Anh Nguyễn Hoàng, môi giới căn hộ khu Đông TP HCM, cho biết vừa tham gia giao dịch một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 86 m2 tại phường An Bình. Chủ nhà ban đầu đưa ra mức giá 9,5 tỷ đồng, nhưng các đề nghị mua phổ biến chỉ quanh 8-8,5 tỷ đồng.

Sau hơn 2 tháng duy trì mức giá rao bán trên 9 tỷ đồng, lượng quan tâm suy giảm và chi phí tài chính gia tăng, chủ nhà mới điều chỉnh xuống 8,6 tỷ đồng, giảm hơn 400 triệu đồng so với kỳ vọng ban đầu.

Anh Hoàng cho biết thêm, tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc thấp hơn. Cụ thể, một căn hộ gần 60 m2 tại phường Dĩ An được chủ nhà chào bán 3,8 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 3,6 tỷ đồng nhưng chưa phát sinh giao dịch. Phần lớn khách mua ở thực trả giá dưới 3,5 tỷ đồng và cho rằng trong cùng tầm tiền có nhiều lựa chọn khác.

"Sau hơn hai tháng rao bán không có khách mua, chủ nhà mới chủ động điều chỉnh giá" anh nói. Giao dịch sau đó được thống nhất ở mức 3,4 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mức chào ban đầu.

Tương tự, chị Thu Hiền vừa chốt bán căn hộ hơn 115 m2, với giá 13 tỷ đồng tại khu vực Bình Thạnh. Mức này giảm gần 12% so với kỳ vọng ban đầu. Trước đó, chị Hiền rao bán căn này với giá hơn 16 tỷ đồng, tham chiếu theo mặt bằng giao dịch của khu vực vào giữa năm 2025.

Thời gian đầu chị vẫn giữ mức giá tham chiếu theo các giao dịch trước đó. Tuy nhiên, khi thanh khoản chậm lại và chi phí lãi vay tăng, chị bắt đầu điều chỉnh phương án. Cuối cùng, chị liên hệ lại với một khách từng đề nghị 14,8 tỷ đồng và hai bên thống nhất giao dịch ở mức 15 tỷ đồng.

Theo các sàn môi giới, nhiều giao dịch thứ cấp gần đây có diễn biến khác nhau tùy phân khúc. Với các căn hộ có giá cao trên 5 tỷ đồng, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, quá trình thương lượng thường kéo dài và mức giá cuối cùng hay giảm 10-15% so với kỳ vọng ban đầu. Ngược lại, những sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực ít chịu áp lực tài chính, giao dịch diễn ra ổn định hơn, giá biến động không nhiều.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản quý I có xu hướng giảm sâu. Theo báo cáo từ Savills, quý vừa qua tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM chỉ đạt 40%, giảm 26 điểm % so với quý trước đó. Tương tự, số liệu từ JLL Việt Nam cũng cho thấy thanh khoản căn hộ quý I đã giảm gần 17% so với cuối năm 2025.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, cho biết áp lực thanh khoản trên thị trường đã tác động đến giá bán căn hộ ở thị trường thứ cấp. Theo đó, quý vừa qua, phân khúc căn hộ thứ cấp đã xuất hiện các điều chỉnh giảm giá cục bộ, với mức sụt phổ biến từ 5-10%, tùy thuộc vào áp lực tài chính và chiến lược nắm giữ của từng nhà đầu tư.

Theo bà, mức độ điều chỉnh không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các khu vực có tỷ lệ nhà đầu tư cao và nguồn cung lớn, trong bối cảnh thanh khoản giảm và lãi suất vay tăng. Diễn biến này cho thấy sự phân hóa rõ giữa các nhóm người bán: nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền có xu hướng điều chỉnh giá nhanh hơn, trong khi nhóm có tiềm lực tài chính tốt thường giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ.

Tuy nhiên, bà Hương cho rằng phần lớn trường hợp không phải bán lỗ, mà là điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận. Các nhà đầu tư chấp nhận giảm biên lợi nhuận để cải thiện thanh khoản trong bối cảnh giao dịch chậm lại.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay thanh khoản căn hộ trong quý I có xu hướng chậm lại so với quý trước. Đi kèm với đó là mức điều chỉnh giá khoảng 4-7% trên thị trường thứ cấp, trong khi lượng quan tâm giảm 12-15% so với cùng kỳ.

Theo ông, áp lực chi phí vốn (nhất là khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi), khiến bài toán đầu tư dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang khả năng cân đối dòng tiền. Diễn biến này khiến việc duy trì mức giá theo kỳ vọng trước đây trở nên kém phù hợp, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh mặt bằng giá.

"Áp lực này rõ hơn với nhóm sử dụng vốn vay, khi họ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục nắm giữ hay điều chỉnh giá để thu hồi vốn, ông nhấn mạnh.

Các chuyên gia đánh giá, động lực tăng trưởng của bất động sản thứ cấp đã suy giảm so với giai đoạn trước, sau một chu kỳ tăng giá mạnh. Dư địa tăng giá nhanh không còn nhiều trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và các chính sách quản lý minh bạch hơn, khiến việc nắm giữ tài sản kém hiệu quả nếu không tạo ra dòng tiền ổn định.

Đối với người mua ở thực, sự thận trọng gia tăng khi mặt bằng giá cao so với thu nhập, trong khi lãi suất vay vẫn ở mức cao, khiến khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả ngày càng nới rộng. Điều này thúc đẩy các bên bán phải điều chỉnh giá để phù hợp với diễn biến thị trường. Trong bối cảnh chi phí lãi vay chưa giảm, áp lực sẽ tiếp tục tập trung vào nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Ngược lại, các tài sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định vẫn có lợi thế trong việc duy trì giá.

Quá trình điều chỉnh hiện nay, theo các chuyên gia, không phải dấu hiệu của một chu kỳ suy giảm sâu, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường vận hành ổn định hơn, với thanh khoản được cải thiện trên cơ sở mức chi phí phù hợp với giá trị thực của tài sản.

Phương Uyên