Sửa Luật Đấu giá tài sản: Nâng tiền đặt trước đấu giá đất ở lên 20 - 50% giá khởi điểm

Sáng 19/10, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Dự thảo gồm 7 chương, 64 điều, với những sửa đổi về tiêu chuẩn đấu giá viên, doanh nghiệp đấu giá tài sản, trình tự, thủ tục đấu giá và chế tài xử lý vi phạm.

Đấu giá viên không nhất thiết phải tốt nghiệp đại học ngành kinh tế

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo kế thừa những quy định đang phát huy hiệu quả, khắc phục hạn chế, bất cập trong hoạt động đấu giá tài sản; nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước, đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình tại phiên họp. Ảnh: Đức Thanh

Về tiêu chuẩn đấu giá viên, dự thảo quy định cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên, thay vì giới hạn ở một số lĩnh vực luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh như Luật hiện hành. Đề xuất này nhằm phù hợp với định hướng khuyến khích, thúc đẩy đấu giá tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá và thông lệ nghề đấu giá trên thế giới.

Về doanh nghiệp đấu giá tài sản, dự thảo luật hóa các quy định của Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP về phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh. Theo đó, doanh nghiệp được thành lập, tổ chức và hoạt động theo pháp luật về doanh nghiệp, có đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản.

Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, dự thảo chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với bất động sản; quy định thủ tục đấu giá rút gọn theo hướng đơn giản, thuận lợi hơn với một số tài sản có giá khởi điểm nhỏ hoặc phải xử lý nhanh.

Một nội dung mới đáng chú ý là nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, trên cơ sở luật hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP. Dự thảo bổ sung quy định người tham gia đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý trả giá với giá ít nhất bằng giá khởi điểm, nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, người không có nhu cầu mua thực sự nhưng vẫn tham dự để trục lợi.

Cùng với đó, dự thảo bổ sung quy định đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với một số loại tài sản; sửa đổi, bổ sung quy định về sử dụng tài khoản định danh khi tham gia đấu giá, sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi tham gia đấu giá trực tuyến.

Lần đầu tiên dự thảo Luật dành riêng một chương quy định trình tự, thủ tục linh hoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện bán thông qua đấu giá. Các bên được tự thỏa thuận trình tự, thủ tục, phương thức đấu giá, đồng thời cho phép tổ chức đấu giá trong nước hợp tác với tổ chức đấu giá nước ngoài, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, phù hợp thông lệ quốc tế.

Về chế tài, dự thảo bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc”, góp phần khắc phục tình trạng tham gia đấu giá nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Người trúng đấu giá vi phạm quy định của Luật hoặc pháp luật liên quan dẫn đến kết quả bị hủy thì không được nhận lại tiền đặt cọc, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra. Ảnh: Đức Thanh

Làm rõ căn cứ tăng tiền đặt trước

Thẩm tra dự án Luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy hồ sơ cơ bản đáp ứng yêu cầu, đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Tuy nhiên, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát sự thống nhất giữa các tài liệu; bổ sung cơ sở thực tiễn, đánh giá tác động đối với các quy định liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân.

Về quy định tiền đặt trước, cơ quan thẩm tra nhận định mức từ 20% đến 50% đối với quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân nhằm tăng trách nhiệm người tham gia, hạn chế trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, mức tối đa 50% tương đối cao, có thể tác động đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh.

Ủy ban đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước; làm rõ căn cứ lựa chọn khoảng từ 20% đến 50% và tiêu chí lựa chọn mức cụ thể, bảo đảm tương xứng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và cạnh tranh.

Về đấu giá trực tuyến, đối với quy định bắt buộc áp dụng trên Hệ thống đấu giá trực tuyến với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên, Ủy ban đề nghị làm rõ cơ sở thực tiễn, khoa học của ngưỡng này; nghiên cứu cơ chế phòng ngừa chia nhỏ tài sản hoặc xác định giá khởi điểm không phù hợp để né tránh quy định.

Về lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá, cần quy định ngay trong Luật các nguyên tắc, tiêu chí cơ bản, phạm vi áp dụng. Trường hợp chỉ định phải làm rõ điều kiện, trách nhiệm giải trình, công khai kết quả. Nếu có từ hai tổ chức trở lên đáp ứng yêu cầu, việc lựa chọn phải khách quan, công khai, bình đẳng, tránh phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có tài sản.

Toàn cảnh phiên họp. Ảnh: Đức Thanh

Đối với người trả giá liền kề, nhất là khi nhiều người cùng trả một mức giá bằng bỏ phiếu hoặc trực tuyến, cần có tiêu chí khách quan xác định thứ tự ưu tiên, như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật có thể kiểm chứng. Nếu không thể xác định, có thể bốc thăm công khai.

Dự thảo cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá. Cơ quan thẩm tra đề nghị xác định rõ nguyên tắc, tiêu chí, tránh bước giá quá cao hoặc quá thấp, ảnh hưởng đến cạnh tranh và khả năng hình thành giá sát thị trường.

Về hủy kết quả đấu giá, Ủy ban đề nghị xác định rõ phạm vi bảo vệ người mua ngay tình khi đã thanh toán đầy đủ, nhận tài sản hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng; làm rõ việc xử lý tài sản, tiền đã thanh toán, chi phí hợp lý, trách nhiệm bồi thường và quyền lợi bên thứ ba ngay tình.

Đồng thời, cần bổ sung hậu quả pháp lý khi người có tài sản hủy giao kết, hủy bỏ hợp đồng, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.

Hoàng Yến