'Tay to' mắc kẹt với bất động sản triệu đô

Gần 6 tháng qua, ông Trần Minh Quân, một doanh nhân trong lĩnh vực xuất nhập khẩu tại Hà Nội, liên tục liên hệ môi giới để tìm cách chốt lời căn biệt thự hơn 40 tỷ đồng ở khu đô thị phía Nam thành phố, nhưng gặp phải tình trạng “càng giảm giá... càng khó bán”.

Thị trường điều chỉnh

Vào giai đoạn đỉnh sốt, ông Quân với tiềm lực tài chính mạnh, được xem là một nhà đầu tư "tay to". Danh mục của ông hiện có hai biệt thự, một shophouse và 3 căn hộ hàng hiệu tại khu vực trung tâm với tổng giá trị hơn 200 tỷ đồng.

Phần lớn tài sản được mua trong giai đoạn thị trường tăng nóng cuối năm 2022 - 2023 bằng nguồn vốn tự có kết hợp đòn bẩy tài chính. Thời điểm đó, mỗi tháng môi giới lại báo giá tăng thêm cả tỷ đồng. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường đảo chiều.

Một căn biệt thự của ông Quân từng được định giá gần 48 tỷ đồng nay chấp nhận giảm xuống còn hơn 42 tỷ đồng vẫn không có người mua. Trong khi đó, mỗi tháng ông vẫn phải thanh toán gần 200 triệu đồng tiền lãi vay, phí quản lý và các khoản chi phí phát sinh.

Bất động sản hạng sang vẫn duy trì giá cao nhưng thanh khoản kém.

Điều khiến vị doanh nhân áp lực nhất không phải giá tài sản chững lại, mà là tình trạng “bí đầu ra”. Sau thời gian dài “ôm” bất động sản hàng hiệu, thời gian gần đây, ông Quân muốn chuyển một phần vốn sang bất động sản công nghiệp, và các tài sản tạo dòng tiền ổn định hơn, nhưng càng giảm giá càng khó tìm được người mua phù hợp.

"Tài sản vẫn rất giá trị, mặt bằng giá đã chênh khoảng 20% so với khi mua vào, nhưng giá trị trên giấy khác hoàn toàn với giá trị có thể chuyển thành tiền. Để chốt lời bây giờ thực sự khó", ông Quân thừa nhận sau gần nửa năm kiên trì rao bán.

Câu chuyện của ông Quân phản ánh bức tranh đang diễn ra trên thị trường bất động sản hạng sang tại Hà Nội, nơi ngay cả những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh cũng đang gặp khó trong việc hiện thực hóa lợi nhuận.

Khảo sát thực tế cho thấy nhiều dự án bất động sản hạng sang, bất động sản hàng hiệu tại Hà Nội vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao nhưng đã bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng cuối năm 2025.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán tại một dự án căn hộ hàng hiệu gần hồ Hoàn Kiếm hiện đã giảm khoảng 20% so với đỉnh quý IV/2025. Trong khi đó, giá tại The Manor Central Park cũng thấp hơn hơn 10% so với thời điểm tháng 10/2025.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở mức giảm giá mà là thanh khoản. Dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm từ 10-20%, lượng giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn.

Dòng tiền thận trọng hơn

Ông Đăng, thành viên sáng lập một sàn môi giới chuyên phân phối bất động sản cao cấp tại khu vực Linh Đàm (Hà Nội), cho biết phân khúc nhà ở hạng sang đã chứng kiến sự suy giảm thanh khoản rõ rệt từ cuối năm 2025 đến nay.

Theo ông Đăng, trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá rất cao vì kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá. Tuy nhiên, khi dòng tiền đầu tư chững lại, số lượng khách hàng đủ tiềm lực để mua các sản phẩm trị giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng giảm đáng kể.

"Hiện nay, nhiều chủ nhà đã chủ động giảm 10-20% so với giá chào bán trước đây để thu hút khách. Tuy nhiên, đây là phân khúc rất kén người mua và khách hàng cũng thận trọng trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao. Vì vậy số lượng giao dịch thành công không nhiều", ông Đăng tiết lộ.

Cũng theo vị chủ sàn môi giới, nhóm khách hàng còn giao dịch chủ yếu là người mua để ở hoặc các nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền mặt lớn, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Trong khi đó, nhóm đầu cơ gần như đã rút khỏi thị trường.

Không chỉ thị trường thay đổi, tâm lý của người mua cũng đang thay đổi rõ rệt. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng khi chi phí vốn ngày càng đắt đỏ, người mua không còn dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính như trước.

Thay vì quyết định nhanh như trong giai đoạn thị trường tăng nóng, khách hàng hiện dành nhiều thời gian hơn để đánh giá khả năng tài chính dài hạn cũng như hiệu quả khai thác tài sản trước khi xuống tiền.

Điều đó khiến bất động sản hàng hiệu không còn được mua chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà phải chứng minh được giá trị khai thác thực tế, từ khả năng cho thuê, vị trí cho đến tính khan hiếm. Đây được xem là quá trình sàng lọc cần thiết sau nhiều năm giá bất động sản tăng quá nhanh.

Giới chuyên gia cho rằng việc giá điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng là diễn biến bình thường của thị trường. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu cũng không lớn bởi nguồn cung bất động sản hạng sang tại khu vực trung tâm Hà Nội vẫn rất hạn chế. Quỹ đất khan hiếm cùng chi phí đầu tư ngày càng tăng tiếp tục tạo nền giá cao cho phân khúc này.

Bên cạnh yếu tố cung - cầu, diễn biến của phân khúc bất động sản hạng sang còn chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo nếu bảng giá đất được xây dựng bám sát các mức giá thị trường vốn đã bị đầu cơ đẩy lên quá cao thì vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo, khiến thị trường càng khó điều chỉnh về mức hợp lý.

Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng thừa nhận chi phí đất đang là yếu tố lớn nhất trong cơ cấu giá thành sản phẩm.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại Hà Nội cho biết hiện chi phí đất chiếm tới 60-70% giá bán của nhiều dự án. Khi giá đất tiếp tục tăng, doanh nghiệp gần như không còn dư địa để giảm giá nhà.

Trong khi đó, xu hướng dịch chuyển phát triển dự án ra vùng ven nhằm tạo nguồn cung có giá hợp lý cũng đứng trước nhiều thách thức nếu giá đất ngoại thành tiếp tục leo thang.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ và bất động sản hạng sang, đang rơi vào nghịch lý nguồn cung không thiếu nhưng giá cao, trong khi lực cầu suy yếu và thanh khoản sụt giảm, đòi hỏi các nhà đầu tư cần thận trọng khi “xuống tiền”.

Hưng Nguyên