Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất theo Nghị quyết 21-NQ/TW

Nghị quyết 21-NQ/TW khẳng định Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.

Giá đất giữ vị trí trung tâm trong quản lý đất đai và vận hành thị trường bất động sản. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào của sản xuất kinh doanh, mức bồi thường khi thu hồi đất, nguồn thu ngân sách nhà nước và sự ổn định của thị trường.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đặt ra yêu cầu thống nhất nhận thức về vai trò của Nhà nước đối với giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch.

Việc hiểu đúng tư duy này có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, giúp tránh hiểu sai thành áp đặt cứng nhắc hoặc buông lỏng điều tiết.

TƯ DUY VỀ VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT VÀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

Nghị quyết 21 khẳng định rõ: Giá đất do Nhà nước quyết định, căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Đây không phải là sự phủ nhận cơ chế thị trường, mà là khẳng định vai trò điều tiết của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất không thể để hoàn toàn do quan hệ cung – cầu quyết định một cách tự phát, vì dễ dẫn đến thao túng, hình thành giá ảo, thất thoát nguồn lực công và gia tăng bất bình đẳng.

Nguyên tắc xác định giá đất được Nghị quyết nêu cụ thể: Phải dựa trên dữ liệu đầy đủ, phương pháp khoa học, được thực hiện công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Đây là yêu cầu có ý nghĩa thực tiễn cao, nhằm tăng tính minh bạch trong xác lập và quản lý giá đất, hạn chế trục lợi, khiếu kiện kéo dài và méo mó trong phân bổ nguồn lực.

Ảnh minh họa: Chinhphu.vn

Về phân công trách nhiệm, Nghị quyết xác định rõ: Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Ở Trung ương, cơ quan tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất; ở địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường cùng các cơ quan liên quan trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.

Cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống giá đất trên phạm vi cả nước, vừa tạo sự linh hoạt phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng địa phương.

Nếu hiểu sai tư duy này thành “Nhà nước áp đặt giá một cách cứng nhắc, tách rời thị trường” sẽ dẫn đến nguy cơ làm méo mó tín hiệu thị trường, tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Ngược lại, nếu buông lỏng vai trò điều tiết của Nhà nước thì dễ tái diễn tình trạng giá đất bị thao túng, hình thành giá ảo, gây bất ổn kinh tế - xã hội và thất thoát nguồn lực công. Do đó, việc thể chế hóa phải bảo đảm cân bằng giữa vai trò điều tiết của Nhà nước và tín hiệu của thị trường.

Song song với việc quyết định giá đất, Nghị quyết 21 đặt chính sách tài chính đất đai trong yêu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đây là nguyên tắc xuyên suốt, không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn hướng tới phân bổ công bằng nguồn lực đất đai và hạn chế các hiện tượng tiêu cực. Chính sách tài chính đất đai bao gồm các công cụ như bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường, được thiết kế phù hợp với tình hình thực tế theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch.

ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ CHÊNH LỆCH VÀ YÊU CẦU THỂ CHẾ HOÁ

Một nội dung quan trọng và có tính then chốt của Nghị quyết 21 là điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra. Nghị quyết yêu cầu có chính sách điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch được thực hiện, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị.

Mục tiêu được nêu rõ là phòng, chống lợi ích nhóm, tham nhũng, lãng phí, tiêu cực; đồng thời tạo nguồn lực cho hiện đại hóa cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Nghị quyết còn định hướng nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Mục đích là thiết kế chính sách sao cho việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích kỳ vọng từ đầu cơ, từ đó hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đây là công cụ kinh tế quan trọng để điều chỉnh hành vi của các chủ thể trên thị trường, thay vì chỉ dựa vào biện pháp hành chính.

Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN

Việc hiểu đúng các công cụ này rất cần thiết trong quá trình sửa đổi luật. Điều tiết địa tô chênh lệch không đồng nghĩa với việc Nhà nước thu hết phần giá trị tăng thêm từ đất. Mục tiêu là điều tiết hợp lý để bảo đảm công bằng xã hội và tạo nguồn lực phát triển chung.

Nếu quy định tỷ lệ điều tiết quá cao có thể ảnh hưởng đến động lực đầu tư và phát triển dự án; nếu quá thấp hoặc không rõ ràng thì không đạt được mục tiêu chống đầu cơ, thất thoát và lợi ích nhóm. Do đó, cần có quy định cụ thể về đối tượng điều tiết, phương pháp tính toán, tỷ lệ điều tiết và cơ chế phân bổ nguồn thu giữa Trung ương và địa phương.

Khi thể chế hóa các định hướng trên vào Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật có liên quan, cần bảo đảm một số yêu cầu then chốt.

Thứ nhất, quy định rõ nguyên tắc “Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất” cùng yêu cầu “không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo.” bằng các điều khoản cụ thể về thẩm quyền, trình tự, phương pháp xác định giá và trách nhiệm giải trình của cơ quan quyết định giá.

Thứ hai, xác định rõ cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, bao gồm đối tượng, phương pháp, tỷ lệ và cách phân bổ nguồn thu.

Thứ ba, gắn việc xác định giá đất và điều tiết tài chính đất đai với Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, bảo đảm dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung” làm cơ sở khoa học và khách quan cho các quyết định về giá.

Thứ tư, bảo đảm tính khả thi, có lộ trình phù hợp, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, không làm ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Tư duy “Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất” kết hợp với chính sách điều tiết địa tô chênh lệch là điểm cốt lõi của Nghị quyết 21 về tài chính đất đai.

Việc thể chế hóa đúng, rõ ràng, khả thi và đồng bộ sẽ góp phần quan trọng vào quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai, hạn chế thất thoát, lãng phí, tiêu cực, đồng thời tạo điều kiện để đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược cho phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Lý Hà