Tín dụng bất động sản 2026: Kiểm soát chặt và hướng dòng vốn vào các dự án thực

Năm 2026 Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt thị trường bất động sản và hướng dòng vốn vào các dự án thực. (Ảnh: Vietnam+)

Với mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống vào năm 2026, đặc biệt là tín dụng bất động sản, một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro

Lo ngại từ nhà đầu tư và người mua nhà

Ngân hàng Nhà nước đã thông báo kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 cho toàn hệ thống, dự kiến đạt khoảng 15%. Tuy nhiên, mức tăng này có thể điều chỉnh tùy thuộc vào tình hình thực tế của nền kinh tế. Mục tiêu của việc kiểm soát này là đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.

Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, không để tốc độ tăng vượt quá mức tăng tín dụng chung của chính ngân hàng.

Thông báo này đã khiến không ít nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà lo ngại, khi cho rằng thị trường bất động sản sẽ bị thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nguồn vốn dành cho bất động sản hoàn toàn bị cắt giảm, mà là được kiểm soát một cách hợp lý, đặc biệt với các phân khúc phù hợp.

Ở một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua nhà đã có dấu hiệu tăng lên, dao động từ 7%-9%/năm cho gói vay ưu đãi trong 1-3 năm, cao hơn khoảng 0,5%-1% so với đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GPInvest cho rằng lãi suất tín dụng mới chính là yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản. Lãi suất cao có thể trở thành rủi ro lớn nếu không được điều hành hợp lý. Nguồn cung bất động sản năm 2026 dự báo sẽ tăng mạnh khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, nếu không có sự thông suốt trong việc cấp tín dụng, thị trường sẽ khó có thể phục hồi mạnh mẽ, mặc dù nguồn cung đang tăng lên.

Ông Hiệp phân tích: “Cả người mua nhà và chủ đầu tư đều phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vay sẽ đội lên, khiến giá bán tăng và khả năng mua nhà bị giảm.” Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng, biên độ cho vay từ 3%-3,5%, lãi suất cho vay mua nhà có thể vượt qua ngưỡng 10%/năm. Khi đó, sức mua sẽ bị kìm hãm, và dù có nhiều sản phẩm, thị trường vẫn có thể rơi vào trạng thái ứ đọng thanh khoản.

Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp khó khăn khi chi phí vốn tăng cao, đẩy giá thành dự án lên và làm giảm khả năng bán hàng.

Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng chỉ tiêu tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn. (Ảnh: Vietnam+)

Đến cuối tháng 11/2025, dư nợ tín dụng cho bất động sản phục vụ nhu cầu tự sử dụng (mua nhà, xây dựng, sửa chữa) đạt khoảng 2,5 triệu tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản dành cho cả vay kinh doanh đã tăng trưởng 30%, cao hơn mức tăng trưởng trung bình của toàn hệ thống. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Chuyển hướng vốn vào phân khúc thực

Lãnh đạo một ngân hàng lớn cho biết thị trường bất động sản hiện nay đang đối diện với tình trạng giá cả vẫn ở mức cao, trong khi thanh khoản giảm, đặc biệt là đối với phân khúc cao cấp và hạng sang. Tuy chưa có dấu hiệu bất ổn nhưng rủi ro tiềm ẩn đang tăng lên.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này khẳng định rằng ngân hàng vẫn duy trì cơ cấu cho vay ổn định, không đóng cửa với bất động sản, và vẫn tìm kiếm cơ hội cấp tín dụng cho các dự án có tiềm năng tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

“Tất cả các dự án chất lượng, chúng tôi đều sẵn sàng cấp tín dụng cho cả chủ đầu tư và người vay tiêu dùng,” lãnh đạo ngân hàng này chia sẻ.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Vũ Mai Chi, Trưởng Bộ môn Tiền tệ Ngân hàng tại Học viện Ngân hàng, nhận định: “Nếu vốn chảy quá nhiều vào bất động sản sẽ bị ứ đọng và không tạo ra động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Vốn cần được phân bổ vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên để hỗ trợ tăng trưởng.”

Các chuyên gia cho rằng dòng vốn vẫn cần phải chảy vào bất động sản, nhưng theo hướng chọn lọc, ưu tiên các dự án có hiệu quả thực tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở thật sự.

Chuyên gia kinh tế, tiến sỹ Võ Trí Thành cũng cho rằng trong lĩnh vực bất động sản, nhiều dòng vốn lại đổ vào các phân khúc không hướng đến nhu cầu ở thực, dẫn đến tình trạng thổi giá, đầu cơ và nguy cơ bong bóng tài sản. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản một cách có lộ trình sẽ giúp tránh được cú sốc đột ngột cho thị trường và nền kinh tế.

Phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị về nhà ở và thị trường bất động sản Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng đẩy nhanh giải ngân các chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đảm bảo đúng đối tượng và mục đích sử dụng.

Thủ tướng cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần có các biện pháp tháo gỡ khó khăn để giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, vì đến nay tỷ lệ giải ngân vẫn còn thấp sau hai năm triển khai.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng đẩy nhanh giải ngân các chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. (Ảnh: Vietnam+)

Ngoài ra, Thủ tướng cũng chỉ đạo ngành ngân hàng nghiên cứu các chính sách tín dụng hiệu quả, đồng thời điều hành chính sách tiền tệ một cách chủ động và linh hoạt để kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Mục tiêu là không để dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường, mà hướng dòng vốn vào các dự án nhà ở có giá phù hợp, nhà ở xã hội và các hoạt động sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.

Các chuyên gia cũng đánh giá tình hình tín dụng bất động sản trong năm 2026 dự báo sẽ tiếp tục chịu sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt đối với những phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Với sự kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ được điều hướng vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng phát triển bền vững. Tuy nhiên, nếu không có chính sách linh hoạt và kịp thời, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với khó khăn, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.

Dù vậy, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo dòng tín dụng trong thời gian tới vẫn có xu hướng ưu tiên chảy vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, qua đó góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường và tạo nền tảng thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà để ở cũng như đầu tư, nhất là khi mặt bằng giá, đặc biệt ở phân khúc nhà ở và căn hộ khu vực trung tâm dần trở về mức hợp lý hơn./.

(Vietnam+)