Dòng vốn tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội

Nguồn cung khởi sắc, mặt bằng giá “dễ thở” hơn

Ngay từ đầu năm 2026, thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hàng loạt dự án đồng loạt công bố kế hoạch bán hàng. Điều này không chỉ góp phần cải thiện nguồn cung mà còn mở ra thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập trung bình - thấp trong bối cảnh giá chung cư thương mại vẫn duy trì ở mức cao.

Tại khu vực phía Bắc, dự án CT2 thuộc khu nhà ở đô thị Kim Hoa (xã Mê Linh) đã bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua với giá tạm tính khoảng 19,8 triệu đồng/m². Với mức giá này, các căn hộ diện tích 60 - 70m² có tổng giá từ hơn 1,2 tỷ đồng/căn, được xem là lựa chọn hiếm hoi trên thị trường hiện nay.

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được mở bán tại Hà Nội

Trong khi đó, tại khu đô thị mới Hạ Đình (xã Tân Triều), dự án NOXH dự kiến nhận hồ sơ trong quý I/2026 với đơn giá khoảng 25 triệu đồng/m², đưa căn hộ 70m² lên khoảng 1,75 tỷ đồng. Dù cao hơn, mức giá này vẫn tiệm cận khả năng chi trả của nhóm gia đình trẻ tại khu vực nội đô.

Ở phân khúc giá cao hơn, dự án NOXH Tân Lập (xã Tân Lập) dự kiến mở bán từ đầu tháng 5 với giá khoảng 29 triệu đồng/m² (chưa gồm thuế, phí). Đáng chú ý, chủ đầu tư đưa ra thêm phương án cho thuê với giá khoảng 430.000 đồng/m²/tháng, tạo thêm lựa chọn linh hoạt cho người lao động chưa đủ điều kiện tài chính để mua nhà.

Song song với việc mở bán các dự án cụ thể, chính quyền thành phố cũng đang đẩy mạnh kế hoạch phát triển nguồn cung. Tháng 1/2026, Hà Nội công bố đợt 1 với 39 dự án NOXH tại các khu vực như Nội Bài, Đa Phúc, Sóc Sơn, Hát Môn, Yên Lãng, Phúc Thịnh… với quy mô hàng chục nghìn căn hộ. Đây là bước đi quan trọng nhằm hiện thực hóa mục tiêu 120.000 căn NOXH được giao trong đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trên toàn quốc. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dù nguồn cung đang tăng nhanh, thị trường vẫn cần thêm thời gian để hấp thụ do đặc thù phát triển dự án bất động sản thường có độ trễ từ 1-2 năm.

Tín dụng ưu đãi - lực đẩy quan trọng cho thị trường

Bên cạnh sự gia tăng nguồn cung, khung chính sách và dòng vốn tín dụng đang đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy phát triển NOXH. Bộ Xây dựng hiện đang đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng mở rộng ưu đãi cho chủ đầu tư, đồng thời nới điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân. Đáng chú ý, dự thảo đề xuất nâng trần thu nhập đối với người mua nhà: người độc thân có thu nhập tối đa 25 triệu đồng/tháng (hoặc 35 triệu đồng nếu nuôi con nhỏ), trong khi hộ gia đình có thể đạt mức 50 triệu đồng/tháng. Điều này giúp mở rộng đáng kể nhóm đối tượng đủ điều kiện mua NOXH.

Trong chỉ đạo gần đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng yêu cầu các bộ, ngành tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng đồng bộ, khả thi và tránh chồng chéo, đồng thời lấy ý kiến rộng rãi từ người dân và doanh nghiệp.

Đối với ngành Ngân hàng, tín dụng tiếp tục được xác định là một trong những động lực quan trọng. Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN, tín dụng luôn được xác định là nguồn lực quan trọng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, thời gian qua cơ quan quản lý tiền tệ đã xây dựng và triển khai nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án lẫn người dân có nhu cầu mua nhà. Một trong những chính sách đáng chú ý là việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội. Theo đó, hệ số rủi ro của loại hình tín dụng này được quy định thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường. Cơ chế này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó khuyến khích mở rộng cho vay đối với phân khúc nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ngành Ngân hàng đang triển khai các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này. Trong đó, hai chương trình lớn đang được thực hiện là cho vay theo Nghị định số 100/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và chương trình tín dụng phục vụ đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, thường được biết đến với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Chương trình theo Nghị định 100 hiện được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội, tập trung hỗ trợ các đối tượng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ người dân xây dựng và cải tạo nhà ở. Lãi suất cho vay hiện ở mức khoảng 5,4% một năm, thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm.

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, cơ chế xác định lãi suất ưu đãi cũng được thiết kế theo hướng ổn định hơn. Thay vì tính theo mức lãi suất trung bình của toàn bộ hệ thống ngân hàng, lãi suất ưu đãi được tham chiếu từ mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước. Nhờ đó, mức lãi suất áp dụng thường thấp hơn và ít biến động hơn so với mặt bằng chung. "Đối tượng mua nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính hạn chế hơn so với người mua nhà thương mại. Vì vậy, việc thiết kế cơ chế lãi suất ưu đãi và ổn định trong thời gian dài là rất cần thiết, giúp người dân yên tâm vay vốn và có khả năng trả nợ tốt hơn.

Về quy mô tín dụng, tổng dư nợ cho vay NOXH tại NHNN và các tổ chức tín dụng đang tăng dần, với khoảng 25.000 tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách Xã hội và khoảng 16.000 tỷ đồng trong hệ thống ngân hàng thương mại. Dù tốc độ giải ngân còn phụ thuộc vào tiến độ dự án nhưng các cam kết cho vay đã lên tới hơn 20.500 tỷ đồng cho thấy dòng vốn sẵn sàng “đón đầu” thị trường nhà ở xã hội.

Theo các chuyên gia, với nguồn cung gia tăng, chính sách ngày càng thông thoáng và dòng vốn tín dụng được mở rộng đang tạo nên những chuyển biến rõ nét cho thị trường nhà ở xã hội. Dù vẫn còn độ trễ nhất định, nhưng thời gian tới phân khúc NOXH được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những trụ cột quan trọng, góp phần giải bài toán an cư cho người dân và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

Quỳnh Trang