Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ghi '2 giá', có bị vô hiệu?

Tuần trước, tôi đặt cọc 200 triệu đồng để mua một căn nhà, hai bên có viết giấy tay hợp đồng đặt cọc (không công chứng hợp).

Trong giấy này ghi rõ giá mua bán thực tế 6 tỷ đồng, nhưng lại thống nhất khi ra công chứng sẽ chỉ ghi 3 tỷ đồng để giảm số tiền thuế, lệ phí phải nộp.

Tuy nhiên, sau khi suy nghĩ lại, hiện tôi không muốn tiếp tục mua căn nhà này nữa. Tôi muốn hỏi, liệu tôi có thể căn cứ vào việc hai bên thỏa thuận ghi "2 giá" trong giấy đặt cọc để yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc bên bán hoàn trả lại tiền cọc hay không?

Ngoài ra, nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc hai bên thỏa thuận ghi giá công chứng thấp hơn giá mua bán thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế thì cả tôi và bên bán có bị xử phạt hay không?

Độc giả Bích Quyên

Luật sư tư vấn:

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Căn cứ quy định nêu trên, việc hai bên lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chị đặt cọc 200 triệu đồng thì hợp đồng đặt cọc này là để bảo đảm việc hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn nhà. Hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng căn nhà, giá mua bán ghi trong hợp đồng đặt cọc này mới chỉ là giá dự kiến sẽ thực hiện trong tương lai, nó chưa phải là giá thực tế và chưa dùng để kê khai nghĩa vụ thuế, lệ phí với Nhà nước. Như vậy, không có cơ sở pháp lý để tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc này là vô hiệu.

Lưu ý: Nếu đến thời điểm công chứng hợp đồng mua bán nhà, mà hai bên vẫn thỏa thuận ghi giá mua bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế thì có cơ sở để cơ quan chức năng xác định đó là hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán), trốn lệ phí trước bạ (đối với bên mua); và tùy vào mức độ vi phạm (đây là hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm) có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trong trường hợp này, tòa án có thể xem xét và tuyên hợp đồng chuyển nhượng căn nhà là vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật theo Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo Bộ luật Hình sự, người nào thực hiện một trong các hành vi tại khoản 1 Điều 200 để trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Trốn thuế.

Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM