quản trị tốt sẽ tạo hành lang pháp lý để cư dân không phải nơm nớp sống trong nguy cơ sập nhà, không để quyền tài sản bị chôn vùi cùng công trình sau phá dỡ, và không biến chi phí tái tạo tài sản riêng thành gánh nặng của toàn xã hội.

Phạm Trọng Thuật