Thủ tướng: Nhà nước phải quản lý, điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản

Quang cảnh phiên thảo luận ở Tổ 3 (Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng). (Ảnh: DUY LINH)

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, sáng 19/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án: Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Luật Nuôi con nuôi và Luật Luật sư (sửa đổi).

Phát biểu ý kiến về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng cho biết, có bốn nhóm vấn đề cần tiếp tục được xem xét kỹ lưỡng, gồm: phạm vi áp dụng và lựa chọn tổ chức đấu giá; việc tham dự đấu giá, trả giá và tiền đặt trước; đấu giá trực tuyến và bước giá; hủy kết quả đấu giá và bảo vệ quyền lợi của người mua ngay tình.

Đây đều là những nội dung quan trọng, có mối liên hệ trực tiếp với nhiều luật khác, đòi hỏi phải được rà soát kỹ lưỡng để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Hoàn thiện pháp luật về đấu giá phải gắn với quản lý, điều tiết thị trường bất động sản

Đề cập mối quan hệ giữa pháp luật về đấu giá và pháp luật đất đai, Thủ tướng nêu rõ, đối với tài sản là quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục đấu giá có mối quan hệ chặt chẽ với các quy định về quản lý đất đai theo pháp luật chuyên ngành.

Trong khi đó, pháp luật đất đai đặt ra yêu cầu tăng cường quản lý nhà nước đối với giá đất. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải gắn với cơ chế xác định, quyết định giá đất theo quy định của pháp luật đất đai, trong đó có trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan có thẩm quyền. Các cơ quan chuyên môn sẽ tiếp tục cụ thể hóa những quy định này.

Thủ tướng Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng nêu ý kiến trong phiên thảo luận tại tổ sáng 19/10. (Ảnh: DUY LINH)

Tuy nhiên, Thủ tướng nêu rõ, điều quan trọng nhất là phải đạt được mục tiêu cuối cùng: Nhà nước phải quản lý, điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản. Đặc biệt, mục tiêu xuyên suốt trong quản lý thị trường bất động sản là phải kiểm soát được giá nhà, nhất là nhà ở dành cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

"Đối với những phân khúc này, chúng ta phải quản lý giá thật chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tăng giá đột biến, bất hợp lý. Có quản lý, điều tiết được thị trường thì các đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, người lao động bình thường mới có khả năng tiếp cận nhà ở, thông qua việc mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn. Đây là vấn đề hết sức quan trọng", Thủ tướng nhấn mạnh.

Thủ tướng cho biết, quan điểm của Bộ Chính trị, của đồng chí Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Chính phủ là phải điều tiết, kiểm soát được giá đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, tạo điều kiện để người thu nhập thấp, người lao động có khả năng tiếp cận nhà ở.

Đối với phân khúc bất động sản cao cấp, dành cho những người có điều kiện kinh tế, việc phát triển có thể căn cứ vào yêu cầu và nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là phải kiểm soát được giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Thủ tướng lưu ý, khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất cho nhà đầu tư, các trình tự, thủ tục và cơ chế, chính sách liên quan phải được thực hiện đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các quy định pháp luật phải được đặt trong một chỉnh thể thống nhất, có sự gắn kết chặt chẽ với nhau.

Nhấn mạnh yêu cầu nâng cao tính khả thi của pháp luật, Thủ tướng cho rằng, nếu các quy định trong Luật và văn bản hướng dẫn không đầy đủ, không chi tiết, không rõ ràng, cụ thể thì các địa phương sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng.

Liên quan đến thời điểm có hiệu lực của Luật, Thủ tướng cho biết, dự thảo đề xuất một số nhóm quy định có hiệu lực sớm. Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, bảo đảm có hiệu lực đồng thời với những nội dung được quy định trong Luật.

Cùng với đó, Chính phủ yêu cầu rà soát, tích hợp các nội dung hướng dẫn vào các văn bản quy định chi tiết, nhất là nghị định, nhằm hạn chế tối đa việc ban hành quá nhiều văn bản hướng dẫn. Đồng thời, chủ động xây dựng kế hoạch tổ chức tập huấn, hướng dẫn các bộ, ngành và địa phương.

Trên tinh thần đó, Thủ tướng đề nghị các đại biểu Quốc hội tiếp tục nghiên cứu, đóng góp ý kiến sâu hơn đối với những vấn đề còn có quan điểm khác nhau, góp phần hoàn thiện dự thảo Luật với chất lượng cao nhất, bảo đảm tính khả thi và đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Hoàn thiện chế tài đối với hành vi bỏ cọc, trả giá bất thường, bảo đảm đúng người, đúng hành vi, tương xứng mức độ vi phạm

Tham gia ý kiến thảo luận tại tổ, các đại biểu Quốc hội đều thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, chuyển đổi số và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá tài sản.

Quan tâm nội dung hoàn thiện chế tài đối với hành vi bỏ cọc, trả giá bất thường, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) nhận định, dự thảo đã có bước tiến khi quy định cấm tham gia đấu giá trong phạm vi toàn quốc từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất và quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến quyết định phê duyệt kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.

"Nếu người tham gia có thể trả giá rất cao, tạo ra mặt bằng giá bất thường rồi từ chối thực hiện nghĩa vụ mà hậu quả phải chịu không tương xứng, thì đấu giá có nguy cơ bị lợi dụng làm công cụ đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường và ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực đất đai", đại biểu nêu quan điểm.

Quang cảnh phiên thảo luận ở Tổ 14.

Đồng tình việc có chế tài đủ sức răn đe, song qua nghiên cứu hồ sơ dự án luật, đại biểu Huy nhận thấy đối với đề nghị làm rõ hơn chế tài đối với trường hợp người bỏ cọc phải hoàn trả chi phí thực tế phát sinh khi tổ chức lại cuộc đấu giá, cơ quan soạn thảo chưa tiếp thu đề xuất bồi thường này, với lý do việc tổ chức lại cuộc đấu giá không phải lúc nào cũng hoàn toàn do hành vi của người trúng đấu giá và khó xác định phạm vi thiệt hại.

Đại biểu cho rằng, cần phân biệt giữa việc áp dụng một chế tài chung đối với mọi trường hợp và việc buộc bồi hoàn khoản thiệt hại thực tế do hành vi vi phạm trực tiếp gây ra. Không nên mặc nhiên buộc người bỏ cọc chịu mọi chi phí của cuộc đấu giá sau đó, nhưng cũng không nên loại trừ trách nhiệm bồi hoàn trong trường hợp có đủ căn cứ chứng minh thiệt hại trực tiếp, thực tế và mối quan hệ nhân quả.

Theo đại biểu, nếu người trúng đấu giá cố ý không thực hiện nghĩa vụ, khiến cuộc đấu giá phải tổ chức lại và phát sinh chi phí có thể xác định rõ, thì cần có cơ sở pháp lý để yêu cầu bồi hoàn theo mức độ trách nhiệm. Ngược lại, nếu cuộc đấu giá phải tổ chức lại do sai sót của cơ quan nhà nước hoặc nguyên nhân khách quan khác, thì không thể quy toàn bộ chi phí cho người trúng đấu giá.

Đại biểu đoàn Hưng Yên đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung nguyên tắc xác định trách nhiệm bồi hoàn chi phí thực tế, hợp lý, có chứng từ và có quan hệ nhân quả trực tiếp với hành vi vi phạm; đồng thời quy định rõ căn cứ, thẩm quyền và trình tự áp dụng thời hạn cấm tham gia đấu giá, bảo đảm tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm.

Điều 7 dự thảo đặt ra nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản đấu giá ngay tình; các điều khoản về hủy kết quả và hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá cũng đã được chỉnh lý. Đại biểu Nguyễn Văn Huy nhấn mạnh đây là hướng đi cần thiết, bởi niềm tin vào tính ổn định của kết quả đấu giá là một điều kiện quan trọng để thu hút người tham gia và bảo đảm hiệu quả khai thác tài sản.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị nghiên cứu xử lý trường hợp kết quả đấu giá bị hủy do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước hoặc do quyết định hành chính bị hủy, sửa đổi sau khi cuộc đấu giá đã hoàn thành, trong khi người trúng đấu giá không có lỗi; đồng thời làm rõ việc hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

"Cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung nguyên tắc này tại điều về hậu quả pháp lý khi hủy kết quả đấu giá, hoặc quy định dẫn chiếu rõ ràng đến cơ chế giải quyết tương ứng; tránh tình trạng quyền của người mua ngay tình được ghi nhận trong Luật nhưng khi phát sinh vụ việc lại khó xác định cơ quan chịu trách nhiệm và căn cứ giải quyết", đại biểu nêu ý kiến.

Phân định rõ trách nhiệm của người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá

Về trách nhiệm đối với thông tin về tài sản đấu giá, đại biểu Vương Thị Hương (Đoàn Tuyên Quang) cho biết, tại Điều 22 dự thảo quy định tổ chức hành nghề đấu giá tài sản tiếp nhận thông tin, tài liệu do người có tài sản cung cấp; không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng tài sản, trừ trường hợp không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia những thông tin cần thiết liên quan đến giá trị, chất lượng tài sản theo hợp đồng dịch vụ đấu giá. Khoản 2 cùng điều quy định người có tài sản chịu trách nhiệm trước pháp luật về thông tin, tài liệu đã cung cấp.

Bày tỏ thống nhất với việc phân định trách nhiệm giữa người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá, song đại biểu Hương cho rằng, cách quy định "không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng tài sản, trừ trường hợp…" hiện chưa tách bạch trách nhiệm đối với tài sản với trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thông tin.

Tài sản có giá trị, chất lượng thấp hơn kỳ vọng của người mua không đồng nghĩa tổ chức đấu giá đã vi phạm nghĩa vụ; ngược lại, tổ chức đấu giá vẫn có thể vi phạm khi che giấu, cung cấp thiếu hoặc làm sai lệch thông tin thuộc trách nhiệm của mình, dù không phải là chủ thể bảo đảm giá trị, chất lượng tài sản.

Vì vậy, khi có vi phạm về thông tin, cần xác định trách nhiệm trên cơ sở nghĩa vụ bị vi phạm và hậu quả của hành vi đó, thay vì để phát sinh cách hiểu tổ chức đấu giá phải chịu trách nhiệm thay cho người có tài sản về toàn bộ giá trị, chất lượng tài sản.

Đại biểu Quốc hội Vương Thị Hương.

Bên cạnh đó, cụm từ "những thông tin cần thiết" gắn với nội dung "theo hợp đồng dịch vụ đấu giá" cần được làm rõ. Theo đại biểu, hợp đồng dịch vụ là căn cứ xác định nghĩa vụ giữa người có tài sản và tổ chức đấu giá, nhưng không nên là căn cứ duy nhất xác định phạm vi thông tin phải cung cấp cho người tham gia đấu giá.

Những thông tin pháp luật yêu cầu công khai phải được cung cấp đầy đủ, kể cả khi hợp đồng không ghi nhận hoặc ghi nhận chưa đầy đủ. Việc chỉnh lý cần tránh cách hiểu các bên có thể thỏa thuận thu hẹp nghĩa vụ thông tin bắt buộc, làm ảnh hưởng đến khả năng đánh giá tài sản và quyết định tham gia của người có nhu cầu mua.

Do đó, đại biểu Hương đề nghị chỉnh lý khoản 3 Điều 22 theo hướng tách rõ hai nội dung: trách nhiệm về giá trị, chất lượng tài sản được xác định theo pháp luật và thỏa thuận hợp pháp; trách nhiệm của tổ chức hành nghề đấu giá đối với việc kiểm tra, công bố, cung cấp thông tin được xác định theo những nghĩa vụ cụ thể thuộc trách nhiệm của mình. Đồng thời, bổ sung nguyên tắc: việc không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng tài sản không loại trừ trách nhiệm của tổ chức đấu giá khi vi phạm nghĩa vụ thông tin; hợp đồng dịch vụ không được loại trừ hoặc thu hẹp nghĩa vụ thông tin bắt buộc theo pháp luật.

Liên quan quy định xác minh, công khai thông tin về tài sản đấu giá, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) đồng tình với hướng quy định tại Điều 47 về tài sản tự nguyện đưa ra đấu giá, theo đó người có tài sản có nghĩa vụ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền bán tài sản và chịu trách nhiệm về việc bán tài sản của mình. Cách quy định này góp phần xác định đúng trách nhiệm của chủ sở hữu, tránh đẩy toàn bộ rủi ro pháp lý về nguồn gốc tài sản sang tổ chức hành nghề đấu giá.

Đại biểu cho rằng việc không miễn trừ trách nhiệm tuyệt đối là hợp lý, tuy nhiên dự thảo làm rõ hơn ranh giới trách nhiệm để tránh hai thái cực: một là tổ chức hành nghề đấu giá phải gánh trách nhiệm xác minh vượt quá khả năng và chức năng của mình; hai là tổ chức chỉ tiếp nhận hồ sơ một cách hình thức, dù phát hiện dấu hiệu bất thường vẫn tiến hành đấu giá.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu quy định theo hướng: người có tài sản chịu trách nhiệm chính về tính hợp pháp, nguồn gốc và quyền được bán tài sản; tổ chức hành nghề đấu giá có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ theo yêu cầu pháp luật, yêu cầu bổ sung hoặc làm rõ khi có dấu hiệu bất thường, và từ chối hoặc tạm dừng việc tổ chức đấu giá khi không đủ căn cứ pháp lý cần thiết. Đồng thời, cần tiếp tục hoàn thiện trách nhiệm công khai thông tin về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế, tranh chấp, hạn chế quyền và các nghĩa vụ tài chính có liên quan để người tham gia có đủ thông tin quyết định trả giá.

VĂN TOẢN