Thị trường bất động sản 2026: Chấm dứt 'kỷ nguyên phân lô'?

Ngày 2-4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng DKRA Group và Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP.HCM – VTV9 tổ chức hội thảo “Thị trường bất động sản 2026- Định vị tài sản chiến lược giữa biến động".

Áp lực từ xu thế lãi suất cho vay tăng

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho biết thế giới đang trải qua những diễn biến "bất thường và bất ổn".

Cụ thể là các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ làm đứt gãy chuỗi cung ứng mà còn đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mẽ. Tuy nhiên, hiện Việt Nam vẫn thể hiện sự tự tin với những chỉ số ấn tượng trong năm 2025.

"GDP giai đoạn 2022-2025 tăng 7,2%/năm, trong đó năm 2025 quy mô GDP 514 tỉ USD (đứng 32 thế giới, GDP/người là 5,026 USD (thu nhập trung bình). Đồng thời kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, cụ thể CPI 3,29 %"- PGS.TS Trần Đình Thiên dẫn chứng.

Các chuyên gia trao đổi tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026- Định vị tài sản chiến lược giữa biến động". Ảnh: CN

PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định thị trường bất động sản đang rơi vào tình thế thách thức do áp lực từ xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt. Cùng với đó là áp lực từ mục tiêu tăng trưởng hai con số trong khi dư địa chính sách tiền tệ đang thu hẹp dần.

Chính vì vậy, ông đề xuất Việt Nam cần tái định vị hệ thống huy động vốn, dịch chuyển từ việc dựa dẫm quá mức vào tín dụng ngân hàng sang lấy thị trường vốn làm trụ cột để khai mở nguồn lực đầu tư từ khu vực tư nhân.

Tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam cũng cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu sau giai đoạn biến động mạnh mẽ cả về vi mô lẫn vĩ mô.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ trong năm 2025 đã tăng lên mức gần 25.000 sản phẩm, trong đó phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỉ trọng cao.

Trong thời gian qua, nhu cầu mua đi bán lại sôi động trong bối cảnh hạ tầng giao thông như vành đai 3, vành đai 4 và sân bay Quốc tế Long Thành đang dần thành hình. Việc đưa sân bay vào vận hành trong tương lai gần được kỳ vọng sẽ thiết lập một mặt bằng giao thông hoàn toàn mới, kéo theo sự gia tăng giá trị bền vững cho các dự án lân cận.

Các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược

PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá, năm 2026 phải là năm vươn mình trong lĩnh vực bất động sản. Để vượt qua khó khăn, ông đưa ra các định hướng hành động cho năm nay, cụ thể:

Cần điều tiết dòng vốn: Không ưu tiên vốn đại trà cho bất động sản; hướng dòng tiền vào các thị trường sản xuất, kinh doanh khác.

Giải quyết tồn đọng: Tập trung xử lý dứt điểm các dự án đang bị đình trệ để khơi thông nguồn lực.

Tọa độ "sáng": Chú trọng các khu vực tiềm năng, phương thức triển khai mới và phân khúc nhà ở xã hội.

Chính sách tài khóa: Đề xuất chi tiêu ngân sách nghịch chu kỳ để hỗ trợ nền kinh tế vượt qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ.

Các chuyên gia đánh giá năm 2026 là năm phải là năm vươn mình trong lĩnh vực bất động sản. Ảnh: THUẬN VĂN

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, năm 2026 là thời điểm các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, cần chú trọng đa dạng hóa nguồn vốn và đặc biệt là xác lập các nguồn vốn xanh để thích ứng với tiêu chuẩn mới của thị trường.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Kiệt nhận định phân khúc này đang trở lại với một diện mạo hoàn toàn mới, hướng đến những giá trị thực sau khi khung pháp lý được kiện toàn.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút đầu tư khi Việt Nam vươn lên là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng bán dẫn và năng lượng sạch toàn cầu.

"Căn hộ sẽ tiếp tục là trục xương sống của đô thị trong ít nhất năm năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của giới trẻ, tập trung mạnh vào các dự án đa tiện ích và được phát triển theo mô hình TOD" - ông Kiệt nhận định.

Ông Kiệt cũng cho rằng thị trường đang chứng kiến sự chấm dứt kỷ nguyên phân lô đối với phân khúc đất nền.

Thời gian tới, những loại hình đất nông nghiệp hay đất rừng vốn “núp bóng” dưới danh nghĩa bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

NGUYỄN CHÂU