Liên tục rao bán hai căn chung cư ở đại đô thị phía đông Hà Nội, anh Nguyễn Thanh Tân (xã Gia Lâm) cho biết hơn ba tháng qua vẫn chưa chốt được giao dịch. Hai căn đều là loại studio, diện tích 29 m2 nằm trong phân khu có 10 tòa cao 28 tầng, giá bán gần 2,2 tỷ đồng một căn. Anh Tân cho hay đã đóng theo tiến độ tổng 1 tỷ đồng cho hai căn. Nếu gặp khách thiện chí, anh chấp nhận giảm 150 triệu đồng một căn, thu về 700 triệu đồng, chấp nhận lỗ 300 triệu.

Tình cảnh này trái ngược với thời điểm đầu năm ngoái, nhà đầu tư này từng sang tay dễ dàng một căn chung cư ở giai đoạn một của khu đô thị với khoản lời 200 triệu đồng. Anh Tân nói thời điểm đó thị trường vào sóng, chỉ cần bỏ vốn ban đầu khoảng 10-15% giá trị căn nhà, sau đó 1-2 tháng có thể chốt lời. "Đã qua thời cứ mua vào là thắng, giờ giảm giá vẫn không tìm được khách mua", anh Tân than thở.

Trường hợp như anh Tân không hiếm gặp. Chị Thu Thủy (phường Từ Liêm) cũng đang chật vật sang nhượng phần đã vào tiền của căn chung cư giá 6,6 tỷ đồng (khoảng 113 triệu đồng một m2) tại đại đô thị ở Đông Anh. Từng chi khoản chênh lên đến 200 triệu đồng để lấy được căn hộ 58 m2 từ đại lý, chị dự tính sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán với khoản lời vài trăm triệu đồng.

Từ đầu năm đến nay, thị trường chung cư có dấu hiệu đảo chiều khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng. Lo ngại thị trường mất thanh khoản, chị Thủy ký gửi nhiều môi giới rao bán để nhanh chóng thoát hàng với giá giảm còn 108 triệu đồng một m2, giảm 5 triệu đồng một m2. Dù vậy, môi giới cho hay quỹ hàng chuyển nhượng rất lớn, ngay cả dòng căn nhỏ như studio, một phòng ngủ cũng khó bán do đơn giá cao.

Áp lực nợ vay lớn nên từ đầu tháng 4, chị Thủy chấp nhận giảm thêm 4 triệu đồng một m2, tương đương tổng căn còn 6 tỷ đồng. "Tính ra lỗ 800 triệu cả tiền chênh, chỉ mong sớm thoát hàng nếu không mất trắng vốn đã bỏ ra", chị nói.

Đây chỉ là hai trong số nhiều trường hợp nhà đầu tư mạo hiểm chi vài trăm triệu đến hơn tỷ đồng xuống tiền mua chung cư vùng ven với kỳ vọng "lướt sóng", giờ phải tìm cách cắt lỗ để sang tay. Anh Mạnh Hưng, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại phía Đông, cho hay số lượng khách gửi chung cư chuyển nhượng tăng đột biến trong ba tháng đầu năm, khoảng 20-30% so với cùng kỳ. Trong đó gần một phần ba khách gửi đã chấp nhận giảm giá 100-300 triệu đồng, thậm chí một số căn diện tích lớn được hạ giá bán 400-500 triệu.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. "Hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn", VARS nêu và cảnh báo một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm.

Lý giải diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết từ cuối năm ngoái, thị trường địa ốc bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh. Hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt cùng loạt dự án bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý, nâng tổng cung trên thị trường có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm nay. Bối cảnh này khác hoàn toàn với thời điểm 1-2 năm trước khi nguồn cung chung cư vẫn còn khan hiếm, các đợt mở bán nhỏ giọt.

Ông Toản cho hay nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý lên nhà đầu tư. Đây là nhóm từng dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm với kỳ vọng "lướt sóng" vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

"Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, thậm chí rất nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái phần lớn đang mắc kẹt", CEO Property cho hay.

Trong báo cáo ngành mới đây, Công ty Chứng khoán VPBank cũng ghi nhận thị trường địa ốc có hiện tượng giảm giá cục bộ do nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ. Điều này có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM.

Áp lực điều chỉnh giá bán diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5-1,5 % so với tháng 12/2025. Lãi suất cố định kỳ đầu 12-24 tháng hiện phổ biến ở mức 9,2-10,5% một năm, trong khi lãi suất thả nổi tăng lên 12-13,5% một năm, tiệm cận vùng đỉnh ghi nhận vào cuối năm 2022.

"Mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở ngưỡng đáng kể. Do đó động thái thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà của nhiều nhà băng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, nhất là thị trường thứ cấp", báo cáo nêu.

Tâm lý thận trọng của thị trường thể hiện rõ khi các số liệu cho thấy giao dịch chung cư sụt giảm trong ba tháng đầu năm nay. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra loại hình chung cư, nhà riêng lẻ có hơn 25.600 giao dịch thành công trong quý I, giảm mạnh 32% theo quý và 24% theo năm. Trước tình trạng nguồn cung nhà ở lớn, giá bán neo cao, Bộ dự báo "quá trình sàng lọc trên thị trường địa ốc tiếp tục diễn ra mạnh".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, nhìn nhận tình trạng giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường suy yếu. "Sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những quý tiếp theo khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng, khiến áp lực đè nặng nhà đầu tư thứ cấp", ông Thanh dự báo.

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư địa ốc cần thay đổi cách tiếp cận thị trường, ưu tiên chiến lược trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực, hiệu quả tài chính. Thời điểm này, họ nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên xác định tối thiểu 3-5 năm đến giai đoạn hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Ngọc Diễm