Bất động sản giữa 'muôn trùng vây'

Từ áp lực lãi suất, dòng vốn bị siết chặt, thanh khoản suy yếu, đến những cảnh báo từ cơ quan quản lý, tất cả đang đặt cục diện thị trường vào thế “giằng co” giữa kỳ vọng tăng trưởng và những lực cản ngày càng rõ nét.

Áp lực bủa vây

Báo cáo mới nhất của DKRA Consulting đã phản ánh rõ nét sự trầm lắng của thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý I/2026.

Hầu hết các phân khúc đều ghi nhận xu hướng giảm cả về nguồn cung lẫn sức cầu, trong đó thanh khoản suy yếu trở thành điểm nghẽn lớn nhất.

Đáng chú ý, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng “co cụm”, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn các dự án còn lại phải đối mặt với áp lực tiêu thụ rất lớn, buộc doanh nghiệp phải tung ra nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu.

Thị trường bất động sản đối diện nhiều áp lực.

Đặc biệt, phân khúc đất nền, vốn được xem là “phong vũ biểu” của thị trường, tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung, giảm tới một nửa so với quý trước, theo DKRA.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 25%, trong khi thanh khoản chững lại do tác động của kỳ nghỉ Tết kéo dài và mặt bằng lãi suất cao. Nhà phố, biệt thự thậm chí ghi nhận mức sụt giảm giao dịch lên tới 44%.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường chững lại là sự gia tăng nhanh của mặt bằng lãi suất. Tính đến đầu tháng 4/2026, lãi suất tiền gửi đã phổ biến quanh mức 7%/năm, thậm chí lên tới 9%/năm.

Bất chấp những chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, mặt lãi suất cho vay của các nhà băng được dự báo khó giảm mạnh trong ngắn hạn, điều này tạo áp lực trực tiếp lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Kết quả thăm dò của đơn vị nghiên cứu cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường địa ốc trong quý I đã chậm lại rõ rệt, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thực tế này đã dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá cục bộ, như việc giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% hay nhà ở TP.HCM giảm 2% trong quý đầu năm 2026, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn.

Ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, nhận định việc điều chỉnh lãi suất không chỉ tác động đến cầu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến phía cung. Khi chi phí vốn tăng lên, doanh nghiệp buộc phải cân nhắc kỹ hơn trong triển khai dự án, thậm chí trì hoãn kế hoạch đầu tư.

Không chỉ chịu áp lực từ lãi suất, thị trường bất động sản còn đối mặt với bài toán dòng vốn khi tín dụng tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ. Dù dư nợ bất động sản đã đạt hơn 4,74 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, chiếm hơn 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, nhưng tín dụng cho các dự án mới được dự báo sẽ tăng chậm do không thuộc nhóm ưu tiên.

Ngay cả các kênh huy động vốn thay thế như trái phiếu, cổ phiếu, thu hút quỹ đầu tư hay đẩy mạnh hoạt động M&A cũng không dễ tiếp cận khi niềm tin thị trường chưa thực sự phục hồi.

Doanh nghiệp xoay xở

Những khó khăn của thị trường nhà đất cũng được Bộ Xây dựng cảnh báo trong họp báo hồi cuối tuần qua. Dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng giá bất động sản vẫn neo cao, khiến lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, cả nước ghi nhận khoảng 115.650 giao dịch thành công, giảm gần 24% theo quý và 14% theo năm. Riêng phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm hơn 32% theo quý, trong khi đất nền cũng giảm hơn 10% so với cùng kỳ.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nhấn mạnh rằng mặt bằng giá mới đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đây chính là nguyên nhân trực tiếp làm suy giảm thanh khoản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng.

Bà Hằng cũng cảnh báo quá trình “sàng lọc” trên thị trường sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, khi các doanh nghiệp yếu kém dần bị đào thải, nhường chỗ cho những đơn vị có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và chiến lược phát triển bài bản.

Cũng cần phải nhấn mạnh, dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản vẫn có những yếu tố hỗ trợ nhất định. Khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, các chính sách tháo gỡ vướng mắc được đẩy mạnh, cùng với đó là kỳ vọng từ phát triển hạ tầng và đô thị hóa.

Bản thân các doanh nghiệp cũng đang chủ động tái cấu trúc để thích ứng. Novaland là một ví dụ điển hình khi tích cực xử lý nợ, thanh lý tài sản và đàm phán giãn nợ để đảm bảo thanh khoản. Trong khi đó, Nam Long Group lựa chọn chiến lược tập trung vào phân khúc trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực, nhằm duy trì doanh số ổn định.

Một số doanh nghiệp khác như Khang Điền còn tìm kiếm động lực tăng trưởng từ bất động sản khu công nghiệp, lĩnh vực được kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu thuê đất gia tăng.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Phan Lê Thành Long, quá trình phục hồi của thị trường sẽ không diễn ra đồng đều. Áp lực lãi suất cao và tín dụng bị kiểm soát có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái dư cung cục bộ ở một số phân khúc, trong khi những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì được sức cầu ổn định.

Trong bối cảnh đó việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, thúc đẩy nhà ở xã hội và hoàn thiện thể chế được xem là chìa khóa để tái cân bằng thị trường. Các dự thảo sửa đổi luật liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản dự kiến trình trong năm 2026 cũng được kỳ vọng tạo nền tảng pháp lý vững chắc hơn cho thị trường.

Có thể thấy, bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn bản lề, nơi những yếu tố thuận lợi và bất lợi đan xen mạnh mẽ. Áp lực lãi suất, dòng vốn bị siết, thanh khoản suy yếu và giá bán neo cao đang tạo ra “lực cản kép” đối với thị trường. Trong khi đó, quá trình sàng lọc ngày càng khốc liệt buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc và thích ứng.

Trong ngắn hạn, những thách thức này khó có thể sớm được tháo gỡ hoàn toàn. Nhưng về dài hạn, nếu các điểm nghẽn về pháp lý, dòng vốn và cơ cấu sản phẩm được xử lý hiệu quả, thị trường vẫn có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn, dù không dễ dàng.

Hưng Nguyên