Thanh khoản nhà đất Đà Nẵng 'đạp phanh', nhà đầu tư có chùn tay?

Nếu trong thời kỳ thị trường nóng, anh Hoàng và đội của mình chỉ cần một buổi sáng là có thể quyết định đặt cọc, nhưng ở giai đoạn này, anh mất gần 1 tuần để gặp môi giới, khảo sát thực địa, kiểm tra pháp lý, tính toán khả năng khai thác...

Tâm lý phòng thủ đè nặng

Với những sự thận trọng đó, một lô đất ven khu vực phía Nam Đà Nẵng được chào bán thấp hơn khoảng 10% so với thời điểm năm 2025, chủ đất nhiều lần chủ động giảm thêm nếu có thiện chí, nhưng anh Hoàng vẫn chưa vội xuống tiền.

Theo anh Hoàng, trong bối cảnh lãi suất vay còn ở mức cao, nguồn cung ngày càng nhiều và thanh khoản thị trường chậm lại, việc đầu tư theo cảm tính sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Thay vì kỳ vọng "lướt sóng" kiếm lời sau vài tháng như giai đoạn sôi động trước đây, nhà đầu tư đến từ Hà Nội này chỉ cân nhắc những sản phẩm có thể tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc nằm ở khu vực được hưởng lợi rõ ràng từ các dự án hạ tầng lớn trong tương lai.

"Thị trường không còn dành cho những quyết định vội vàng. Bỏ lỡ một cơ hội còn tốt hơn xuống tiền sai thời điểm", anh Hoàng chia sẻ với VnBusiness, trước khi rời Đà Nẵng mà vẫn chưa ký bất kỳ hợp đồng nào.

Sự thận trọng của nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm tại Đà Nẵng phần nào phản ánh khá rõ tâm lý của giới đầu cơ trên thị trường nhà đất thành phố biển hiện nay.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng giàu tiềm năng song cũng đối diện nhiều thử thách cho nhà đầu tư.

Không còn những đợt giao dịch sôi động như các chu kỳ tăng trưởng trước, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với trạng thái giằng co giữa kỳ vọng dài hạn và áp lực ngắn hạn.

Thanh khoản suy giảm, tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, giá giảm cục bộ ở một số khu vực... đang tạo nên bức tranh nhiều gam màu đối lập.

Theo ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản An Trường Phát, thị trường Đà Nẵng hiện cơ bản đi ngang, thanh khoản chậm hơn đáng kể so với trước, trong khi giá đất nền tại một số khu vực đã điều chỉnh khoảng 5-10%.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh không diễn ra đồng đều. Những khu vực chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực hoặc phía Nam thành phố ghi nhận mức giảm nhất định do nhu cầu chưa đủ mạnh và khả năng lấp đầy còn mất nhiều thời gian.

Ngược lại, các khu vực ven biển như Sơn Thủy, An Thượng hay dọc tuyến biển Mỹ Khê vẫn giữ được mặt bằng giá khá ổn định nhờ khả năng khai thác lưu trú, kinh doanh và hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch.

“Phép thử” khốc liệt

Những diễn biến từ thực tế cho thấy thị trường đang phân hóa rõ rệt. Giá trị của bất động sản không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng khai thác dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực tế.

Ông Đoàn Thanh Phong, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Dana, nhận định thị trường hiện bước vào giai đoạn thanh lọc nhà đầu tư. Nếu như trước đây dòng tiền đầu cơ và hoạt động lướt sóng chiếm tỷ trọng lớn thì hiện nay xu hướng nắm giữ trung và dài hạn đang trở thành lựa chọn phổ biến.

Đây là sự thay đổi mang tính tất yếu. Khi thông tin pháp lý dự án ngày càng minh bạch, giá bán khó bị đẩy lên quá nhanh như trước, cơ hội kiếm lợi nhuận ngắn hạn cũng thu hẹp đáng kể. Những nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính hoặc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ gặp nhiều áp lực hơn.

Trong khi đó, việc nguồn cung mới đồng loạt xuất hiện tại nhiều địa phương cũng khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn, kéo dài thời gian cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền. Thanh khoản vì thế suy giảm nhưng không đồng nghĩa với việc thị trường đóng băng.

Thực tế, các giao dịch vẫn diễn ra ở nhóm khách hàng có tầm nhìn đầu tư từ 3-5 năm trở lên. Đây là nhóm ít chịu tác động bởi biến động ngắn hạn và sẵn sàng giải ngân nếu tìm được sản phẩm phù hợp.

Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường Đà Nẵng hiện nay là mặt bằng lãi suất. Theo ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu bất động sản SPE.R, trong hai năm qua tín dụng dành cho bất động sản tăng trưởng mạnh, trong khi tốc độ cho vay cao hơn đáng kể so với huy động vốn.

Thực tế trên tạo áp lực lên hệ thống ngân hàng, buộc các tổ chức tín dụng phải duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức cao để đảm bảo thanh khoản. Hệ quả là lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo ở mức cao, khiến chi phí vốn tăng lên, làm giảm đáng kể nhu cầu vay mua nhà cũng như đầu tư.

Song song với đó, nguồn cung bất động sản trên phạm vi cả nước đang tăng nhanh trong khi sức hấp thụ chưa theo kịp. Riêng tại Đà Nẵng, nhiều dự án liên tục được giới thiệu ra thị trường khiến mức độ cạnh tranh ngày càng lớn.

Một yếu tố khác cũng tác động không nhỏ là lãi suất tiền gửi vẫn đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền. Trong bối cảnh lợi nhuận kỳ vọng từ bất động sản chưa thực sự rõ ràng, không ít nhà đầu tư lựa chọn gửi tiết kiệm thay vì chấp nhận rủi ro.

Những yếu tố này khiến thị trường nhiều khả năng còn duy trì trạng thái giằng co đến cuối năm 2026, thanh khoản ở mức thấp và giá có thể tiếp tục điều chỉnh nhẹ ở một số phân khúc.

Dù đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt, phần lớn chuyên gia vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của bất động sản Đà Nẵng.

Động lực quan trọng nhất đến từ chiến lược phát triển kinh tế của thành phố trong giai đoạn 2026-2030 với hàng loạt chương trình đầu tư vào hạ tầng, logistics, thương mại, kinh tế số và dịch vụ chất lượng cao.

Có thể thấy, bất động sản Đà Nẵng không thiếu tiềm năng, nhưng giai đoạn hiện nay cũng không còn là "sân chơi" của mọi nhà đầu tư. Thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên nền tảng kinh tế, hạ tầng và nhu cầu thực.

Trong bối cảnh thanh khoản chậm, nguồn cung gia tăng và áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, sự cẩn trọng không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc.

Trung Phong