Cần bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Cùng mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án

Ngày 22/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về: định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Tới dự phiên thảo luận có Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm; Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng; Thường trực Ban Bí thư Trần Cẩm Tú; Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài.

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) đề nghị, về chuyển nhượng dự án bất động sản, cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành“khóa chặn” việc chuyển dự án sang một chủ thể có năng lực hơn.

Thường trực Ban Bí thư Trần Cẩm Tú tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Theo bà Nga, Khoản 4 Điều 30 dự thảo yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Mục tiêu chống thất thu ngân sách là hoàn toàn đúng. Nhưng có một nghịch lý: nhiều dự án cần chuyển nhượng chính vì chủ đầu tư cũ không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện; nếu muốn chuyển nhượng lại phải có đủ tiền hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính thì dự án có thể tiếp tục bị đóng băng.

Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài tham dự phiên thảo luận (Ảnh: Quang Vinh)

Dẫn chứng Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã đặt vấn đề rất rõ: chuyển nhượng dự án về bản chất là thay đổi chủ thể thực hiện. Từ đó bà Nga đề nghị thiết kế theo nguyên tắc: không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, nhưng có thể cho phép thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nếu khoản phải thu của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ. Bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa nghĩa vụ, thanh toán trực tiếp phần nghĩa vụ vào ngân sách hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm tương đương.

“Quy định này phải được đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Chính Báo cáo 879 về Luật Đất đai cũng yêu cầu hai luật phải thống nhất đối với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các quyền và khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Về thủ tục, tôi rất tán thành hướng thiết kế một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra cùng một điều kiện giữa chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai”, bà Nga nói.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Bên cạnh đó, bà Nga nêu cần thống nhất một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

Bà Nga phân tích: Điều 20 dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

Như vậy, cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án. Điều này cần được rà soát rất kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn. Đề nghị thống nhất nguyên tắc mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua.

Đồng thời, bà Nga khuyến nghị cần bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán. Theo Khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”. Trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí” nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể. 

Vì vậy, Luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của Luật. Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra.

Chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản

Theo đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai), lần sửa đổi này cần hướng tới hai mục tiêu song hành: một mặt phải tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; mặt khác phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.

Đại biểu Trịnh Xuân An phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Ông An đề nghị, nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường. Cần nâng cao cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm.

Bên cạnh đó, xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy.

Đặc biệt, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Điều này cho thấy giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo; tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, gây ra rủi ro. Do vậy phải thiết kế Điều 55, Điều 56 cơ chế phòng ngừa từ sớm, từ xa.

Anh Vũ - Việt Thắng - Quang Vinh