'Khoảng trống' chứng khoán hóa thế chấp

Ảnh minh họa AI

Trong báo cáo đánh giá mang tên “Unlocking the Potential of Viet Nam's Capital Markets 2024”, Ngân hàng Thế giới (WB) đã đưa ra một nhận định quan trọng: Việt Nam cần tiếp tục phát triển thị trường vốn theo hướng đa dạng hóa các công cụ huy động, để san sẻ gánh nặng lên vai hệ thống ngân hàng (NH).

Báo cáo cũng nhấn mạnh, các công cụ tài chính có cấu trúc như MBS chỉ có thể phát triển bền vững khi được đặt trên một hệ sinh thái đồng bộ. Đó là nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng dữ liệu đầy đủ, cơ chế công bố thông tin minh bạch và hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả.

Hệ thống NH gánh lượng vốn khổng lồ

Thị trường tài chính Việt Nam hiện nay là hệ thống NH thương mại làm “trụ cột” cung ứng vốn cho toàn bộ nền kinh tế. Dù mô hình này đã hoàn thành tốt sứ mệnh thúc đẩy tăng trưởng trong nhiều thập kỷ qua, nhưng nó đang bộc lộ những giới hạn rõ rệt khi nhu cầu vốn trung và dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) ngày càng phình to.

Có thể thấy một khoản vay mua nhà thường kéo dài từ 15-30 năm. Ngược lại, nguồn vốn huy động của các NH chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn ngắn và trung hạn. Sự chênh lệch về kỳ hạn tạo ra áp lực thường trực đối với bài toán thanh khoản, công tác quản trị rủi ro cũng như khả năng mở rộng dư nợ tín dụng của hệ thống NH.

Thống kê đến cuối tháng 6, tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế đạt khoảng 20,03 triệu tỷ đồng, tăng hơn 7,7% so với thời điểm cuối năm 2025, đáp ứng từ 50-57% nhu cầu vốn của nền kinh tế.

Đáng chú ý, dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS rất lớn chiếm khoảng 26% tổng dư nợ; trong khi kênh huy động vốn như thị trường chứng khoán(TTCK) mới đóng góp khoảng 10-18%, và thị trường trái phiếu doanh nghiệp chỉ khoảng 3-6%.

Áp lực này buộc NH Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư số 25/2026/TT-NHNN, điều chỉnh nâng tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ mức 30% lên 40%. Động thái này cho thấy hệ thống NH đang phải linh hoạt nới lỏng các giới hạn an toàn nhằm đáp ứng “cơn khát” vốn dài hạn của thị trường.

MBS thêm sức cho thị trường vốn

Dù MBS chưa từng được triển khai thực tế tại Việt Nam, nhưng nhìn một cách khách quan, nhiều điều kiện nền tảng để vận hành công cụ này đã và đang được xây dựng.

Thứ nhất, đó là quy mô tài sản cơ sở đã đạt đủ độ lớn cần thiết. Theo số liệu từ NHNN, tín dụng BĐS tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn, trong đó phần nhiều là các khoản vay có tài sản bảo đảm bằng nhà đất.

Tính đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng lĩnh vực này ước đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 23-25% tổng dư nợ. Quy mô khổng lồ của các khoản vay thế chấp này chính là nguồn tài sản cơ sở dồi dào - điều kiện tiên quyết để cấu trúc các sản phẩm chứng khoán hóa bằng MBS.

Thứ hai, định hướng vĩ mô đã được củng cố. Quyết định số 1726/QĐ-TTg ngày 29-12-2023 của Thủ tướng Chính phủ, phê duyệt “Chiến lược phát triển TTCK đến năm 2030” đã xác định rõ mục tiêu: đưa TTCK trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn chủ lực, phát triển cân bằng hơn với thị trường tiền tệ.

Thứ ba, hạ tầng dữ liệu tài chính đang dần hoàn thiện. Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC) liên tục mở rộng và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu tín dụng. Bên cạnh đó, thị trường đã đón nhận các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập được cấp phép theo Nghị định 88/2014/NĐ-CP và 151/2018/NĐ-CP, như FiinRatings (năm 2020) và VIS Rating (có sự tham gia của Moody's Ratings).

Cùng với công cuộc chuyển đổi số ngành NH và việc số hóa dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai, Việt Nam đang có những thành tố quan trọng của một hệ sinh thái tài chính hiện đại.

Những “khoảng trống” cần lấp đầy

Trước hết, khoảng trống lớn nhất vẫn là khuôn khổ pháp lý. Cho đến nay, Việt Nam hoàn toàn vắng bóng một hành lang pháp lý chuyên biệt điều chỉnh hoạt động chứng khoán hóa bằng MBS.

Các khái niệm mang tính cốt lõi như cơ chế chuyển giao thực sự tài sản (true sale), thành lập pháp nhân chuyên biệt (SPV) để cô lập rủi ro, hay quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư đối với tài sản cơ sở chưa được quy định.

Theo WB và NH Thanh toán Quốc tế (BIS), đây là những “đường ray pháp lý” bắt buộc, nếu không có tài sản cơ sở dù tốt đến đâu cũng không thể chuyển hóa thành sản phẩm an toàn.

Tiếp đó, dữ liệu tín dụng hiện nay chủ yếu phục vụ nhu cầu quản trị rủi ro nội bộ của từng NH. Việc chuẩn hóa hồ sơ khoản vay, lịch sử thanh toán hay định giá tài sản theo chuẩn mực của thị trường vốn quốc tế vẫn là một thách thức lớn.

Báo cáo của WB năm 2024 chỉ ra rằng, hạ tầng định giá của Việt Nam còn hạn chế; dữ liệu thị trường phân tán và lợi suất trái phiếu Chính phủ chưa đủ độ sâu để làm chuẩn tham chiếu (benchmark).

Cuối cùng, đó là năng lực quản trị rủi ro hiện nay vẫn bị hạn chế. Bài học từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã khẳng định MBS không xấu, rủi ro nằm ở khâu vận hành. Hiện nay Ủy ban Basel gồm Hội đồng ổn định tài chính (FSB) và Tổ chức quốc tế các Ủy ban Chứng khoán (IOSCO), đã ban hành bộ tiêu chí “Đơn giản - Minh bạch - Có thể so sánh” để tái thiết thị trường này.

Điều đó cũng có nghĩa, TTCK Việt Nam cũng nên xây dựng một cơ chế truyền dẫn vốn an toàn bằng MBS, tránh biến công cụ này thành tác nhân gây rủi ro hệ thống.

Sự thành công của chứng khoán hóa không nằm ở việc sao chép nguyên mẫu một mô hình ngoại nhập, mà phụ thuộc vào việc kiến tạo một hệ sinh thái phù hợp với đặc thù trong nước.

Đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, WB đưa ra một khuyến nghị rất sát sườn: "Hãy bắt đầu bằng các giao dịch thí điểm có kiểm soát chặt chẽ, các cơ quan quản lý có thể từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý".

Chỉ khi “đường ray” pháp lý và hạ tầng dữ liệu thực sự vững chắc, niềm tin thị trường được xác lập, MBS mới có thể sẵn sàng vươn vai, trở thành một kênh dẫn vốn dài hạn đắc lực và an toàn cho nền kinh tế Việt Nam.

TIẾN MẠNH