Hiện trạng nhà khác với sổ đỏ, có được hủy hợp đồng đặt cọc?

Mấy hôm trước, tôi đặt cọc 100 triệu đồng để mua căn nhà giá 4 tỷ đồng tại TP HCM (hợp đồng đặt cọc viết tay), tôi có xem nhà và sổ đỏ trước khi đặt cọc.

Hai bên thỏa thuận 30 ngày nữa sẽ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán và làm thủ tục sang tên. Nhưng sau khi về xem lại kỹ căn nhà, tôi phát hiện hiện trạng thực tế không hoàn toàn giống với thông tin trên sổ đỏ. Cụ thể, tầng 2 đã được cơi nới thêm một phần để làm ban công, trong khi phần này không thể hiện trên giấy tờ.

Hiện tôi khá lo lắng vì không biết việc này có ảnh hưởng đến việc sang tên hay không. Trong trường hợp này, tôi có thể yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu hoặc cho rằng bên bán đã lừa dối mình do hiện trạng nhà khác với sổ đỏ để lấy lại tiền đặt cọc hay không?

Đáng nói, ngay từ lúc dẫn tôi đi xem nhà và cho xem sổ đỏ, chủ nhà vẫn khẳng định căn nhà đủ điều kiện để công chứng và sang tên bình thường.

Độc giả Nhã Uyên

Luật sư tư vấn:

Theo Công văn số 11663/STNMT-VPĐK ngày 06/11/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM về việc chấn chỉnh kiểm tra hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai, khi thực hiện thủ tục sang tên, Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh sẽ căn cứ vào thông tin về tài sản đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp để giải quyết hồ sơ (trừ trường hợp chủ sở hữu có yêu cầu đăng ký thay đổi tài sản). Đồng thời, cơ quan đăng ký không kiểm tra hiện trạng thực tế của nhà, đất khi thực hiện thủ tục sang tên.

Vì vậy, chỉ riêng việc hiện trạng căn nhà có khác với nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận (ví dụ có phần cơi nới, sửa chữa thêm) không phải là căn cứ để từ chối thủ tục sang tên, nên giao dịch mua bán vẫn có thể được thực hiện nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo thông tin chị cung cấp, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, chủ nhà đã cho chị xem cả Giấy chứng nhận và trực tiếp xem hiện trạng căn nhà. Điều này cho thấy người bán không che giấu thông tin hay cố tình tạo ra sự nhầm lẫn để chị giao kết hợp đồng. Trong giao dịch mua bán nhà đất, người mua cũng có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu giữa Giấy chứng nhận và hiện trạng thực tế của tài sản trước khi quyết định đặt cọc.

Do đó, nếu sự việc đúng như chị trình bày thì không có căn cứ để cho rằng chủ nhà đã lừa dối hoặc để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu chỉ vì hiện trạng căn nhà khác với Giấy chứng nhận.

Nếu sau khi đặt cọc chị không còn muốn mua căn nhà này, giải pháp phù hợp nhất là trao đổi, thương lượng với chủ nhà để hai bên chấm dứt giao dịch và đề nghị họ hoàn trả khoản tiền đặt cọc. Trường hợp chủ nhà không đồng ý, thì theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chị từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng sẽ dẫn đến khoản tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, tức chị sẽ không được nhận lại số tiền đã đặt cọc.

Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM