Sóng cung dội, địa ốc vào kỳ 'thử lửa'

Bùng nổ nguồn cung và nghịch lý giá không giảm

So với cách đây vài năm, có thể thấy một sự thay đổi rất lớn trên thị trường bất động sản hiện nay là một lượng nguồn cung lớn từ các đại dự án đang đổ bộ. Bà nhận định như thế nào về bức tranh này?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Thị trường bất động sản đang chứng kiến nguồn cung trở lại mạnh mẽ. Nếu so sánh giữa giai đoạn 2020 - 2025 và 2026-2030, có thể thấy sự chênh lệch rất đáng kể.

Chỉ tính riêng tại khu vực miền Bắc, trong 5 năm vừa qua, mỗi năm thị trường chỉ đón nhận dưới 20.000 căn hộ. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2026 - 2030, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ vượt ngưỡng 23.000 căn mỗi năm.

Xu hướng này thậm chí còn thể hiện rõ nét hơn ở phân khúc nhà liền thổ. Nếu như trước đây, nguồn cung chỉ dao động khoảng 7.000 - 8.000 căn/năm, thì trong giai đoạn tới, con số này có thể tăng gần gấp đôi lên khoảng 13.000 căn/năm.

Những dữ liệu này cho thấy một thực tế rõ ràng rằng, nguồn cung đang quay trở lại thị trường với quy mô rất lớn.

Nguyên nhân của thực trạng này đến từ sự tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của dự án và hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ, tạo nền tảng cho sự mở rộng không gian phát triển mới của thị trường bất động sản.

Ngoài một lượng nguồn cung lớn, còn điều gì đáng chú ý ở bối cảnh thị trường hiện tại, thưa bà?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Bên cạnh nguồn cung tăng mạnh, một câu chuyện thú vị mà JLL muốn nhấn mạnh chính là sự dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh với các đại dự án quy mô lớn.

Tại miền Bắc, trước đây nguồn cung ngoài Hà Nội chỉ chiếm khoảng 34%. Thế nhưng, dựa trên các dự án đang có kế hoạch chào bán, trong 5 năm tới, gần 50% nguồn cung toàn miền Bắc sẽ nằm ở các thành phố vệ tinh thay vì chỉ tập trung trong nội đô Hà Nội.

Khu vực vệ tinh sẽ là nơi dẫn dắt nguồn cung chính của thị trường. Các tỉnh vùng ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, và Hải Phòng đang nổi lên như những động lực tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Tương tự, tại miền Nam, trục phát triển mới hướng về Long Thành hay Quận 9, Cần Giờ, Tây Ninh, Bình Dương (cũ) sẽ là những khu vực cung cấp nguồn cung mới cho thị trường.

Với nguồn cung lớn như vậy, liệu mặt bằng giá có hạ nhiệt? Bà giải thích thế nào về việc giá căn hộ Hà Nội hiện đã vượt TP.HCM?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Câu chuyện về giá luôn là một chủ đề rất đáng chú ý. Dữ liệu trong khoảng 20 năm qua tại cả Hà Nội và TP. HCM cho thấy một diễn biến khá thú vị: theo số liệu mới nhất của quý I/2026, giá căn hộ tại Hà Nội đã nhỉnh hơn TP. HCM.

Thực tế, đây không phải là lần đầu tiên hiện tượng này xảy ra. Hơn một thập kỷ trước, vào giai đoạn 2011 - 2012, thị trường Hà Nội từng ghi nhận mức giá cao hơn, chủ yếu do nền giá đất phát triển dự án khi đó cao hơn đáng kể so với TP. HCM. Tuy nhiên, theo thời gian, các yếu tố cung, cầu và động lực tăng trưởng đã điều chỉnh lại mặt bằng giá giữa hai thị trường.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam. Ảnh: NVCC.

Từ khoảng năm 2015, khu vực phía Nam nổi lên như một động lực tăng trưởng mạnh. Nhiều chủ đầu tư tập trung phát triển các dự án tại đây với chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiêu chuẩn quản lý được nâng cấp rõ rệt. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng góp phần nâng tầm thị trường, từ thiết kế sản phẩm đến vận hành.

Trong giai đoạn 2014 - 2019, mặt bằng giá giữa Hà Nội và TP. HCM dần tiệm cận, dù TP. HCM vẫn duy trì mức cao hơn.

Bước ngoặt xuất hiện từ sau năm 2019, khi khu vực Thủ Thiêm được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ, cùng với động lực từ tăng trưởng kinh tế và hạ tầng. Đồng thời, nguồn cung tại TP. HCM rơi vào trạng thái khan hiếm, khiến giá nhà tăng nhanh và đạt đỉnh trong giai đoạn 2022 - 2023.

Ngược lại, khi phân tích thị trường Hà Nội vào giai đoạn 2023 – 2024, có thể thấy mặt bằng giá khi đó chỉ bằng khoảng một nửa so với TP. HCM, trong khi các yếu tố tăng trưởng giữa hai thị trường không chênh lệch quá lớn.

Cùng thời điểm, TP. HCM tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, trong khi Hà Nội lại có nguồn cung đa dạng hơn. Điều này đã thúc đẩy dòng vốn dịch chuyển mạnh ra Hà Nội, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng giá mới.

Khoảng cách giá quá lớn giữa hai thị trường cũng củng cố niềm tin rằng giá bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục tăng để tiệm cận TP.HCM. Và trên thực tế, kịch bản này đã diễn ra: đến nay, giá căn hộ Hà Nội không chỉ bắt kịp mà còn vượt lên.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là mức giá trung bình của toàn thị trường. Để có cái nhìn chính xác hơn, việc phân tích cần đi sâu theo từng dự án và từng khu vực cụ thể.

Trong thời gian tới, mặt bằng giá nên được phân tách rõ giữa khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực từ vành đai 3 trở vào nội đô, nơi hạ tầng và tiện ích đã phát triển hoàn chỉnh, quỹ đất ngày càng khan hiếm, sẽ tiếp tục duy trì giá trị tốt. Những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng cao tại đây vẫn có khả năng tăng giá.

Dù vậy, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm lại so với giai đoạn 3 năm vừa qua, khi mặt bằng giá đã ở mức cao và bắt đầu tạo áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Liệu có phải do các chủ đầu tư không muốn giảm giá để giữ lợi nhuận ở mức cao?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Khả năng giảm giá là điều rất khó xảy ra, bởi việc điều chỉnh giá xuống thường tạo ra những tác động tiêu cực đến tâm lý chung của thị trường.

Từ góc độ của JLL, khi làm việc với nhiều chủ đầu tư, chúng tôi hiểu rằng họ đang phải đối mặt với không ít áp lực. Bản thân các chủ đầu tư cũng rất thận trọng khi đưa ra mức giá. Họ luôn đặt câu hỏi liệu mức giá đó có phù hợp với sức mua hay không. Trước khi quyết định, họ phải thực hiện các nghiên cứu thị trường, khảo sát định lượng lẫn định tính để đảm bảo tệp khách hàng đủ ổn định, đặc biệt là với những dự án tại các khu vực mới, nơi hình thành mặt bằng giá mới.

Nói cách khác, việc định giá không xuất phát từ tâm lý “thuận thị trường thì tăng giá”, mà là kết quả của quá trình cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên dữ liệu và nghiên cứu thực tế.

Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy là các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Giá đất, chi phí xây dựng, vốn đã tăng mạnh sau những biến động toàn cầu, cùng với áp lực lãi suất, đều góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao. Trong bối cảnh đó, thay vì giảm giá bán, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá để thích ứng.

Vì vậy, có thể nói hiện chưa có nhiều yếu tố đủ mạnh để tạo ra xu hướng giảm giá trên thị trường.

Ở một góc nhìn tích cực hơn, những khó khăn hiện tại là câu chuyện chung của toàn cầu, không riêng Việt Nam. Việc thị trường trong nước duy trì được trạng thái ổn định tương đối, phần nào đã là một tín hiệu tích cực.

Liệu vết xe đổ của các "khu đô thị ma" có lặp lại

Nguồn cung lớn, giá cao đang khiến nhiều người lo ngại về một kịch bản "vỡ bong bóng" tương tự như những gì thị trường Trung Quốc đã trải qua. Bà đánh giá thế nào về nguy cơ này tại Việt Nam?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Đây là câu hỏi mà bất kỳ chủ đầu tư hay nhà tư vấn nào cũng đặt lên bàn cân hiện nay. Nỗi sợ là có thật. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ bài học từ Trung Quốc, chúng ta sẽ thấy sự khác biệt.

Bong bóng ở Trung Quốc không xảy ra ở khu vực nội đô hay các đường vành đai 1, vành đai 2, nơi giá cả và tỷ lệ hấp thụ vẫn rất ổn định. Hiện tượng "đô thị ma" hay chủ yếu nằm ở vành đai 3, vành đai 4 và các khu vực quá xa trung tâm, nơi nguồn cung thì vô tận nhưng nhu cầu ở thực lại không có, chỉ dựa trên đầu cơ.

Sau hơn 20 năm phát triển, cả người mua để ở và nhà đầu tư đều đã học được rất nhiều bài học xương máu. Khả năng xuất hiện các trường hợp phải bán cắt lỗ tài sản do áp lực tài chính vẫn có, nhưng khó hình thành một làn sóng trên diện rộng như trong các chu kỳ trước.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam

Tại Việt Nam, các dự án trong trung tâm hoặc từ vành đai 3 trở vào nội đô vẫn có giá trị cao và tiếp tục tăng giá, dù tốc độ có thể chậm lại do nền giá đã quá cao.

Nguy cơ chỉ thực sự hiện hữu ở những khu vực quá xa, những dự án cao tầng mọc lên giữa cánh đồng lúa mà không đi kèm hệ sinh thái đô thị và nhu cầu thực. Đó là những nơi chúng ta cần đặc biệt quan sát thận trọng.

Còn với câu chuyện về lãi suất thì sao thưa bà. Thực tế cho thấy, áp lực lãi suất thường dẫn đến làn sóng bán tháo. Liệu kịch bản này có lặp lại trong chu kỳ tới?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Sau hơn 20 năm phát triển, cả người mua để ở và nhà đầu tư đều đã học được rất nhiều bài học xương máu. Khả năng xuất hiện các trường hợp phải bán cắt lỗ tài sản do áp lực tài chính vẫn có, nhưng khó hình thành một làn sóng trên diện rộng như trong các chu kỳ trước.

Nhìn lại thị trường, đã từng có những giai đoạn mà 70–80% người mua trong một dự án là nhà đầu cơ ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức rất cao. Điều đó khiến việc tăng lãi suất lập tức khiến những nhà đầu tư này chịu ảnh hưởng.

Tuy nhiên, sau những biến động đó, thị trường đã rút ra nhiều bài học. Hiện nay, phần lớn người mua có xu hướng thận trọng hơn, năng lực tài chính cũng vững vàng hơn. Dù vẫn sử dụng đòn bẩy, họ thường kiểm soát trong ngưỡng an toàn và có tính toán rõ ràng về khả năng chịu đựng rủi ro.

Một điểm đáng chú ý khác là sự tồn tại của nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sẵn sàng sử dụng dòng tiền mặt lớn để đi săn hàng giảm giá. Điều này góp phần tạo ra trạng thái cân bằng, hạn chế nguy cơ biến động cực đoan.

Bên cạnh đó, thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản (vốn là yếu tố không còn duy nhất), nhà đầu tư hiện nay bắt đầu chú trọng đến "dòng tiền đều" hàng tháng.

Với mức lãi suất như hiện nay, một tài sản lý tưởng phải thu được tiền cho thuê để bù đắp chi phí vốn. Hơn nữa, các nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị tâm lý cho việc trong tương lai gần có thể sẽ có các dòng thuế đánh trên bất động sản để trống. Điều này sẽ tái định hình hoàn toàn tư duy, không thể mua rồi để đó, mà tài sản phải vận động và tạo ra giá trị.

Còn đối với các chủ đầu tư, theo bà làm thế nào để bán được hàng trong bối cảnh hiện tại?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư hiện nay không còn có thể dễ dàng "lèo lái" thị trường theo ý mình như trước. Người mua giờ đây có kinh nghiệm dày dặn, họ không chỉ nhìn vào tiện ích được quảng cáo, mà còn đánh giá được liệu giá bán có tương xứng với giá trị thật hay không.

Câu hỏi cốt lõi mà các chủ đầu tư cần giải là: dự án của mình "sang" thật hay chỉ là "cao giá"?

Trong tương lai, sự khác biệt hóa sẽ là chìa khóa. Một xu hướng tất yếu là các chủ đầu tư phải tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm. Ở nhiều thị trường phát triển, mỗi dự án đều có một bản sắc riêng rất rõ nét.

Chẳng hạn như tại Thái Lan cách đây khoảng một thập kỷ, mỗi dự án đều có thể định vị một đặc điểm riêng biệt, không trùng lặp. Việt Nam có thể chưa đạt đến mức độ đó, nhưng đây là hướng đi tất yếu để thị trường phát triển bền vững, tránh tình trạng các sản phẩm “na ná” và cạnh tranh trực diện.

Trong thời gian tới, thách thức lớn nhất với các chủ đầu tư vẫn là bài toán cân đối: làm sao đưa ra thị trường những sản phẩm chất lượng, trong khi chi phí đầu vào cao, nhưng vẫn phải phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Đây là bài toán không dễ.

Về phía đơn vị tư vấn như JLL, chúng tôi luôn đồng hành cùng các chủ đầu tư để xác định một “điểm cân bằng” hợp lý, nơi lợi ích của cả hai bên được đảm bảo. Bởi lẽ, chủ đầu tư cần một biên lợi nhuận đủ để duy trì và mở rộng hoạt động, trong khi thị trường cũng cần những sản phẩm có tính thanh khoản và phù hợp với nhu cầu thực.

Sau cùng, bà dự báo thế nào về bức tranh thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026-2030?

Bà Lê Thị Huyền Trang: Tôi cho rằng, đây sẽ là một bức tranh tích cực nhưng thận trọng. Khó khăn về lãi suất hay chi phí là thách thức chung toàn cầu, tuy nhiên, với nền tảng kinh tế ổn định và hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, chúng ta có quyền kỳ vọng vào một chu kỳ bền vững hơn.

Song song với đó, thị trường cũng bước vào một giai đoạn vận hành trong môi trường pháp lý mới, với hàng loạt bộ luật quan trọng như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. So với khung pháp lý năm 2014, các quy định mới có nhiều thay đổi đáng kể, vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra những yêu cầu điều chỉnh.

Trong bối cảnh đó, thay vì chỉ nhìn nhận là thách thức, có thể xem đây là giai đoạn “tái cấu trúc” của thị trường. Các chủ đầu tư và cả nhà đầu tư cá nhân sẽ buộc phải rà soát lại chiến lược, điều chỉnh khẩu vị rủi ro cũng như cách thức ra quyết định. Tư duy “xuống tiền” vì thế cũng sẽ được định hình lại, theo hướng thận trọng hơn và gắn với giá trị thực nhiều hơn.

Đây là giai đoạn mà thị trường sẽ tự sàng lọc, nơi chỉ những dự án mang lại giá trị thực cho người sử dụng mới có thể phát triển và có thanh khoản.

Xin cảm ơn bà!

Phương Linh