Tăng trưởng của doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng

Nguồn cung nhà ở trong năm 2025 đã cải thiện rõ rệt. Ảnh minh họa: ST

Tăng mạnh nguồn cung ra thị trường

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở trong năm 2025 đã cải thiện rõ rệt. Tiêu điểm vào hai quý cuối năm, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai tăng mạnh, lên hơn 32,4 nghìn căn vào quý III và hơn 36,6 nghìn căn vào quý IV.

Tính chung cả năm 2025, số lượng nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai tăng 104,4% và số lượng nhà ở hoàn thành tăng 29,8% so với năm trước.

Cùng với đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán trong năm 2025 lên tới 300 dự án, tăng 47% so với năm 2024, số lượng dự án được cấp phép và hoàn thành cũng tăng lần lượt 17,7% và 27,5%.

Diễn biến cho thấy nguồn cung trên thị trường đang từng bước được khơi thông. Tuy vậy, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa thực sự cân đối khi phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế.

Lượng giao dịch bất động sản nhìn chung phục hồi nhẹ trong năm 2025 sau giai đoạn suy giảm mạnh năm 2023. Cả nước ghi nhận khoảng 579,7 nghìn giao dịch thành công, tăng 7,8% so với năm 2024 và phân bổ tương đối ổn định giữa các quý trong năm.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 138 nghìn giao dịch, tăng 9,9% so với năm trước, cho thấy nhu cầu ở thực đang dần cải thiện cùng với sự phục hồi của nguồn cung. Giao dịch đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 441,7 nghìn giao dịch, tăng 7,1%, phản ánh sức hút ổn định của phân khúc này tại nhiều địa phương.

Tuy vậy, xét trong dài hạn, tổng lượng giao dịch vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn sôi động năm 2022, cho thấy thị trường đang trong quá trình phục hồi thận trọng.

Diễn biến phục hồi của nguồn cung và thanh khoản thị trường cũng phần nào phản ánh trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Khoảng 58,9% doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trên 25%, trong khi 52,1% doanh nghiệp có doanh thu tăng mạnh, phản ánh sự phục hồi của hoạt động bán hàng và tiến độ ghi nhận doanh thu từ các dự án được tái khởi động.

Theo dữ liệu tổng hợp từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được Vietnam Report thực hiện, năm 2025 ghi nhận xu hướng cải thiện rõ hơn so với năm 2024, đặc biệt ở các chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận.

Bên cạnh đó, một số chỉ tiêu quy mô tài chính cũng có dấu hiệu cải thiện khi khoảng 21,9% doanh nghiệp ghi nhận tổng tài sản tăng trên 25% và 28,8% doanh nghiệp có tổng tài sản tăng ở mức dưới 25%.

Tuy vậy, sự phục hồi vẫn mang tính chọn lọc, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh suy giảm. Năm 2025 vẫn ghi nhận tỷ lệ 16,4% doanh nghiệp có doanh thu giảm lớn hơn 25%; và 20,5% doanh nghiệp có lợi nhuận giảm mạnh.

Hàng tồn kho vẫn tiếp tục gia tăng tại một số doanh nghiệp khi 18,3% doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng trên 25% và 26,8% tăng dưới 25%, cho thấy áp lực vốn và dòng tiền vẫn là thách thức trong bối cảnh thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi.

Sự phục hồi vẫn mang tính chọn lọc, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh suy giảm. Ảnh minh họa: ST

Lãi vay cao ảnh hưởng tới sức cầu

Sau giai đoạn phục hồi tương đối rõ nét trong năm 2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với nhiều yếu tố thận trọng hơn từ phía chính sách tiền tệ.

Dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong năm 2025 chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực của cá nhân tăng chậm hơn.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng cao của lĩnh vực bất động sản đã khiến cơ quan quản lý bắt đầu chuyển sang trạng thái kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm 2026.

Việc siết lại nhịp độ tăng trưởng tín dụng được xem là bước đi nhằm giảm rủi ro tập trung vốn vào lĩnh vực bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Theo Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025 của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng trong quý I/2026 được giới hạn không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm, đồng thời dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Song song với việc kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà cũng có xu hướng tăng trở lại, tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà. Nếu trong năm 2025 nhiều gói vay ưu đãi được triển khai với mức lãi suất khoảng 5,5-6%/năm, thì đến đầu năm 2026 mức lãi suất ưu đãi phổ biến đã tăng lên khoảng 9-10%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng được điều chỉnh lên 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm tiệm cận 16%/năm. Chi phí vốn gia tăng nhanh đã làm thay đổi đáng kể kế hoạch tài chính của người vay, đặc biệt với đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Áp lực lãi vay càng trở nên rõ rệt khi mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh. Trong năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng bình quân 20-30%, một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Giá biệt thự và nhà liền kề tăng khoảng 10-20%, còn giá đất nền trên thị trường thứ cấp tăng khoảng 20-25%, tập trung ở các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao, chi phí vốn tăng và chính sách tín dụng thận trọng hơn có thể khiến sức cầu trên thị trường bất động sản chịu áp lực trong năm 2026, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt hơn, tập trung vào các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực./.

ĐỨC ANH