Việc phân loại nhằm hợp nhất văn bản đất đai đã ban hành trước đó của các tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, là việc nhiều tỉnh sẽ phải làm, nhưng nó cũng đặt ra những câu hỏi.

Diện tích tách thửa vốn dĩ chỉ là một chỉ tiêu đất đai, nhưng ở Việt Nam nó vận hành như công tắc đô thị: bật lên là đất đẻ lô, lô đẻ nhà, nhà đẻ hộ; còn trường học, bãi xe, thoát nước, cứu hỏa... có thể không "đẻ" kịp.

Vì vậy, tranh luận 36 hay 50-60m² được tách thửa chỉ là phần nổi, phần chìm là mâu thuẫn âm ỉ nhiều năm trong việc thực thi chính sách phát triển đô thị. Quy hoạch vẫn nói về chất lượng sống, về cấu trúc không gian, tầm nhìn phát triển nhưng các công cụ quản lý như tách thửa đất lại đang nuôi dưỡng "động lực chia nhỏ" để tạo ra hàng hóa và quyết định câu hỏi mà thị trường rất quan tâm: chia được bao nhiêu lô? Bán được bao nhiêu mảnh?

Khi công cụ chạy ngược chính sách, quy hoạch chỉ còn là khẩu hiệu.

Đề xuất của TP HCM nghe thì "phân vùng", nhưng rủi ro nằm ở tư duy "trung tâm nào cũng là trung tâm". Trung tâm TP HCM không giống trung tâm Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu cũ về sức chịu tải hạ tầng và sức hút đầu tư. Nếu tăng hay hạ ngưỡng theo logic hợp nhất văn bản hành chính liệu có phù hợp chiến lược chung, và phải lựa chọn hình thái phát triển nào. Cần phải biết rằng thị trường sẽ phản ứng nhanh hơn chính quyền nâng cấp hạ tầng. Thị trường không chờ thoát nước làm xong mới chia lô. Thị trường không chờ bãi xe đủ mới tăng hộ. Kết quả là đô thị sinh thêm những "mảng đặc" mới, được hợp thức hóa bởi các công cụ quản lý nhưng phát triển thiếu chiến lược và hệ thống hạ tầng chạy theo sự phát triển manh mún ấy.

Tôi nhìn thấy nguy cơ nhãn tiền này sau nhiều năm nghiên cứu về quá trình phát triển đô thị ở Hà Nội hậu sáp nhập.

Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại các phường xã vùng ven ở Hà Nội có thể chia làm ba giai đoạn: giai đoạn 5 năm 2008, 2009-2014 (sau khi Hà Nội và Hà Tây sáp nhập) quy định tương ứng là 40 m² và 60 m²; giai đoạn 10 năm 2014-2024 tương ứng 30 m² và 60 m² và giai đoạn mới theo QĐ 61 tương ứng 50 m² và 80 m².

Đến nay sự thay đổi có xu hướng tăng diện tích đất ở tối thiểu nhằm giải bài toán mật độ dân số ngày càng tăng, đặc biệt là khu vực làng xóm hiện hữu. Xu hướng này cũng đang được dự thảo với các khu vực thuộc tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu khi xóa bỏ các diện tích tách thửa thấp để đưa lên diện tích cao hơn, khu vực trung tâm cũ thuộc TP HCM vẫn giữ quy mô 36 m2.

Thực tiễn hình thành "mảng đặc" tại các khu vực làng xóm đô thị hóa ở Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng bởi một số lượng lớn nhà ở thấp tầng là minh chứng cho "cái lý" của chính sách tách thửa lẻ loi, thiếu đồng bộ. Những hình ảnh vệ tinh và con số thống kê tăng trưởng dân số 10 năm giai đoạn 2009-2019 cho thấy nghịch lý giữa tầm nhìn quy hoạch và thực tế thị trường tạo ra hàng hóa đất đai.

Ảnh chụp vệ tinh cho thấy sự phát triển đô thị theo vết dầu loang và lấp đầy và hạ tầng luôn đi sau, ngày càng chịu sức ép lớn từ tăng trưởng dân số. Trong 10 năm, phường Nhân Chính thuộc vùng nội đô Hà Nội mở rộng tăng 14.058 người, mức tăng cao nhất của quận Thanh Xuân, mật độ dân số 30.890 người/km2; phường Hoàng Liệt vùng ven đô tăng 52.288 người, cao nhất các quận Hà Nội, mật độ dân số 16.360 người/km2.

Phường Bình Hưng Hòa B ven đô, tăng 40.736 người, cao nhất TP HCM, mật độ dân số 12.190 người/ km2.

Các phường có mật độ dân số thấp vùng ven thường còn quỹ đất trống, trong khi các phường khu vực nội đô thường đạt ngưỡng tối đa của cấu trúc với diện tích tách thửa 36 m2.

Trên thế giới không có ngưỡng tối đa cho mật độ dân số đô thị, nhưng UNHabitat lấy ngưỡng tối thiểu 1.500 người/ km2, quy mô 50.000 người tối thiểu để xác định các khu vực đô thị và 15.000 người /km2 cho khu vực đô thị nén.

Dự thảo QCVN01:2026/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch đô thị và nông thôn đã xác định chỉ tiêu đất đơn vị ở cho 4 loại gồm: khu đô thị nén 33.000 người/ km²; khu đô thị mật độ cao 20.000 người/ km²; khu đô thị mật độ trung bình 14.000 người/ km²; khu đô thị mật độ thấp: 11.000 người/ km².

Đây là cơ sở xác định bài toán để kiểm soát hình thái đô thị và dân số, hay là sự lựa chọn các khu vực chỉ dành cho phát triển nhà ở cao tầng như tại Singapore, Thượng Hải, Trung Quốc để giảm mật độ xây dựng, tạo không gian thoáng ở mặt đất. Cần từ bỏ việc "đi chân hai hàng" phát triển đô thị theo kiểu xây chen nhà cao tầng, làm gia tăng quá mức mật độ dân số khu vực hiện hữu.

Hà Nội đang đặt bài toán giãn dân và tái cấu trúc nội đô ở quy mô rất lớn, với kế hoạch di dời, tái định cư hàng trăm nghìn người trong nhiều giai đoạn. Nhưng giãn dân chỉ có nghĩa nếu khóa được cơ chế "tái nén" và không có gì tái nén nhanh và dễ bằng việc chia nhỏ đất.

Di dời một đầu, thị trường lấp đầy một đầu khác.

Do vậy, cái khó của Quy hoạch khi nói "giảm tải" là chưa đủ, nếu công cụ tách thửa được nới sai chỗ thì lại mở đường cho "tăng tải" theo cách hợp pháp và khó đảo ngược, đặc biệt ở các khu vực hiện hữu cải tạo chỉnh trang và khu vực dự kiến phát triển đô thị thuộc địa bàn các xã.

Nhà ở Việt Nam chủ yếu hình thành từ thửa đất của người dân, tỷ trọng nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ gần như tuyệt đối. Vì thế, không nên xem thị trường đất trong dân là "thứ cấp" rồi coi nhẹ tác động. Mặc dù, nhà ở dân tự xây thường được neo giá theo thị trường dự án, khác với các dự án bán "gói chất lượng sống", đất trong dân thường chỉ bán "quyền sử dụng". Khi giá nhà đất bị kéo lên mà hạ tầng không đi kèm, động lực mạnh nhất không còn là làm ra một ngôi nhà sống được, mà là làm ra một lô đất bán được. Còn chất lượng sống tốt, hạ tầng lân cận nếu có, là phần may mắn.

Trong bối cảnh đó, nội đô là phần nổi đã được định đoạt, các vùng ven chịu tác động đô thị hóa mới là nơi mất mát nhanh nhất, đó là các "làng xóm, khu dân cư đô thị hóa". Quy hoạch thường nói về "giữ cấu trúc làng", "bảo tồn mặt nước", "phát triển hài hòa"... nhưng thị trường đất lại có logic đơn giản: chia nhỏ để tạo hàng.

Tách thửa mở ra, thì ao vườn bị lấp, ngõ biến thành lối đi chung chắp vá, nhà ống chen vào lõi làng, không gian chung co lại. Cấu trúc làng mất trước, rồi câu chuyện hạ tầng và an toàn sẽ là yêu cầu đến sau. Khi đó, "giữ làng" trở thành mỹ từ, cấu trúc làng mất trong im lặng, có thứ hợp lệ, có thứ làm sai, không ồn ào nhưng rất khó để sửa chữa.

Tách thửa có "cái lý" của quyền tài sản, nhưng nếu chỉ giữ cái lý đó mà bỏ qua cái lý của lợi ích công cộng, thì đô thị sẽ tiếp tục đi theo con đường quen thuộc: quy hoạch nói một đằng, thị trường làm một nẻo, và hạ tầng là "người" trả nợ.

Tách thửa không chỉ là chuyện một con số. Nó là chuyện ai chịu trách nhiệm khi đô thị "đẻ thêm" mật độ. Trong mô hình chính quyền hai cấp, thành phố phải đặt ra "luật chơi": phân vùng rõ nơi cần khóa, nơi được mở, gắn với sức chịu tải hạ tầng và cơ chế hậu kiểm. Cấp xã/phường là nơi bấm nút từng hồ sơ, ký sai thì hậu quả không chỉ nằm trên giấy, mà nằm ở ngõ hẹp, ngập úng, kẹt xe, thiếu cây xanh, trường học, bãi đỗ xe.

Một khung thống nhất, nhưng phân vùng kiểm soát thật: khu phát triển, khu hạn chế phát triển, khu bảo tồn cấu trúc làng, sinh thái, khu TOD, khu phát triển mới...các khu vực có thể áp chỉ tiêu khác nhau để tạo hình thái đa dạng phù hợp điều kiện và định hướng phát triển của từng khu vực như trường hợp Đà Nẵng.

Nhưng cũng không thể dựa vào "kinh nghiệm địa bàn" mà cần dữ liệu đất đai sạch và liên thông: Thửa đất, quy hoạch, hạ tầng... phải nhìn được trên cùng một hệ thống, cập nhật được và truy vết được. Có dữ liệu, phân vùng mới là quản trị. Không có dữ liệu liên thông quy hoạch - đất đai, phân vùng chỉ là khẩu hiệu và cái lý tách thửa sẽ trở nên mong manh.

Nguyễn Hoàng Minh