Phát hành trái phiếu bất động sản bứt tốc trong quý II/2026

Quản trị toàn vòng đời trở thành yêu cầu mới của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Phân định rõ trách nhiệm trong quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp Nghị định 200/2026/NĐ-CP: Phân biệt rõ hơn giữa tài sản bảo đảm thực và hình thức

Theo phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDIRECT dựa trên dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt khoảng 184.000 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm bất động sản dẫn đầu với giá trị phát hành 98.300 tỷ đồng, gấp 2,8 lần cùng kỳ.

Theo các chuyên gia, tổng giá trị phát hành giảm chủ yếu do nền so sánh cao của cùng kỳ năm 2025, khi nhiều ngân hàng thương mại đẩy mạnh phát hành trái phiếu vốn cấp 2 (Tier-2) để đáp ứng các tiêu chuẩn Basel III và chuẩn bị nguồn vốn phục vụ mục tiêu tăng trưởng tín dụng.

Riêng trong tháng 6, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt 62.100 tỷ đồng, tăng 20% so với tháng 5, nhưng giảm 50% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 55% tổng giá trị phát hành trong tháng. Hoạt động phát hành của nhóm này tiếp tục cải thiện khi nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn còn hạn chế.

Tính chung quý II/2026, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt 156.500 tỷ đồng, gấp 5,7 lần quý trước, nhưng giảm 33% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, nhóm ngân hàng phát hành 76.700 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ, trong khi nhóm bất động sản phát hành 72.600 tỷ đồng, gấp 2,8 lần cùng kỳ. Hai nhóm này lần lượt chiếm 49% và 46% tổng giá trị phát hành trong quý.

Về lãi suất phát hành, trong tháng 6, lãi suất bình quân của nhóm ngân hàng duy trì ở mức 8,4%, gần như không thay đổi so với tháng 5, tăng 0,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 2,9 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Trong khi đó, lãi suất bình quân của nhóm bất động sản giảm 0,5 điểm phần trăm xuống còn 11,7%, song vẫn cao hơn 2,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ và cao hơn 1,2 điểm phần trăm so với cuối năm 2025.

Các chuyên gia nhận định, trong một đến hai tháng gần đây, lãi suất phát hành của nhóm bất động sản có xu hướng hạ nhiệt sau khi Nghị định số 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/6/2026. Nghị định này quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó nâng yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm, tài sản bảo đảm và giới hạn đối với nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp. Điều này có thể khiến các đợt phát hành mới tập trung nhiều hơn vào các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng tốt, qua đó kéo mặt bằng lãi suất phát hành bình quân của toàn ngành giảm nhẹ.

Về kỳ hạn phát hành bình quân trong tháng 6, nhóm bất động sản đạt 2,9 năm, trong khi nhóm ngân hàng đạt 4,2 năm.

Ở chiều ngược lại, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn tiếp tục tăng mạnh. Dữ liệu của HNX cho thấy, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được mua lại trước hạn đạt khoảng 181.800 tỷ đồng, tăng 45% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 160.000 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ, trong khi nhóm bất động sản mua lại khoảng 13.000 tỷ đồng, giảm 55%.

Theo các chuyên gia, giá trị mua lại trước hạn tăng mạnh trong tháng 6 xuất phát từ hai nguyên nhân. Thứ nhất, việc Nghị định số 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực đã thúc đẩy các tổ chức phát hành rà soát, tái cơ cấu các lô trái phiếu đang lưu hành và đẩy nhanh kế hoạch mua lại một số lô trái phiếu cũ. Thứ hai, các ngân hàng thương mại tiếp tục tái cơ cấu nguồn vốn cấp 2 thông qua việc mua lại các lô trái phiếu hiện hữu và thay thế bằng các đợt phát hành mới có kỳ hạn dài hơn nhằm củng cố hệ số an toàn vốn và tạo dư địa cho tăng trưởng tín dụng.

Riêng trong tháng 6, giá trị mua lại trước hạn đạt 98.500 tỷ đồng, tăng 2,4 lần so với tháng 5 và tăng 55% so với cùng kỳ năm trước, là mức cao nhất trong nhiều năm. Nhóm ngân hàng chiếm khoảng 94% tổng giá trị mua lại trong tháng với 92.700 tỷ đồng, tăng 2,4 lần so với tháng 5 và tăng 74% so với cùng kỳ.

Tính chung quý II/2026, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt gần 170.000 tỷ đồng, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhóm ngân hàng chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 158.000 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ và tương đương 93,5% tổng giá trị mua lại. Nhóm bất động sản chỉ mua lại khoảng 405 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 2,4% tổng giá trị mua lại trước hạn trong quý.

Về áp lực đáo hạn, theo ước tính từ VNDIRECT, khoảng 17.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ đến hạn trong tháng 7/2026, giảm 53% so với tháng trước. Trong đó, nhóm ngân hàng tiếp tục chiếm khoảng 95% tổng giá trị đáo hạn, tương đương khoảng 16.800 tỷ đồng. Theo quý, áp lực đáo hạn vẫn duy trì ở mức tương đối cao, ước khoảng 61.000 tỷ đồng trong quý III và khoảng 72.700 tỷ đồng trong quý IV/2026./.

Thu Hương