Quản trị rủi ro tài chính bất động sản: Cần minh bạch dòng tiền dự án

Ngăn rủi ro niềm tin lan sang hệ thống tài chính

Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, nhiều quốc gia từng đối mặt với tình trạng giá nhà tăng nhanh, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao và phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn để thực hiện các dự án dài hạn.

Quản trị rủi ro tài chính bất động sản cần minh bạch dòng tiền dự án.

Khi thị trường đảo chiều, những yếu tố này có thể nhanh chóng dẫn đến thiếu hụt thanh khoản, gia tăng nợ xấu và tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính.

Theo các chuyên gia, quản trị rủi ro không đồng nghĩa với hạn chế tuyệt đối dòng vốn vào bất động sản. Vấn đề cốt lõi là kiểm soát chất lượng, mục đích sử dụng và mức độ rủi ro của dòng vốn.

Nhiều quốc gia đã áp dụng các công cụ an toàn vĩ mô như giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (DTI), yêu cầu về vốn tự có của người mua nhà và giới hạn tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Những công cụ này giúp phân biệt nhu cầu vay vốn để mua nhà ở thực với dòng tiền mang tính đầu cơ, đồng thời hạn chế tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.

Khi thị trường tăng trưởng nóng, các tiêu chuẩn tín dụng có thể được siết chặt để kiểm soát rủi ro. Ngược lại, trong giai đoạn suy giảm, chính sách cần được điều hành linh hoạt nhằm tránh tạo cú sốc thanh khoản, khiến khó khăn của doanh nghiệp lan rộng sang ngân hàng, khách hàng và toàn thị trường.

Cơ quan quản lý cũng cần thường xuyên theo dõi mức độ tập trung tín dụng bất động sản tại từng tổ chức tín dụng, chất lượng tài sản bảo đảm và khả năng chống chịu của ngân hàng trong kịch bản giá nhà, đất suy giảm.

Bên cạnh kiểm soát tín dụng, minh bạch thông tin là một trong những điều kiện quan trọng để quản trị rủi ro hiệu quả. Nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý cần tiếp cận đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, nghĩa vụ tài chính, cơ cấu nguồn vốn và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án.

Đối với doanh nghiệp, dòng vốn cần được quản lý riêng theo từng dự án, hạn chế sử dụng tiền của dự án này để bù đắp cho dự án khác hoặc dùng quá nhiều vốn ngắn hạn để tài trợ cho hoạt động đầu tư dài hạn.

Một số quốc gia còn xây dựng hệ thống cảnh báo sớm, qua đó nhận diện, phân loại và giám sát các khoản vay, dự án hoặc doanh nghiệp có dấu hiệu suy giảm khả năng trả nợ trước khi chuyển thành nợ xấu. Cơ chế này giúp cơ quan quản lý và tổ chức tín dụng có thêm thời gian triển khai các biện pháp xử lý phù hợp.

Kiểm soát tín dụng phải gắn với xử lý thanh khoản

Theo các chuyên gia, kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết nhằm hạn chế đòn bẩy tài chính và tình trạng nguồn vốn tập trung quá lớn vào một lĩnh vực. Tuy nhiên, nếu thiếu các giải pháp xử lý thanh khoản và tháo gỡ vướng mắc cho dự án, chính sách có thể tạo ra tác động ngược.

Vấn đề quan trọng là phải xác định đúng thời điểm, lộ trình và phương thức triển khai. Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, nơi nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, việc thu hẹp tín dụng quá nhanh có thể khiến những dự án đang triển khai rơi vào tình trạng thiếu vốn.

Khi dự án chưa thể tạo ra dòng tiền mới, doanh nghiệp có thể không đủ nguồn lực để tiếp tục thi công, hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Khi đó, khó khăn không chỉ giới hạn trong phạm vi doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà, nhà thầu, ngân hàng và niềm tin thị trường.

Nếu nhiều dự án cùng đình trệ, doanh nghiệp không có nguồn thu, khách hàng không nhận được nhà và các khoản vay đứng trước nguy cơ trở thành nợ xấu. Rủi ro thanh khoản của một số doanh nghiệp vì thế có thể lan truyền, trở thành rủi ro đối với hệ thống tài chính.

Do đó, việc điều hành tín dụng cần được đặt trong tổng thể các giải pháp tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn vốn và phân loại dự án. Những dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, khả năng hoàn thành và đầu ra phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn để tiếp tục triển khai.

Ngược lại, các dự án thiếu tính khả thi, sử dụng vốn sai mục đích hoặc có mức độ rủi ro cao phải được giám sát chặt chẽ, cơ cấu lại hoặc xử lý theo quy định.

Theo các chuyên gia, Việt Nam có thể chuyển từ cách quản lý tín dụng chủ yếu dựa trên tình trạng của doanh nghiệp sang đánh giá đồng thời từng dự án, dòng tiền và khả năng hoàn thành. Cách tiếp cận này sẽ giúp dòng vốn đến đúng nơi, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và hạn chế nguy cơ rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.

Quản trị rủi ro bất động sản vì vậy cần được thực hiện trên ba nền tảng: kiểm soát tín dụng phù hợp, minh bạch dòng tiền theo từng dự án và có cơ chế can thiệp sớm đối với những trường hợp gặp khó khăn. Đây là điều kiện cần thiết để vừa bảo đảm an toàn tài chính, vừa duy trì sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Lê Hương - Ngọc Quang