Bất động sản quý I/2026: Hà Nội mở rộng không gian, TPHCM sàng lọc mạnh

Các báo cáo cho thấy, trong quý I/2026, thị trường bất động sản có sự phân hóa rõ nét giữa Hà Nội và TP.HCM

Hà Nội mở rộng không gian, nguồn cung dẫn dắt thị trường

Theo báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là ngoài Vành đai 3 – nơi chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong quý đầu năm.

Nguồn cung mới không chỉ đóng vai trò bổ sung hàng hóa, mà còn trở thành động lực chính của thị trường khi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường.

Đáng chú ý, Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ có khoảng 16.700 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng A và B chiếm ưu thế. Các khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ tham gia ngày càng sâu vào việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Trong quý I, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận có sự dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định thị trường đang dịch chuyển theo hướng mở rộng không gian phát triển, gắn với hạ tầng và quy hoạch đô thị mới, thay vì tập trung vào khu vực lõi như trước.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi giá còn phù hợp và dư địa tăng trưởng lớn hơn.

Không chỉ mở rộng về địa lý, thị trường Hà Nội còn bước vào giai đoạn nâng chuẩn. Ở phân khúc văn phòng và bán lẻ, xu hướng phi tập trung ngày càng rõ nét, với nhu cầu dịch chuyển sang các khu vực phía Tây và các dự án có chất lượng cao.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các dự án trong tương lai sẽ phải tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm và chất lượng

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các dự án trong tương lai sẽ phải tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm và chất lượng để đáp ứng sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và nhu cầu thuê.

Những diễn biến này cho thấy thị trường Hà Nội không chỉ mở rộng về mặt địa lý, mà đang hình thành một cấu trúc phát triển mới, trong đó khu vực vùng ven dần trở thành động lực chính thay vì khu vực lõi truyền thống.

TP.HCM thanh khoản giảm, thị trường bước vào quá trình sàng lọc

Trái ngược với Hà Nội, thị trường TP.HCM trong quý I/2026 lại ghi nhận sự suy giảm rõ rệt về thanh khoản.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 40% – mức thấp so với giai đoạn trước.

Một trong những nguyên nhân chính là áp lực lãi suất. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8-9%/năm trong giai đoạn ưu đãi, và có thể vượt 12% khi thả nổi, tạo áp lực lớn lên dòng tiền của người mua.

Diễn biến này khiến thị trường không chỉ chững lại về giao dịch, mà còn buộc người mua phải tính toán lại toàn bộ kế hoạch tài chính trước khi xuống tiền.

Trong quý I/2026, thị trường nhà liền thổ TP.HCM đạt tỷ lệ hấp thụ 11%

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng lãi suất tăng đang làm giảm thanh khoản thị trường, đồng thời khiến người mua trở nên thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực.

Thực tế thị trường cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ, phân khúc vừa túi tiền ghi nhận kết quả tốt hơn, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình khoảng 10 điểm phần trăm. Ngược lại, các sản phẩm giá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính gặp khó khăn.

Ở phân khúc nhà liền thổ, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11%, cho thấy sức mua suy yếu trong ngắn hạn, dù giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận xu hướng người mua tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì các loại hình đầu tư ngắn hạn.

Phân hóa trở thành xu hướng chủ đạo, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Tổng hợp từ các báo cáo quý I/2026 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét theo khu vực, phân khúc và hành vi người mua.

Trong khi Hà Nội mở rộng không gian và tạo thêm nguồn cung mới, thì TP.HCM lại trải qua quá trình điều chỉnh và sàng lọc, hướng tới cân bằng lại cung – cầu.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, cho rằng xu hướng phi tập trung, cùng với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng và khả năng kết nối, đang định hình lại nhu cầu của thị trường, không chỉ ở Hà Nội mà trên phạm vi rộng hơn.

Điểm chung giữa hai thị trường là sự thay đổi trong hành vi người mua. Các quyết định xuống tiền không còn diễn ra nhanh chóng, mà gắn với quá trình cân nhắc kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý và giá trị sử dụng thực.

Trong bối cảnh nền tảng kinh tế vĩ mô vẫn duy trì ổn định và nhu cầu nhà ở còn lớn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh trong ngắn hạn, trước khi thiết lập mặt bằng mới ổn định hơn trong các quý tiếp theo của năm 2026.

Hà Khê