Minh bạch dữ liệu, siết kỷ cương thị trường bất động sản

Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy còn những khoảng trống, điểm giao thoa giữa pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư, dân sự, công chứng và đăng ký tài sản; trong khi dữ liệu thị trường chưa được liên thông đầy đủ. Việc sửa luật theo hướng hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường, minh bạch hóa giao dịch, xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông, đồng thời cắt giảm thủ tục và tăng phân cấp, phân quyền.

Cụm nhà ở chung cư ở phường Tân Mỹ, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: An Hiếu/Báo Tin tức và Dân tộc

Chuẩn hóa quy trình, lấy dữ liệu làm nền tảng

Một trong những yêu cầu đặt ra là hình thành quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, xác định điều kiện pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến đăng ký tài sản. Cách tiếp cận này có ý nghĩa quan trọng bởi một giao dịch bất động sản hiện không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản mà còn liên quan đến nhiều luật khác.

Nếu trách nhiệm của từng chủ thể và trình tự xử lý không được xác định rõ, người dân và doanh nghiệp có thể phải thực hiện nhiều thủ tục tại các cơ quan khác nhau, trong khi cơ quan quản lý cũng khó kiểm soát toàn bộ vòng đời giao dịch.

Một hướng đi đáng chú ý là đẩy mạnh định danh và số hóa sản phẩm bất động sản. Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã quy định về mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản; mã này được tạo lập trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Khi mỗi sản phẩm có một "dấu vết" dữ liệu thống nhất, việc xác thực thông tin về thửa đất, dự án, pháp lý và các biến động liên quan sẽ thuận lợi hơn. Đây cũng là cơ sở để từng bước giảm phụ thuộc vào hồ sơ giấy và các khâu trung gian.

Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ không chỉ phục vụ quản lý nhà nước mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch.

Khi dữ liệu về quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất, pháp lý và biến động được chuẩn hóa, người dân sẽ thuận lợi hơn trong tra cứu, qua đó hạn chế rủi ro giao dịch; cơ quan quản lý cũng có thêm công cụ thanh tra, kiểm tra và phát hiện vi phạm.

Đáng chú ý, việc chuẩn hóa dữ liệu đất đai đang được triển khai trên diện rộng. Tại Hà Nội, gần 4,2 triệu thửa đất đang được rà soát, chuẩn hóa và kết nối, cho thấy quy mô rất lớn của bài toán dữ liệu.

Ở góc độ thị trường, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, chính sách điều tiết chỉ hiệu quả khi dựa trên thông tin phản ánh đúng thực tế. Khi dữ liệu thiếu đầy đủ và chưa minh bạch, cơ quan quản lý sẽ khó xác định chính xác diễn biến để đưa ra biện pháp phù hợp.

Do đó, dữ liệu cần được coi là một hạ tầng của thị trường, không đơn thuần là công cụ phục vụ thủ tục hành chính. Ngoài dữ liệu đất đai và pháp lý, hệ thống cần từng bước phản ánh được giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian nắm giữ tài sản và dòng vốn liên quan. Khi đó, cơ quan quản lý mới có khả năng nhận diện rõ hơn hiện tượng đầu cơ, tăng giá bất thường hoặc mất cân đối cung cầu.

Điều tiết chủ động, giảm thủ tục nhưng tăng trách nhiệm

Một điểm quan trọng khác trong sửa luật là chuyển phương thức quản lý từ phản ứng khi thị trường đã biến động sang chủ động nhận diện và cảnh báo sớm.

Theo Bộ Xây dựng, các quy định hiện hành đã đặt ra nguyên tắc và công cụ điều tiết thị trường nhưng còn thiếu tiêu chí định lượng để nhận diện những trạng thái như sốt nóng, đóng băng, mất cân đối cung cầu hoặc giá tăng bất thường. Việc bổ sung hệ thống tiêu chí, cơ chế cảnh báo và công cụ can thiệp tương ứng sẽ giúp chính sách có tính chủ động hơn.

Theo PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo, thị trường bất động sản có tính chu kỳ rõ và ngày càng gắn với các yếu tố tài chính. Điều tiết thị trường cần xác định những "ngưỡng" an toàn vĩ mô, bởi một chu kỳ tăng nóng không chỉ làm giá tài sản tăng mà còn có thể tạo rủi ro đối với hệ thống tài chính; ngược lại, thị trường đóng băng kéo dài cũng tác động tới tăng trưởng và khả năng tiếp cận nhà ở.

Như vậy, thay vì chỉ sử dụng các biện pháp hành chính khi thị trường đã phát sinh bất ổn, cơ chế mới cần dựa trên các chỉ báo về giá, giao dịch, tín dụng, nguồn cung và sức mua để có phản ứng theo từng cấp độ.

Minh bạch dữ liệu cũng cần gắn với trách nhiệm của các chủ thể trực tiếp tham gia thị trường. Ông Nguyễn Thành Dũng - Chủ tịch Thiên Khôi Group cho rằng, các doanh nghiệp môi giới, tư vấn và phân phối đang nắm giữ lượng thông tin đáng kể về giao dịch thực tế, do đó có thể trở thành nguồn dữ liệu đầu vào quan trọng cho hệ thống quản lý.

Nếu các đơn vị này được trao quyền đi kèm trách nhiệm về tính trung thực của dữ liệu, Nhà nước có thể vừa đo lường chính xác hơn giao dịch, vừa phục vụ việc quản lý và thu thuế - ông Dũng đề xuất

Song song với minh bạch hóa, việc cắt giảm thủ tục vẫn là yêu cầu cần thiết. Những điều kiện kinh doanh mang tính định tính, khó xác định hoặc trùng lặp với quy định ở luật khác nên được rà soát; dữ liệu đã có trong hệ thống cần được khai thác thay cho việc yêu cầu doanh nghiệp, người dân cung cấp lại nhiều lần.

Tinh thần này có thể được khái quát là giảm tiền kiểm nhưng tăng công khai và hậu kiểm. Doanh nghiệp được tạo thuận lợi hơn trong thực hiện thủ tục, nhưng phải chịu trách nhiệm rõ ràng về thông tin cung cấp; cơ quan quản lý giảm các khâu trung gian nhưng tăng khả năng giám sát bằng dữ liệu.

Cùng đó, việc phân cấp, phân quyền cho địa phương cần đi kèm chuẩn dữ liệu và cơ chế trách nhiệm giải trình thống nhất. Khi thẩm quyền được đưa gần hơn với địa phương, dữ liệu liên thông sẽ giúp hạn chế tình trạng mỗi nơi áp dụng một cách hiểu khác nhau và tạo điều kiện để quản lý thị trường theo cùng một chuẩn.

Mục tiêu sửa Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ là tháo gỡ một số thủ tục hay xử lý những điểm chưa thống nhất của pháp luật hiện hành. Quan trọng hơn là hình thành phương thức quản trị thị trường dựa trên dữ liệu, trong đó giao dịch được định danh, thông tin pháp lý được xác thực, giá cả và diễn biến thị trường được phản ánh đầy đủ hơn.

Khi người mua có thể kiểm tra thông tin trước khi giao dịch, doanh nghiệp có môi trường pháp lý dễ dự đoán và cơ quan quản lý có dữ liệu đủ tin cậy để cảnh báo, can thiệp, thị trường sẽ giảm dần sự phụ thuộc vào thông tin truyền miệng, đầu cơ và các tín hiệu thiếu kiểm chứng.

Đó cũng là nền tảng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, dòng vốn hướng vào những dự án có pháp lý rõ ràng, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn.

Thu Hằng (TTXVN)