Vốn đắt, bất động sản đổi chiến lược

Từ "đòn bẩy" trở thành gánh nặng rủi ro

Là một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển nhiều dự án lớn tại phía Đông Hà Nội, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch Bảo Hưng Invest nhìn nhận, thời gian vừa qua là giai đoạn rất thách thức của các doanh nghiệp khi lãi suất vay ngân hàng đảo chiều mạnh.

Theo bà Lan, trước đây lãi suất vay ngân hàng dành cho các doanh nghiệp chỉ ở mức từ 6,5-8% và lãi suất cho vay đối với người mua còn thấp hơn nữa, từ đó đã góp phần khơi thông thanh khoản thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay lãi suất đã tăng gần gấp đôi, ở mức rất cao, từ 10 - 12%. Thậm chí các ngân hàng không thông báo cho doanh nghiệp mức lãi suất sẽ áp dụng cố định mà biến động theo từng tháng.

Diễn biến này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thực hiện các cam kết hỗ trợ lãi suất cho khách hàng trong thời gian từ 18 - 24 tháng như trước đây.

Theo bà Lan, đây là thách thức rất lớn trong bối cảnh các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường vốn đã hình thành thói quen phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Phần lớn người mua bất động sản, bao gồm cả người mua ở thực, nhà đầu tư và đầu cơ, đều sử dụng vốn vay ngân hàng.

Về dài hạn, nếu lãi suất không điều chỉnh giảm rõ rệt, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, bà Lan nhìn nhận.

Lãi suất tăng cao là thách thức rất lớn trong bối cảnh các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản vốn đã hình thành thói quen phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngân hàng.

Bà NGUYỄN THỊ HƯƠNG LAN

- Chủ tịch Bảo Hưng Invest

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cũng cho rằng, lãi suất vay ngân hàng đối với doanh nghiệp đã tăng từ mức 7-7,5% lên 11-12%/năm, lãi suất dành cho người mua nhà cũng chạm ngưỡng 14-15%/năm đang đặt ra những thách thức rất lớn cho các doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản.

Với một ngành phụ thuộc tới 70% vào vốn vay ngân hàng như bất động sản, biến động này không chỉ là áp lực, mà còn mang tính quyết định đến khả năng tồn tại của nhiều doanh nghiệp. Khi chi phí vốn tăng cao, biên lợi nhuận bị thu hẹp, thanh khoản chậm lại, thậm chí nhiều dự án đứng trước nguy cơ không thể triển khai.

Nhìn nhận về những tác động của việc tăng lãi suất đến thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý đầu năm 2026, thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng sụt giảm.

Tổng giao dịch sản phẩm nhà ở mở bán mới trong quý đạt hơn 22.000 giao dịch, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58% giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Điều đó cho thấy áp lực lãi suất và chi phí vốn gia tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn.

Không còn tâm lý fomo, nhà đầu tư có xu hướng tiếp cận thị trường một cách chọn lọc, ưu tiên đánh giá các yếu tố cốt lõi như pháp lý, tiến độ, dòng tiền. Đồng thời, khẩu vị đầu tư cũng dịch chuyển theo hướng trung, dài hạn, với chiến lược nắm giữ tài sản trong khoảng 3 - 5 năm.

Bên cạnh đó, các giao dịch mang tính “lướt sóng” ngắn hạn ghi nhận xu hướng suy giảm. Những giao dịch còn lại chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư có sẵn dòng tiền.

Ông Đính cũng tiết lộ, thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư cũng đã tạm dừng kế hoạch mở bán hoặc tung ra các chính sách giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.

Giao dịch bất động sản gặp khó trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Ảnh: Hoàng Anh.

Chiến lược 'xoay trục' dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản

Sau giai đoạn lúng túng kéo dài nhiều tháng trước biến động lãi suất, bà Lan cho biết, Bảo Hưng Invest đã thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sang chủ động cân đối dòng tiền.

Nếu trước đây, dòng vốn từ ngân hàng đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc tài chính của dự án, thì ở giai đoạn hiện tại, doanh nghiệp đang hướng tới mô hình phối hợp trực tiếp giữa ba chủ thể: chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và khách hàng.

Theo đó, dòng tiền được tái cấu trúc theo hướng giãn tiến độ thanh toán, giảm áp lực vay vốn ngân hàng cho cả doanh nghiệp và người mua.

Cụ thể, thay vì yêu cầu khách hàng thanh toán tới 70% giá trị sản phẩm để nhận chiết khấu hoặc hỗ trợ lãi suất như trước, doanh nghiệp chuyển sang khuyến khích người mua nhà sử dụng vốn tự có, đồng thời kéo dài thời gian thanh toán.

Tại dự án chung cư Vaquarius Sky Villa đang được triển khai, Bảo Hưng Invest đưa ra phương án khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 1% giá trị mỗi tháng, mức tương đương nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, và có thể tăng tỷ lệ thanh toán vào cuối năm, khi có thêm các nguồn thu nhập bổ sung như lương, thưởng.

Theo kịch bản này, người mua có thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính trong khoảng ba năm mà không cần phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Bên cạnh việc tái cấu trúc dòng tiền, doanh nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có giá trị cạnh tranh rõ nét.

Không chỉ dừng lại ở không gian sống, các dự án của Bảo Hưng được định hướng phát triển gắn liền với việc bảo tồn, lưu giữ những giá trị bản sắc văn hóa và không gian sống, kết hợp kinh doanh cho cách khách hàng, nhằm hình thành cộng đồng cư dân có "gu" và tính gắn kết cao.

Bà Lan cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp phải thích nghi, từ việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, nâng cao chất lượng sản phẩm đến chủ động nguồn vốn và giảm phụ thuộc vào ngân hàng.

Quá trình sàng lọc này, sẽ góp phần định hình lại thị trường theo hướng lành mạnh hơn, hạn chế các sản phẩm mang tính đầu cơ, đồng thời gia tăng nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, việc mở rộng tệp khách hàng cũng được xem là hướng đi quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản cần lên chiến lược hướng tới các nhóm khách hàng mới như Việt kiều, người nước ngoài và khách quốc tế, những đối tượng được kỳ vọng sẽ gia tăng sự quan tâm tới thị trường Việt Nam trong thời gian tới.

Tuy nhiên, điều này đòi hỏi các dự án phải có sự điều chỉnh trong việc phát triển sản phẩm và chiến lược kinh doanh, thay vì chỉ tập trung vào nhóm khách hàng trong nước và các nhà đầu cơ như trước đây, bà Lan nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Đính cũng cho rằng, thị trường bất động sản quý I/2026 đang trải qua giai đoạn "thanh lọc lành mạnh". Sự chuyên nghiệp hóa của các chủ đầu tư và sự khắt khe của người mua đang đưa thị trường tiến tới một chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh và dòng vốn ngày càng chọn lọc, lợi thế thuộc về các chủ đầu tư có năng lực tài chính, pháp lý minh bạch và chiến lược phát triển dài hạn.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, để phát triển được trong giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp cần ưu tiên hoàn thiện pháp lý, nâng cao tính minh bạch trong triển khai dự án nhằm củng cố niềm tin thị trường, đồng thời tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng tập trung vào giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực

Ngoài yếu tố pháp lý chuẩn chỉnh, các doanh nghiệp cần xây dựng định vị sản phẩm rõ ràng, tăng cường đầu tư vào thiết kế, tiện ích, trải nghiệm sống hoặc mô hình vận hành để tạo “điểm khác biệt sản phẩm” để hấp dẫn khách hàng, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.

Phương Linh