Lý do doanh nghiệp không hạ giá bán chung cư dù thanh khoản chững lại

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Savills cho biết phân khúc chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt ở trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tổng nguồn cung sơ cấp ghi nhận hơn 11.100 căn, trong đó nguồn hàng mới có hơn 6.100 căn, chủ yếu nằm ngoài khu vực Vàng đai 3, giảm 6% theo quý và 23% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%, riêng nguồn cung mới con số này đạt 55%, giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán sơ cấp cũng có dấu hiệu hạ nhiệt với mức trung bình 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý. Giá bán thứ cấp đạt bình quân 82 triệu đồng mỗi m2, giữ mức ổn định so với cuối năm ngoái.

Đơn vị này cho biết trong 5 năm qua, giá thứ cấp tăng nhanh hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với các căn hộ đã hoàn thiện và có tính khả dụng cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết trong thời gian vừa qua, lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đã ảnh hưởng đến thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng.

Tuy nhiên, ảnh hưởng theo hướng tích cực, khuyến khích chủ đầu tư chú trọng chất lượng hơn số lượng. Bởi chỉ có những doanh nghiệp có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm mới có giải pháp để hạn chế sự ảnh hưởng tiêu cực. Thực tế là đã có những chủ đầu tư cam kết gánh chi phí cho người mua nhà.

“Song, không thể phủ nhận một thực tế là lãi suất tăng đã ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý người mua, khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể so với quý trước và so với cùng kỳ năm ngoái”, vị này nói.

Mặc dù vậy, bà Hằng cho biết vẫn có người mua trong giai đoạn này tiếp cận được với các sản phẩm của những chủ đầu tư uy tín, có cam kết hỗ trợ về chi phí lãi vay… Tuy nhiên, chỉ có một số chủ đầu tư đang làm điều này, không mang tính đại diện cho thị trường. Có những doanh nghiệp chỉ phát triển dòng sản phẩm cao cấp, không có dòng sản phẩm vừa túi tiền, do đó những người mua ở phân khúc vừa túi tiền chưa được đáp ứng nhu cầu.

Tin vui là trong thời gian tới sẽ vẫn có những mức lãi suất hợp lý cho những người mua nhà ở xã hội. Điều này sẽ giải quyết được một phần nhu cầu. Tuy nhiên, nhóm người mua ở tầm giá “lưng chừng” thì chắc chắn sẽ vẫn gặp khó khăn, theo bà Hằng.

“Trên thị trường bất động sản, nhu cầu vốn đầu tư rất lớn, nên bối cảnh này sẽ dẫn đến việc thanh lọc mạnh. Và việc thanh lọc lại phụ thuộc vào nguồn cung của những chủ đầu tư có năng lực. Do đó, trong ngắn hạn, việc nguồn cung không đáp ứng được nguồn cầu của đa số người mua sẽ vẫn diễn ra”, bà Hằng nhận định.

Chuyên gia cũng dự báo trong thời gian tới giá bất động sản sẽ rất khó giảm. Bởi các chi phí đầu vào như tiền thuê đất, chi phí vốn (liên quan đến lãi vay), giá vật liệu xây dựng, chi phí vận chuyển… đều đang có xu hướng tăng cao hơn trước.

“Một khi giá đầu vào đã tăng rồi thì doanh nghiệp rất khó điều chỉnh giảm giá bán. Chưa kể trong thời gian sắp tới, các dự án cạnh tranh nhau rất mạnh về chất lượng và tiện ích. Người mua đòi hỏi cao nên chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng những thứ đặc biệt, dẫn đến chi phí cũng gia tăng. Từ nay đến cuối năm tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào kéo giảm giá nhà, mặt bằng giá thậm chí sẽ neo ở mức cao tùy thuộc vào số lượng nguồn cung được tung ra thị trường”, vị này dự báo.

Hà Lê