'Tay to' rục rịch trở lại làm nóng phân khúc nhà liền thổ

Cuối tháng 3/2026, sau gần hai năm “án binh bất động”, anh Trần Minh Quân, nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, bắt đầu quay lại thị trường. Không còn những thương vụ lướt sóng căn hộ như giai đoạn 2020–2021, mà anh chọn phân khúc nhà liền thổ tại các khu đô thị ven thành phố.

Phục hồi mạnh về nguồn cung và giao dịch

Một buổi sáng cuối tuần, anh Quân có mặt tại một dự án ở khu Nam TP.HCM, nơi đang triển khai chính sách thanh toán giãn tiến độ lên tới 24 tháng, kèm chiết khấu gần 10% cho khách thanh toán nhanh.

Điều khiến anh Quân chú ý không chỉ là mức giá “dễ thở” hơn so với đỉnh, mà còn là câu chuyện hạ tầng như tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và kế hoạch phát triển đô thị vệ tinh đang dần hiện hữu.

“Thị trường đang ở vùng giá hợp lý, lại có nhiều ưu đãi. Quan trọng hơn, tôi nhìn thấy chu kỳ phục hồi đang bắt đầu”, anh Quân chia sẻ và cho biết sau vài tuần khảo sát, anh đã quyết định xuống tiền một căn nhà phố trị giá gần 12 tỷ đồng, thay vì tiếp tục chờ đợi.

Phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM đã có sự "ấm lên" rõ rệt ngay trong 2 tháng đầu năm.

Câu chuyện của anh Quân đang phần nào phản ánh tâm lý chung của thị trường: Dòng tiền đang rục rịch quay lại, nhưng không còn nóng vội mà hướng đến những phân khúc có nền tảng giá trị bền vững hơn. Trong đó, nhà liền thổ nổi lên như một lựa chọn đáng chú ý.

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM đã có sự "ấm lên" rõ rệt ngay trong 2 tháng đầu năm 2026. Nguồn cung sơ cấp tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ, trong khi lượng tiêu thụ tăng gần 31 lần, mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Diễn biến giá cũng cho thấy tín hiệu tích cực. Mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 11%, còn giá thứ cấp phổ biến tăng từ 13–17%.

Anh Đức, một môi giới thạo tin ở Tp.HCM cho hay trong tuần cuối tháng 3/2026, thị trường chứng kiến nhiều giao dịch lớn ở phân khúc nhà liền thổ. Không ít sản phẩm giá trị 80-90 tỷ đồng/sản phẩm đã được sang tay thành công.

Đáng chú ý, dù thanh khoản chưa thực sự bùng nổ, nhưng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên, phản ánh niềm tin dài hạn của thị trường đối với phân khúc này.

Một trong những yếu tố hỗ trợ thanh khoản là các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, miễn phí quản lý hay chiết khấu cao cho khách thanh toán sớm. Đây là “đòn bẩy” quan trọng giúp kích thích nhu cầu trong bối cảnh dòng tiền vẫn còn thận trọng.

Phân hóa mạnh, cần cẩn trọng

Một xu hướng nổi bật trên thị trường nhà liền thổ thời gian qua là sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm.

Tại TP.HCM, các dự án mới chủ yếu tập trung ở những địa bàn như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè hay khu vực quận 12 (cũ). Dự kiến đến năm 2028, khoảng 90% nguồn cung mới sẽ nằm tại các khu vực này.

Tại Hà Nội, các khu vực như Hoài Đức, Thạch Thất (cũ) hay các trục phát triển mới như Tây Thăng Long đang trở thành “điểm nóng” nguồn cung, nhờ lợi thế quỹ đất dồi dào và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Sự dịch chuyển này không chỉ là giải pháp cho bài toán khan hiếm quỹ đất nội đô, mà còn phù hợp với chiến lược phát triển đô thị vệ tinh, giãn dân và giảm áp lực hạ tầng. Đồng thời cũng mở ra cơ hội tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý hơn cho người mua.

Trong bối cảnh lãi suất tăng và thị trường tài chính còn nhiều bất định, nhà liền thổ đang thể hiện rõ vai trò như một “tài sản trú ẩn”. Khác với đất nền, vốn đòi hỏi thời gian chờ đợi dài và thanh khoản thấp, nhà liền thổ vừa có thể khai thác dòng tiền từ cho thuê, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà liền thổ Hà Nội năm 2025 chậm lại chủ yếu do nguồn cung mới hạn chế và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.

Tuy nhiên, sang năm 2026, phân khúc này được kỳ vọng cải thiện khi nguồn cung dự báo tăng trở lại, đặc biệt tại các khu vực xa trung tâm gắn với những trục hạ tầng lớn như đại lộ Tây Thăng Long hay các đô thị vệ tinh mới.

Dù triển vọng tích cực, thị trường nhà liền thổ năm 2026 không còn là “sân chơi dễ dàng”. Sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các dự án có chất lượng và những sản phẩm kém hấp dẫn.

Người mua ngày càng khắt khe hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng tốt và hệ thống tiện ích đồng bộ. Đồng thời, yếu tố giá cũng được cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Theo dự báo, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM trong năm 2026 có thể đạt khoảng 13.500 căn, trong khi Hà Nội khoảng 6.000 căn. Đây là mức cung tương đối lớn, tạo điều kiện cho thị trường sàng lọc và tái cân bằng.

Năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản, khi tư duy đầu tư chuyển từ “lướt sóng” sang “giá trị”. Trong bối cảnh đó, nhà liền thổ nổi lên như một phân khúc dẫn dắt, nhờ khả năng giữ giá, tính thanh khoản tương đối và tiềm năng khai thác lâu dài.

Tuy nhiên, cơ hội không dành cho tất cả. Chỉ những nhà đầu tư hiểu rõ dữ liệu thị trường, đánh giá đúng tiềm năng khu vực và tuân thủ kỷ luật tài chính mới có thể tận dụng được chu kỳ này.

Ở chiều ngược lại, đất nền vẫn tiếp tục là “cuộc chơi” của những người kiên nhẫn, chấp nhận chu kỳ dài và rủi ro thanh khoản. Hai phân khúc, hai chiến lược, phản ánh sự đa dạng và ngày càng phức tạp của thị trường.

Trong bức tranh đó, nhà liền thổ đang dần khẳng định vị thế là “trụ cột” của dòng tiền thận trọng – một lựa chọn không chỉ để đầu tư, mà còn để bảo toàn giá trị trong dài hạn.

Hưng Nguyên