Tôi nhận ra trong các cuộc tranh luận, người ta thường bắt đầu từ cùng một nỗi lo, rằng người lao động trẻ, người dân thành thị đang ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu một mái nhà. Mọi đề xuất đã được đưa ra - từ ưu đãi vay mua, cắt giảm thuế giao dịch cho tới trợ giá - cũng không giải quyết hết mối ưu tâm về việc làm sao người thu nhập thấp có thể mua nhà.

Tất cả giải pháp đều xây dựng trên cùng giả định ngầm rằng một xã hội hiệu quả là xã hội nơi người dân có thể sở hữu nhà.

Nhưng điều gì xảy ra nếu giả định đó sai?

Nếu việc sở hữu nhà không phải là biểu hiện của hiệu quả xã hội, mà là tàn dư của một thời đại kinh tế khác - nơi đất đai rẻ, dân số ít và ngôi nhà là biểu tượng của an cư lẫn tích lũy? Trong một thế giới nơi tài nguyên hữu hạn, dân số đô thị tăng nhanh và hành vi tài chính ngày càng linh hoạt, có lẽ "sở hữu" không còn là thước đo hiệu quả, mà chỉ là ảo tưởng về quyền kiểm soát trong một thị trường đã biến đổi căn bản.

Các nền kinh tế hậu chiến đã định hình hệ tư tưởng đặc biệt - "mỗi công dân một mái nhà". Từ Mỹ đến châu Âu, từ Nhật Bản tới Hàn Quốc, quyền sở hữu nhà được xem như minh chứng cho thành công của chủ nghĩa tư bản dân chủ. Nó biến người lao động thành "nhà đầu tư nhỏ", khiến họ có lợi ích gắn liền với sự ổn định của thị trường.

Tỷ lệ người dân sở hữu nhà vì thế trở thành chỉ số xã hội hấp dẫn: dễ hiểu, dễ đo lường, và mang ý nghĩa đạo đức. Một chính phủ được xem là thành công khi nhiều người mua được nhà, bất kể giá cả đã bị đẩy lên bởi chính những chính sách ưu đãi đó.

Nhưng mô hình này - vốn được sinh ra trong bối cảnh đất đai dồi dào và dân số tăng chậm - đã va vào giới hạn tự nhiên của chính nó. Ở các đô thị lớn, đất không thể sinh sôi. Trong khi đó, dân số, kỳ vọng và khả năng tài chính của tầng lớp trung lưu lại tăng nhanh hơn nhiều.

Khi cung không thể mở rộng, mọi chính sách kích cầu sở hữu chỉ càng làm tăng giá. Thị trường không còn phản ánh nhu cầu ở, mà trở thành sân chơi của những ai có khả năng găm tài sản. Giấc mơ sở hữu, từng là công cụ bình đẳng hóa, giờ lại trở thành cơ chế tái phân phối ngược - chuyển của cải từ thế hệ trẻ sang thế hệ đã có tài sản.

Cốt lõi của vấn đề nằm ở khái niệm "hiệu quả". Trong kinh tế học, một thị trường được coi là hiệu quả khi tài nguyên khan hiếm được phân bổ tối ưu giữa các chủ thể. Nhưng ở bất động sản, người ta thường đánh đồng hiệu quả với "mức độ phổ biến của quyền sở hữu" - một biến số xã hội, không hẳn kinh tế.

Hệ quả là, mọi chính sách hướng tới "tăng tỷ lệ sở hữu" đều vô tình bóp méo tín hiệu thị trường. Khi việc vay mua được trợ cấp, người mua không còn phản ứng với giá thật. Khi thuế tài sản thấp, người giàu nắm giữ nhiều nhà mà không chịu chi phí cơ hội tương xứng. Và khi chính quyền coi "sở hữu" là mục tiêu chính trị, họ sẽ do dự trong việc đánh thuế tài sản - một công cụ vốn giúp thị trường điều tiết trở lại cân bằng.

Trong các nền kinh tế phát triển, một số nơi đã bắt đầu nhận ra sai lầm này. Đức là ví dụ nổi tiếng: chỉ khoảng 45% dân số sở hữu nhà - một trong những tỷ lệ thấp nhất châu Âu - nhưng thị trường nhà ở lại ổn định, giá tăng chậm và tỷ lệ di chuyển cư trú cao. Người Đức không xem thuê nhà là bất ổn, bởi khung pháp lý bảo vệ người thuê được thiết kế để tạo sự an toàn dài hạn tương đương với quyền sở hữu.

Ngược lại, tại Hàn Quốc hay Trung Quốc, nơi sở hữu được tôn vinh, nhà trở thành hàng hóa đầu cơ. Giá trị nhà vượt xa giá trị sử dụng. Người trẻ buộc phải vay nợ suốt đời, biến quyền "an cư" thành gánh nặng tài chính truyền đời - một vòng xoáy trái ngược với mục tiêu xã hội ban đầu.

Nếu mục tiêu thật sự là "đảm bảo mọi người có nơi ở ổn định, an toàn" thì việc họ sở hữu hay không căn nhà đó trở nên thứ yếu. Một xã hội có thể tối ưu hóa lợi ích tổng thể bằng cách tách nhu cầu ở ra khỏi nhu cầu đầu tư.

Ở Hà Lan, chính quyền địa phương và các hợp tác xã vận hành quỹ nhà xã hội - nơi người thuê có hợp đồng dài hạn, được điều chỉnh giá theo thu nhập và quyền cư trú được bảo vệ như quyền tài sản. Ở Singapore, mô hình "leasehold" 99 năm - người dân sở hữu quyền sử dụng, chứ không sở hữu vĩnh viễn - giúp Nhà nước duy trì khả năng điều tiết cung cầu trong dài hạn.

Ngay cả tại các thành phố đắt đỏ như London hay New York, mô hình "co-living" hay "shared ownership" đang xuất hiện như cách giải quyết linh hoạt: người dân chỉ sở hữu một phần nhỏ căn hộ, phần còn lại thuê hoặc chia sẻ. Thay vì biến mọi người thành chủ sở hữu nợ nần, những mô hình này cho phép họ linh hoạt di chuyển, tái đầu tư vào giáo dục hay kinh doanh - những lĩnh vực mang lại năng suất xã hội cao hơn.

Bằng cách tái định nghĩa "nhà" từ tài sản cá nhân sang dịch vụ công, các mô hình này khôi phục lại chức năng xã hội ban đầu của bất động sản: cung cấp nơi ở, chứ không phải nơi đầu cơ.

Vì sao chúng ta vẫn bị ám ảnh bởi quyền sở hữu?

Khái niệm "sở hữu" vẫn mang sức hút tâm lý mạnh mẽ, gắn với cảm giác kiểm soát, với sự công nhận xã hội và với ký ức văn hóa của thời kỳ khan hiếm. Ở Việt Nam, tâm lý "có nhà mới yên thân" bắt nguồn từ nhiều thập kỷ bất ổn kinh tế và tiền mất giá do lạm phát, nơi tài sản hữu hình là phương tiện phòng ngừa rủi ro duy nhất.

Vấn đề là, khi chính sách nhà ở vẫn chiều theo tâm lý đó, xã hội sẽ tiếp tục tái sản xuất bất bình đẳng. Người đã có nhà được hưởng lợi từ tăng giá, trong khi người chưa có bị loại khỏi thị trường. Sự chênh lệch tài sản mở rộng theo thế hệ, và nền kinh tế bị "đóng băng" trong tài sản không sinh lợi.

Một nền kinh tế hiện đại không thể vận hành tối ưu khi phần lớn nguồn lực nằm trong gạch, cát và xi măng thay vì chảy vào đổi mới, công nghệ hay sản xuất. Khi đó, "hiệu quả thị trường" trở thành nghịch lý: nó phục vụ tốt cho người đã giàu, nhưng vô nghĩa với người đang cố gắng tạo dựng cuộc sống.

Nếu các chính phủ muốn khôi phục công bằng và hiệu quả, họ cần dịch chuyển mục tiêu: từ "chính sách sở hữu nhà" sang "chính sách cư trú bền vững", trước khi tìm kiếm các biện pháp kỹ thuật.

Chẳng hạn, thay vì khuyến khích vay mua, hãy khuyến khích mô hình thuê dài hạn; thay vì miễn thuế cho người mua, hãy đánh thuế lũy tiến với người găm nhiều tài sản nhàn rỗi; thay vì xem tỷ lệ sở hữu là chỉ số thành công, hãy đo bằng mức độ ổn định cư trú và chi phí nhà ở trung vị.

Điều này không dễ, vì nó đòi hỏi Nhà nước phải đối diện với hai thứ nhạy cảm: thói quen văn hóa và lợi ích nhóm. Nhưng nếu không làm, xã hội sẽ tiếp tục trượt trên đường cong bất bình đẳng. Khi "quyền sở hữu" được bảo vệ mạnh hơn "quyền được ở", thị trường sẽ không còn phản ánh nhu cầu, mà chỉ phản ánh quyền lực.

Có thể giấc mơ sở hữu nhà, từng là động lực của xã hội công nghiệp, đang bước vào giai đoạn thoái trào. Trong thế giới đô thị hóa cao độ, nơi con người di chuyển vì công việc, học tập và biến đổi khí hậu, sở hữu vĩnh viễn một bất động sản có thể không còn là biểu tượng của an cư, mà là gánh nặng ràng buộc.

Hiệu quả thật sự của một xã hội hiện đại không nằm ở việc mỗi người có một căn nhà mang tên mình, mà ở việc mọi người đều có thể sống ổn định, an toàn và linh hoạt dù căn nhà đó thuộc về ai.

Thứ cần bảo vệ trong thế kỷ 21 không phải là quyền sở hữu nhà, mà là quyền được ở, một quyền giản dị hơn nhưng công bằng và thực tế hơn nhiều.

Trương Trí Vĩnh